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Dec 26 Mon 2016 19:18
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金融與地產合力變空間為財富

根據最新的佛山城市總體規劃，佛山的城鎮空間結構由佛山新城、千燈湖金融高新區、綠島湖都市產業區和禪城老城區這"三新一老"支撐。其中，綠島湖作為一個未經過培育期的新興區域，尚未具有競爭"中心"的實力，因而佛山的中心之爭實際上存在於千燈湖、季華路與佛山新城三者之間。總部經濟崛起、新興產業誕生和傳統產業轉型等成為關鍵詞匯，而承載這些概念的實際載體--寫字樓，則成為判斷中心所屬的"標準"之一，中心之爭逐步演變成為寫字樓之間的鏖戰。

萬達中心國際5A寫字樓樣板間設計效果圖

據瞭解，未來兩三年，佛山至少有40個體量從20萬到逾100萬平方米的城市綜合體逐漸亮相。除瞭住宅、購物、休閑、娛樂等基礎功能外，這些綜合體項目均配備瞭辦公性寫字樓，且定位不低，甲級、超甲級、5A等定語頻繁地出現在其產品的宣傳資料中。

一個較具代表性的觀點是：新型城鎮化浪潮中，純粹的住宅開發時代已經過去，商業地產時代來臨，未來幾年佛山將進入商業地產投資高峰期。

"得益毗鄰廣州的區位優勢，千燈湖板塊內寫字樓可以輻射廣佛兩地甚至整個珠三角，且經過多年的發展，千燈湖板塊規劃完善、發展成熟的優勢越發明顯，相對於以中央商務帶為定位的季華路沿線及以打造政務中心為定位的佛山新城而言，千燈湖板塊'金融矽谷'的定位更符合省政府'金融強省'戰略的佈局。"佛山市南海區創越房地產開發有限公司總經理許彪表示。

據瞭解，目前千燈湖區域內集中瞭萬達中心、華南國際金融中心、景興環球、創越時代文化創意園等多個寫字樓項目，其中去年10月商鋪首次開盤的佛山南海萬達廣場，至今年3月份已實現瞭商鋪四次開盤即清盤的銷售佳績，其SOHO產品更在3個月實現銷售1800套，創造佛山同類產品的銷售奇跡。

未來誰領風騷??

佛山商業寫字樓項目的發展現狀印證瞭龔方雄的觀點，一份來自中介機構的數據顯示，2013年禪城區寫字樓的總體規劃面積到瞭166萬㎡，並且大部分到瞭開工階段，桂城的面積達到152萬㎡，萬達、萬科、綠地、保利等眾多一線房企品牌聚集千燈湖、季華路、佛山新城三大板塊，甲級寫字樓或者超甲級寫字樓產品遍地開花，其軟硬件配置顛覆瞭佛山傳統寫字樓的歷史，千燈湖片區內即將推出的萬達中心寫字樓，更實現瞭國際"5A"寫字樓標準與佛山的接軌。

7月30日，中國社會科學院公佈的《城市藍皮書：中國城市發展報告(No.6)》中，佛山順利進入"2012年度全國城市科學發展指數"綜合排名前10名，位列第八，僅次於深圳、北京、上海、廣州、杭州、廈門和青島。

千燈湖片區地產項目正在緊鑼密鼓地建設中

佛山市新型城鎮化的步伐在加快，有效地刺激消費市場的進一步擴大，其中尤以房地產消費為首。數據顯示，2013年上半年，佛山房地產回暖現象明顯：在全市稅收增收最多的前十名企業中，房地產企業占瞭當中的9席，房地產業地方稅收對全市稅收增長的貢獻率達到瞭56.3%，成為拉動地方稅收增長最主要的動力。在上周五召開的佛山市上半年經濟分析會上，房地產業成為上半年佛山經濟一大亮點。

開發商顯然都註意到瞭這點，並開始在產品開發設計上下工夫。比如創越時代文化創意園主打園林辦公，萬達中心主打國際寫字樓等，有效填補區域內該類產品類型的空白，同時避免同質化。據瞭解，目前千燈湖片金融高新區內已引進廣東三泰電子技術有限公司、中國人保集團南方信息中心、香港新鴻基金融集團國際金融綜合服務區等項目，未來預計將吸引更多的國際金融機構落戶。

佛山的商業地產發展現狀如何，潛力如何，憂患在哪裡？機遇與風險共存，是所有商業地產開發商面臨的共同難題，怎樣以產業、市場、區域佈局的不同，開發模式的不同，營銷模式的不同，來突破佛山商業地產同質化的瓶頸？

作為總部經濟形成和產業轉型升級的重要載體，寫字樓的優劣明顯成為區域價值的一個提升點。

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千燈湖投資價值被看好

相對於仍處建設期的佛山新城，許彪更看好千燈湖板塊，從投資的角度上看，千燈湖區域具備更高的投資價值，這可以投資回報周期長短和區域價值提升空間作為兩個衡量的標準。目前在佛山區域內，千燈湖片區的地產產品和產業佈局都處於科學合理的平衡狀態下，且大多數項目已進駐多年，產品本身及配套都已相當完善，若在此進行投資，三五年內即可見高回報。

落戶千燈湖的地產項目實際上已經在前期的區位選擇上就避免瞭同質化。"房地產界開發講究的首先是區位選擇，每一個開發商都在尋找自己的地位，或是城市的中心，或者是中心的城市，最高境界是在中心城市打造城市中心，萬達起來就是一個例子。"金巖石說。

在佛山，能夠將金融和地產的財富創造力發揮到極致的，非千燈湖片區莫屬。

如此高的租金在佛山能否實現？據瞭解，目前位於佛山市傳統中心的百花廣場、環球國際廣場等寫字樓租金約為60元/㎡·月，而季華路上近幾年興起的甲級寫字樓的租金約為100元/㎡·月，月租金200元/㎡似乎有點不現實。

內容來自sina新聞

同質化瓶頸亟待破解??

佛山寫字樓紮堆面世所帶來的是同質化現象的日益嚴重。

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佛山宏越地產總經理周展鵬認為，某些以住宅產品為主的項目，為滿足項目周邊產業的商務需求配備少量的寫字樓，缺乏專業的市場定位，空間較小，並不具備競爭力。

但該類產品隻是寫字樓市場的冰山一角。今年以來，寫字樓整體供應量呈爆發性增長，保利、綠地、萬科等地產巨頭陸續推出寫字樓產品，不斷刷新佛山寫字樓的歷史。據不完全統計，當前佛山全市寫字樓供應量已超過200萬㎡。業內預測，到2015年，佛山寫字樓供應總量或將達400萬㎡。星星華園國際營銷總監柯志斌曾在接受采訪時表示，就佛山目前的需求，幾百萬平方米的寫字樓同質化現象嚴重，而且已經過量。

中心之爭再升級??

"相對於其他板塊寫字樓同質化嚴重的情況，千燈湖板塊地產項目之間的錯位開發比較明顯。"業內人士表示。據瞭解，目前千燈湖片區內已有發展成熟的保利、中海地產的酒店、購物廣場和住宅等項目，其所提供的配套服務跟日漸聚集的企業和人才數量之間仍存在很大的空間，作為一個近幾年興起的新經濟中心區域，寫字樓供房子二胎借款怎麼貸款比較會過件應明顯不足。

在金巖石看來，萬達模式可以概括為"高、大、全"，即高端、大盤、全面。"用經濟的角度分析，目前城市最稀缺的是空間的價值，而把空間貨幣化，就是房地產的使命，所以金融經營時間的貨幣化，房地產經營空間的貨幣化，城市兩大支柱產業，金融和地產是把城市化的時間、空間變成財富創造的力量。"金巖石說。

與此同時，商業地產領域區域性風險同樣不容忽視。業內人士認為，當前一線城市的優質商業地產處於供不應求的狀態，但個別二三線城市在建商業地產規模巨大，甚至超出瞭當地的消化能力，其蘊含的風險不容忽視。

全球知名投行摩根大通中國區董事總經理龔方雄認為，未來10年仍將是房地產行業的黃金時期，住宅地產火熱過後，城市中心的商業地產，尤其是寫字樓項目將會成為下一個投資熱點。

寫字樓成決戰勝負手

越秀地產總經理助理黃銘周認為，在季華路、佛山新城與千燈湖三個區域中選擇投資方向，從目前來看，千燈湖區域最成熟，在這裡投資最容易實現並獲得其區位價值，季華路次之，佛山新城非常具有發展潛力，但獲取回報的時間可能會比較長，如果不是決心長線投資，則建議慎重。

除時間成本外，投資回報率是投資者最為關心的問題。"以佛山新城寫字樓目前的售價計算，未來該片區內的寫字樓租金必須達到150元/㎡·月，甚至是200元/㎡·月，才值得投資。"一名資深地產媒體人如此評價。

"在佛山城市發展升級過程中，僅僅關註制造業的發展是不夠的，反而會讓城市降級。無實體不穩，無金融不富，真正讓城市升級的，還要靠金融的發展。"國內獨立經濟學傢金巖石在接受采訪時表示，一個城市的轉型發展，歸根到底要看經濟的發展，哪裡的產業配套最有利於促進經濟增長，哪裡就是城市的中心。"金融產業聚集之地，必然是財富流通最廣之地，看一個集團公司，會看到總部管投融資，投資人是紮根的，總部經濟就是投資中心，關聯的就是會帶出很多投資公司。"金巖石說。

與周邊廣深等一線城市相比，佛山寫字樓目前1.5萬元/㎡的均價無疑處於價格窪地，其不僅讓佛山投資客心動，也同時受到瞭大批廣深甚至外省投資者的青睞。記者從創越地產處獲悉，在該項目的認籌登記中，有近一半的客戶來自珠三角其他城市，"相對於佛山的散貨投資，廣州的客戶更傾向於整層或者是幾套購買。"

據瞭解，在此前南海萬達廣場的商鋪和SOHO公寓銷售中，也同樣出現上述的情況，甚至有一部分的外地客戶是從其他城市跟著萬達過來佛山的，這些客戶是資深投資客，有自己獨特的市場眼光和投資商業地產的方式，對於即將推出的萬達中心也表現出極大的興趣。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/09313400218.shtml

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Dec 26 Mon 2016 19:17
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據萬科介紹，進三重區二胎入二季度後，無論是全國還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個城市，一季度商品住宅成交面積同比大幅增長65.5%，二季度則與去年同期基本持平。

今日，萬科發佈半年度報告顯示，上半年萬科實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。如果看實際銷售情況，1至6月，萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米，銷售總金額836.7億元，同比分別增長18.9%和33.8%。前7個月，萬科的銷售面積已達到834.6萬平方米，銷售金額達到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。甲種建地利率多少免費諮詢試算

根據昨天剛剛公佈的公告，中海控股股東中國建築擬將旗下直營房地產業務，即中建地產、中國建築房地產事業部及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務註入中海。一位接近中海地產的人士告訴記者，這部分土地儲備粗略估計有上千萬平方米。其中僅中建地產一傢公司，去年全年就有逾200億元的銷售額。而中海去年總銷售額有1115億港元之巨。

據瞭解，中海地產憑借不足260億人民幣的營業收入，獲利瞭88億元(折合110.3億港元)的股東應占溢利，利潤增長率為31.6%。房地產合約銷售額為破紀錄的800.7億港元(超過640億人民幣)，銷售面積524萬平方米。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/07582324213.shtml

反觀另一房企大鱷，保利地產7月實現簽約面積62.65 萬平方米，同比減少18.95%；實現簽約金額69.06 億元，同比減少24.05%。如果看環比，保利下滑幅度更大。6月，保利地產實現簽約面積101.59 萬平方米，簽約金額123.08 億元。但萬科7月與6月的銷售面積和銷售金額則略有上升。6月，萬科實現銷售面積111.6 萬平方米，銷售金額134.9 億元。

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規模

萬科領跑"有質量的增長"

上半年，萬科全面攤薄的凈資產收益率為6.84%，同比繼續保持增長，且預計2013年全年的凈資產收益率仍將保持在較高水平。萬科總裁鬱亮表示，長期來看，行業進入下半場之後，利潤率下降的趨勢是存在的，但對股東來說，最重要的指標是凈資產收益率而非利潤率。通過提升經營效率，可以克服利潤率下降的影響。

二季度後形勢分化

在此大環境下，各房企銷售進度開始出現分化：堅持快銷原則的萬科，7月份銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長23.1%和34.5%。

中海地產有望"逆襲"

另一個值得關註的龍頭房企是中國海外發展。這傢本就有強大盈利能力的房地產企業，近期有望被大股東中國建築註入資產，從而大大加速瞭追趕萬科的步伐。

中海地產半年報顯示，上半年，公司營業額上升27.3%，至321.9億港元，折合人民幣約260億元人民幣。這一水平與萬科419億元的營業收入相比，仍有不小的差距。但值得關註的是，中海在利潤額方面，已經遠遠超過瞭萬科。

萬科、保利、中海。今時今日，房地產業龍頭老大的席位，正陷入史無前例的白熱化競爭中。

也就是說，如果加上中建地產等資產的銷售額，今年中海有望在利潤超越萬科的同時，在規模上也對萬科形成強有力的競爭態勢。

格局

萬科董秘譚華傑表示，主要城市今年一季度成交面積大幅增長，一個重要原因是去年同期市場還在低谷期，比較的基數較低；而二季度同比增速下滑，一方面因為去年同期成交面積已經出現恢復性增長，比較基數上升，另一方面，也反映出近期市場銷售開始由前期的火爆趨於溫和。

不過，對於海外及境內很多投資機構來說，萬科仍是中國房企市場化的龍頭老大。這體現在萬科註重凈資產收益率的"有質量的增長"，也體現在萬科不斷探索的國際化腳步。

市場

土地儲備方面，萬科上半年累計增加42個開發項目，按萬科權益計算的規劃建築面積為925萬平方米，平均樓面地價約2735元/平方米。其控制整體土地成本的同時，又不乏在上海等地果斷投資有價值的"明星"地塊，其決策戰略受到房地產業內認可。

值得一提的是，由於銷售增長快於結算節奏，萬科合並報表范圍內尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結算，較2012年年底增加330億元，為未來的業績增長打下堅實的基礎。

萬科前7月銷售近千億地產一哥之爭白熱化

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再次，與其他資產相比，房地產作為投資品的吸引力正在下降。

這一次是結構性拐點

其次，供求格局已經發生轉變。

過去幾年，房地產建設面積進一步攀升，而城鎮人口增長所帶來的住房需求有所回落。換句話說，住房的新增供應量已經超過瞭內在需求(包括改善性需求)，且住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高。

放松調控政策難挽地產頹勢

此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況

第二，政府仍有能力和意願應對房地產下行，支持經濟增長。決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設、推進有助於增長的改革(包括簡政放權、向民營資本開放更多行業、擴大社會保障覆蓋面、降低小微企業稅負等)。政府還可以放松一二線城市的限購政策(部分城市已經開始悄然放松)、放松對房地產行業的信貸、降低首付比例，以及放松三四線城市的戶籍制度，從而支持當地住房需求。

為什麼我們認為本輪調整不同於以往？

嚴重的供求錯配

過去十年間，中國每隔幾年就會經歷一次房地產周期。但與前幾輪不同，此次房地產下滑的觸發因素並非調控政策收緊。事實上，住房內在供求格局已發生變化-當前住房建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價低迷、反腐以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。

因此，雖然理論上城鎮化和住房更新改善所催生的需求合計可達每年800萬~900萬套，但這仍遠低於城鎮住房竣工量(2013年竣工約1100萬套)，並且也低於新開工規模。另外，截至2013年末，約有5700萬套住房仍在施工中。

在我們看來，中國的房地產建設量可能會有較大幅度的調整，房地產長期繁榮的時代可能已經結束。不過，我們並不認為中國會出現其他新興市場常見的房價崩盤，或出現金融或國際收支危機。

當然，2013年下半年信貸增速有所放緩，最近幾個月銀行放慢瞭房貸審批，但這遠不能與往年房地產下滑前的信貸凍結、地產政策大幅收緊相提並論。事實上，新一屆中央政府自2013年3月上任以來對房地產行業鮮有表態，即便當時一線城市房價持續大幅攀升。不僅如此，最近幾個月，房地產新開工面積下滑速度之快、幅度之大也超出以往。

針對瑞銀此前發佈的《地產泡沫之憂》報告，許多人對住房內在需求的估算提出疑問，認為沒有考慮正在推進的城鎮化和較大的住房更新需求。

報告將改善性需求和投資性需求歸為一類(即住房供給和由城鎮人口增加所產生的需求之間的差值)，並強調兩方面。第一，過去十幾年間，這類需求對應的購房規模累計超過6000萬套；第二，新增住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高，而後者對市場情緒和相關資產回報率的變動非常敏感。目前，我們仍維持這些觀點。

至於更新和改善性需求，基於2010年的人口普查數據，我們估計當時約有1800萬戶的城鎮居民住房建成於1980年之前，另外有3940萬戶住房建成於1980年-1990年，這兩組住房中的大部分可能很快就需要更新。而此次人口普查之後，包括棚戶區改造在內的保障房建設已經取得較大進展-保障房已建成超過1600萬套(大部分用於改善城鎮中低收入階層的居住條件)，其中估計有650萬套棚戶區改造用於滿足收入較低人群的住房需求。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-09/08224198804.shtml

人民幣不會大幅貶值

關於住房存量的計算，根據2010年第六次全國人口普查，居民自有住房占比達85%~88%，而在城鎮地區該比例約為75%~78%。城鎮住房建築面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

首先，2004年-2005年、2007年-2008年和2010年-2011年的房地產下滑均發生在宏觀政策和房地產政策顯著收緊之後，此次房地產下滑並無明顯政策觸發因素。

未來幾年，隨著經濟和金融系統逐漸消化房地產部門的調整，GDP增速降至5%左右的"硬著陸"風險已不容忽視。當然，中國不太可能劇烈地去杠桿。不過這一漸進的調整，雖可能有利於宏觀經濟和社會穩定，但對微觀企業和股票投資者而言卻是一個痛苦的過程。

隨著利率市場化的自發推進，理財產品迅速發展吸引瞭越來越多的居民儲蓄；而許多城市房地產庫存高企、房價低迷，因而房地產的投資回報率較低；隨著資本管制逐步放松和人民幣在國際上用途更加廣泛，居民對海外房地產及其他境外資產的投資變得越來越容易。因此，我們預計全球利率水平將有所提高，人民幣穩步升值的時代可能已經結束，二者均會對投資中國房地產的吸引力帶來負面影響。

基於1990年之前建成的舊房將以每年400萬~500萬套的速度更新的假設，這基本上也是目前保障房竣工的速度。我們進一步假設1990年-2000年之間建成的住房將以每年100萬~200萬套的速度更新。因此，未來每年總的更新和改善性需求大約為500萬~600萬套。

而在城鎮化帶來的需求方面，正如《地產泡沫之憂》當中寫到的，城鎮常住人口增長所創造的住房需求約為每年300萬套。常住城鎮化當中的很大一部分是將城鎮范圍擴展到郊區或周邊鄉鎮，將鄉村從"行政上"納入城市范圍，而這些地區的原有住宅並不需要全部拆除重建。另外，城鎮常住人口中的流動人口無法參與到城鎮住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農村戶籍人口購買城鎮住房，但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會保障。

瑞銀汪濤房產長期繁榮時代或結束房價不會崩盤

事實上，上述分析存在兩個前提：首先，理論上所有需求均是"有效需求"-凡是需要住房或更新住房的人均有相應的經濟實力；其次，新建住房正是為瞭滿足這些需求而建。而第二點顯然不符合實際情況-中國房地產市場存在嚴重的供求錯配-許多三四線城市的房地產建設和庫存規模都非常大，但這些城市的城鎮化進展緩慢、改善性需求也不旺盛；市場供給傾向於中高收入傢庭，而新增城鎮人口大多屬於中低收入階層。

一些看好中國房地產市場的投資者認為，接下來的數年裡，每年城鎮化和更新改善所帶來的需求將達到1000萬套。我們的預測與此相差並不大-事實上，隨著收入上升，居民確實存在升級到更好、更大住房的需求。但問題在於，2013年的建設量顯著高於該水平。換言之，不是在說中國住房供給明顯過剩或需求即將崩潰，而是說房地產建設速度必須從目前的水平上降低，從而消化庫存，而穩定後的建設速度將低於目前水平。這意味著強勁的房地產和建設活動長期作為內需主要引擎的時代，行將終結。

不會發生全面崩盤

在其他經濟體，房地產市場的調整很少能平穩、有序地進行。如果房地產活動持續下行，再加上房地產對整體經濟如此重要，為何我們認為明年GDP增速降至5%的概率隻有15%？為何我們的基準預測不是經濟增長硬著陸？因為，有兩個關鍵因素決定瞭中國房地產市場崩盤的可能性較小。

第一，居民部門資產負債表較為健康，杠桿率較低。這意味著房貸違約風險整體上應該可控，購房者不太可能被迫出售住房。因此，相比其他市場，中國的房價可能粘性更大，而財富效應帶來的種種影響可能會較小。

汪濤瑞銀特約首席經濟學傢

此外，受益於發達經濟體復蘇，未來幾年中國的出口增長有望得到提振。在出口改善和政策支持的背景下，中國經濟增長溫和放緩的概率更大。

對於房地產市場，我們認為短期內政府會采取措施支持經濟增長、抵禦房地產下行。事實上，政府已經開始采取瞭一些措施，包括刺激其他增長驅動力(基建和民間投資)，也包括穩定房地產行業本身(悄然放松限購政策、加大商業銀行對房貸的支持力度)。如果房地產活動繼續下滑，政策可能將進一步放松。因此，我們的基準預測是，2015年GDP增速僅小幅放緩至6.8%。

然而，在房地產市場內在供求格局變化的背景下，市場對政府出臺的救市措施是否還能重復以往的反應？雖然降低首付比例和放松信貸有助於提振首套房和改善性購房需求，但投資需求的反彈幅度並不明朗。另外，即便需求反彈、庫存得以消化，吸取瞭過去幾輪周期的教訓，開發商可能也不會貿然增加支出、加快新開工。而恰恰是建設量對宏觀經濟影響更大-對開發商而言，調整新開工及清理庫存可能是好消息，但對短期的經濟增長而言卻並非如此。

此外，政府還會在多大程度上逆潮流而行、繼續將房地產作為拉動經濟增長的主要引擎也存在爭議。本屆政府更加重視經濟結構調整，因此放松房地產政策的速度可能較慢。

最後，全球金融危機後中國已經經歷瞭一波基建和保障房熱潮，且目前整體杠桿率已提高瞭70多個百分點，因此這次政策支持的空間可能比較有限。我們認為，雖然鐵路、公共交通運輸、水利及環保項目等基建領域仍有較大的開發潛力，但基建投資本身的體量並不足以完全抵消房地產下滑。

因此，此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況。

如果房地產下滑，政府難道不會讓人民幣大幅貶值以刺激出口嗎？或者說，中國經濟低迷建融彰化溪湖建融不會導致人民幣大幅貶值嗎？

中國當然可以利用匯率貶值來提振出口，但人民幣不太可能出現大幅貶值。首先，如果房地產下行導致經濟放緩，那麼中國的經常賬戶順差很可能會擴大。屆時進口會下降，且大宗商品價格會下跌(貿易條件改善)。

考慮到中國作為一個體量極大的凈債權國擁有接近4萬億美元的外匯儲備，再加上經常賬戶收支不斷改善且面臨來自主要貿易夥伴的壓力，我們認為人民指南二胎貸款全省皆可處理幣貶值空間有限。而且，決策層力圖推進人民幣國際化(無論對錯)也需要人民幣匯率保持相對穩定。

當然，在這種情況下，隨著海外利率上升導致套利交易平倉以及更多國內實體選擇投資海外資產，資本外流可能增加。即便經常賬戶順差擴大，這種資本外流也會給人民幣帶來貶值壓力。總體而言，我們預計在房地產下行的背景下，人民幣匯率將保持弱勢或溫和貶值，但不會大幅貶值。(完)

舉國爭議房地產此輪下滑大不同

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"以萬科、保利、中海、綠地、萬達、恒大、碧桂園為首的7傢千億寡頭房企中，隻有3傢年度銷售目標完成率達到50%以上。從同比數據看，有近20傢房企業績同比下降，這也是數年來首次出現，其他大部分企業的漲幅放緩。"張大偉分析稱，從長遠來看，經歷瞭10年的高速發展後的房地產行業已經處於由高速增長向平穩發展的過渡階段。因此當面對內外宏觀經濟的不確定環境，2014年可能將是對透支式爆發的2013年的再次回調，而這次調整將何時達至新的均衡，回歸市場的理性狀態，將更多地依賴來自於市場主動的自我修復和平衡的力量。

下半年數據有望轉好

"雖然上半年房地產投資增幅出現下滑，但中央對棚戶區投資、保障房的投資陸續到位，下半年將顯現效果，房地產投資有望回升，房地產對經濟的所謂拖累其實是非常小的。"21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰表示。

在低迷的市場環境下，越來越多的城市傳來取消限購的聲音。對此，秦虹表示，近兩年來，國內樓市確實出現瞭局部地區的供應增速快於銷售的速度，在此前限購的49個城市裡，這些供過於求的城市再堅持限購的意義就不大瞭。"但是，我個人堅決反對一些人口凈流入、公共服務、就業機會好的中心城市沒有底線、沒有條件地放松限購。因為這類城市的政策變動，可能會帶來一些風險，是一定要慎重的。"秦虹強調。

限購全面放開尚需時日

行業將現加劇洗牌潮

"目前，房屋新開工面積和房地產開發企業到位資金兩個數據都處於歷史低位，顯示樓市確實在經歷調整，但還不至於崩盤那麼悲觀。"在秦虹看來，下半年樓市表現會比上半年好，一方面是由於下半年貨幣環境可能會好於上半年；另一方面則是由於開發商可能會采取"以價換量"的促銷措施，價格的讓步能夠激活需求，拉動市場。

成交萎縮、庫存積壓，隨著房價下跌的城市成為占據70個大中城市主流，曾經 "遍地黃金"的房地產企業也將迎來行業洗牌，市場越來越強有力的淘汰效應將讓實力較弱的中小房地產開發商面臨"嚴冬"。專傢表示，中國8萬多傢房企中會有很多將在未來一段房價下跌、產業洗牌當中由於資金鏈斷裂而倒下去，但也有品牌企業會生存下來並且做得更好。

此外，上半年樓市遇冷也與2013年的市場火爆脫不開關系，大量購房需求被提前集中釋放後，市場供需狀況進入到階段性調整時期。"去年上半年的增長高，所以今年上半年的增長就慢下來瞭。而去年下半年的增長沒那麼高，那麼，下半年的增長反而就有機會。"秦虹分析稱。

區域差別日漸明顯房地產業未來將現三大分化

"實際上現在房地產市場內在的矛盾已經暴露出來瞭，樓市進入到階段性的調整過程當中，在這個過程裡行業必然會出現一系列的變化。"中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示。

在中原地產首席分析師張大偉看來，持續攀升的庫存使得企業因資金成本、現金流壓力等因素而進一步加劇競爭，房地產企業的財務和經營能力將繼續接受考驗，盈利狀況也將出現明顯分化，一二線城市的市場價格調整在所難免，三四線城市的一次大洗牌也即將到來。

房地產上半年整體偏弱的宏觀數據讓市場對於樓市未來走向有瞭各種聲音。日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，樓市政策不能簡單地"一刀切"，房地產市場未來可能會呈現出"增速放緩、區域分化、有漲有跌"的三大"新常態"。專傢表示，要因地制宜地引導房地產政策，減少行政手段的負面幹預，避免汽車貸款率利計算二胎年息盲目的政策變動造成市場風險的加劇。

"限購政策是否仍有存在的必要，必須要回到當初為什麼會出臺限購的原因上。可以說，這麼多年對於一些重點城市而言，限購政策的實施確實抑制瞭投機需求，在全國大范圍內實現瞭市場需求轉回自住型。當然，過於簡單化、一刀切的手段肯定也有硬傷。限購本身是最典型的行政手段，如何退出必須要結合目前房地產市場的現狀，分類調控，因地制宜，避免行政手段對市場帶來過度的負面幹預。"陳國強說。

申銀萬國證券研究所市場研究部桂浩明表示，"我們市場容易出現一種情況，就是追漲不追跌。限購本身就是非市場的行為，隻能是短期的，所以早晚要放。那麼當房地產市場放開，人們不著急買房之後，上漲預期是否仍然存在就存疑瞭。從目前而言，真正的實質性放松限購的地方還比較少。"

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/08214312747.shtml

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上周長沙商品住宅區域供求量價走勢(六區)

新浪樂居訊(編輯賴欣)盡管上周第36屆長沙房交會順利開幕，但是長沙樓市卻並沒因為房交會而迅速回暖。據克而瑞數據統計，上周長沙六區供應量為22.6萬方，六區成交量14.1萬方。上周供應量環比下降42.3%，同比下降17.9%。成交量環比上升2.9%，同比下降29.4%。區域價格方面，上周長沙六區成交價格均有所下降，以天心區降幅最大，環比下降18.1%，六區整體成交價格為6485元/平，環比下降10.3%，同比下降1.1%。成交套數1410套。

在住宅市場方面，從供應量和成交量來看，上周長沙六區供應量22.6萬方，環比下降42.3%，同比下降17.9%。其中成交14.1萬方，環比上升2.9%，同比下降29.4%。成交均價6485元/平，環比下降10.3%，同比下降1.1%。從銷售榜單來看，上周恒大雅苑列首位，其次為勝傢雅苑和北辰三角洲。根據成交量統計，上周有14.1萬方成交，環比上升2.9%，同比下降29.4%。成交量最高為嶽麓區5.2萬方。其次為雨花區成交2.6萬方、開福區成交2.1萬方。六區整體成交價格為6485元/平。整體比較六區成交價格均有所下降，以天心區環比下降最多，為18.1%，據克爾瑞分析，主要是區域內近郊剛需項目促銷優惠力度加大所致。此外，上周成交套數1410套。環比上升9.0%，同比下降25.8%，較再上一周雖有所上升，但與同期相比市場依然不明朗。

內容來自sina新聞

銀行房屋2胎利率多少貸款全省皆可處理>房貸二胎中國信託房貸二胎利率房交會未能回暖上周長沙樓市依舊低迷

在辦公市場方面，上周長沙六區供應面積為2.6萬平，供應套數為228套，環比下降27.6%。同比上升70.9%。根據成交量數據統計，一共成交0.4萬方，環比上升71.1%，同比下降71.8%。成交量前三為開福萬達廣場，保利國際廣場，建發匯金國際。成交價格為15651元/平，環比上升8.1%，同比上升1.9%。

在商業市場方面，上周長沙六區商業市場供應為3.37萬方。環比下降106.7%，同比下降33.6%。根據成交量統計，一共成交0.74萬方，成交環比下降52.4%。同比下降16%。從銷售榜單看，建發匯金國際、莊園心伽泊、融科東南海小區等項目成交量套數較大。此外，上周成交均價為34734元/平，環比上升87.3%，同比上升118.9%。據克而瑞分析，成交均價上升的主要原因是由於區域內像匯金國際、莊園心伽泊、東南海等高單價項目熱銷暫時性的帶動瞭市場的整體均價。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/10114135773.shtml

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??2015年3月下跌0.1% 下跌4.4%

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/07235995335623962313544.shtml

??數據顯示，與2月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有50個，上漲的城市有12個，持平的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.9%。與去年同月相比，70個大中城市價格全部下降。3月份，同比價格變動中，最大降幅為11.2%，最小降幅為0.4%。

??2014年8月下跌0.3% 下跌0.2%

??蘭州二手房價格去年同環比一直處於下降態勢，今年一季度依然如此，但降幅收窄。1月份環比下降0.3%，同比下降3.8%；2月份環比下降0.1%，同比下降3.8%；到3月份，環比下降0.1%，同比下降3.9%。

??2015年1月下跌0.5% 下跌3.5%

??對比西北五省會城市，銀川環比下降0.6%，同比下降5.7%；烏魯木齊環比下降0.4%，同比下降6.1%；西寧環比下降0.1%，同比下降4.9%；西安環比下降0.1%，同比下降6%。

??蘭州大學經濟學教授賈明琪認為，目前的蘭州市場供應量相對較大，而周邊房源價格相對較低，拉低瞭市場整體的房價走勢。

??自去年8月份以來，蘭州新建商品住宅價格同環比一直在降，環比降幅逐漸縮小，而同比降幅不斷擴大。

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??數據顯示 70個大中城市中，二手房環比價格下降的城市有48個，而同比價格下降的城市有69個，上漲的城市隻有1個。

??蘭州二手房微降成交量上升

??這兩年蘭州市已經趨於平穩，沒有大起大落，就算房價要漲，也是有限地逐步去漲。二手房議價空間都不是很大，報價都在市場合理的范圍之內。

內容來自sina新聞

??蘭州新建房價同比降4.4%

??2014年11月下跌0.3% 下跌2.7%

??相對去年，今年二手房市場回暖跡象明顯，特別是在3月30日樓市新政出臺後二手房市場買賣雙方熱度都有所提升，銷量也有所上升。

??國傢統計局城市司高級統計師劉建偉解讀認為，受去年同期基數較高影響，房價同比繼續下降。70個大中城市中新建商品住宅價格全部下降；二手住宅價格1個城市上漲，其餘下降。隨著環比房價由降轉升，同比房價初步預計降幅將會收窄，並逐漸企穩。從環比看，房價總體趨穩，城市間繼續分化。

??東部市場瑪雅房屋孫店長認為，從長遠角度來說，蘭州二手房價還會漲，但空間不會很大，絕對不會掉價。”

??蘭州新建商品房價格環同比數據

??（2014年8月~2015年3月）

??時間環比

??同比

??3月份，蘭州新建商品住宅價格環比降0.1%，同比降4.4%；二手房價環比降0.1%，同比降3.9%

??2014年9月下跌0.5% 下跌1.0%

??2014年10月下跌0.6% 下跌1.9%

??3月份，房價繼續微降。昨日，國傢統計局發佈70個大中城市住宅價格變動指數顯示，與去年同期相比，70個大中城市價格全部下降，最大降幅為11.2%，最小降幅為0.4%。當月，蘭州新房和二手房價格同比降幅均在擴大，其中新建商品住宅環比下降0.1%，同比下降4.4%；二手房環比下降0.1% ，同比下降3.9%。值得一提的是，這是自從去年8月份以來，蘭州新建商品房同環比第八次雙降。

??2014年12月下跌0.2% 下跌第2順位房貸任何問題免費諮詢3.0%

??70個城市房價同比全降

??2015年2月下跌0.4% 下跌4.2%

??1月份，新建商品住宅價格環比下降0.5%，同比下降3.5%；2月份，環比下降0.4%，同比下降4.2%；進入3月份，環比降幅略有縮小，而同比繼續擴大，環比下降0.1%，同比下降4.4%。

??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。

??劉建偉認為，3月份，70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平，主要原因是2月份屬於房地產傳統銷售淡季，隨著3月底樓市新政影響的逐步顯現，預計未來銷售量或繼續回穩。

蘭州房價同環比連續8個月雙降

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商業地產過剩危機浮現

內容來自sina新聞

一位在蘇州有投資的開發商對《第一財經日報》記者稱，蘇州出臺商業地產"限售令"一方面是因為當地商業地產已出現過剩的苗頭，另一方面是因為不少采取"售後包租"的商業項目出現瞭"付不出租金、開發商跑路"的現象，由此引發的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。

薛建雄認為，蘇州的政策更多的是為瞭解決"售後包租"引發的問題，針對商業地產的"限售令"，一些大城市如北上廣等，此前就有類似的規定。"現在不少二三線城市都在大力建設新城，在這個過程中，商業地產的過剩是一種普遍現象，因此，一些與蘇州量級相同的城市，不排除出臺類似的限制政策。"

日前，蘇州市政府出臺多條專門針對商業地產的調控政策，規定對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前需劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，三年內不得銷售、抵押和轉讓，同時，提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，全面禁止"售後包租"。

被指"一刀切"

但德融地產發佈的報告認為，從實際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會使中小乃至大開發商對進入蘇州市場產生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會刺破部分商業地產市場的泡沫並有效保護市場規范，但是對城市商業地產發展也帶來瞭不小的阻滯，所以這將會是一把"雙刃劍"。

蘇州"最嚴限售令"的出臺，反映瞭地方政府抑制泡沫的急切心情。但"一刀切"的做法之下會帶來何種結果，人們無法預料。

30%的限售，加上"售後包租"大門的關閉，無疑將讓蘇州開發商資金困難問題凸顯。前述不願透露姓名的業內人士表示，蘇州這樣的城市，商業地產多由本地開發商開重劃區意思發，這些開發商的資金實力普遍不強，因此往往通過滾動開發、散售的經營模式。政府出臺新政的目的是，萬一這些項目運營不善，可以將資產用來抵押，以此來降低開發風險。但這樣的"兜底"政策隻能相對保障投資者的權益，並不能根本解決商業地產過剩的問題。

整治"售後包租"再斷一臂

蘇州為瞭限制商業地產進行一輪相對強力的"限賣"，或是為瞭改變蘇州市商業地產開發過剩的現狀。

據蘇州市商業聯合會於2013年年底發佈的報告顯示，目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40傢，在建購物中心超過30傢，總量已超過南京。自2012年以來，在中心城區新建的20傢購物中心中，近半數經營情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現象，部分項目甚至無法正常開業。

所謂"售後包租"，即房地產開發商將商品房出售給購房人，但是購房人並不用於自住，而是交給開發商或開發商委托的代理機構用於經營，並定期向購房人支付租金的一種銷售方式。由於國傢相關部門早已原則上禁止"售後包租"模式，故不少開發商就想出瞭"售租分離"的模式來打政策的"擦邊球"。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴記者，不僅蘇州市區，蘇州下轄的昆山等地也存在商業地產過剩的情況。"特別是2009~2010年那輪樓市投資熱潮，不少外行湧入商業地產，現在很多都深套在裡面。2009年底，昆山遠郊有個開發商以8000元/平方米的樓板價拿瞭一條建築面積12萬平方米的商業街，現在經營狀況極其慘淡。"

數據顯示，全球十大在建購物中心規模最大的城市中8個在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業地產過剩問題屢屢被業內提及。蘇州率先預警樓市風險，向商業地產"開刀"，其他城市是否會跟進效仿，成為業內關註的焦點。

蘇州出臺最嚴限售令新建商業地產三成不許賣

也有業內人士對蘇州的政策提出質疑。一位不願透露姓名的業內人士認為，針對商業地產的限制，北上廣等發達城市此前就有，但都僅限於項目層面，即在土地出讓時，就規定開發商可以銷售的比例。蘇州規定所有可分割出售類的商業項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，就有"一刀切"嫌疑。

德融地產市場研究部發佈的報告認為，類似的政策條款在北上廣等一線城市出現的概率相對較小。首先根據市場趨勢，一線城市商業地產在眾多利好下逐漸升溫，各類開發商聚集，但是這並不是說沒有泡沫，隻是更有可能政府願意把泡沫"做實"，所以類似的打壓暫時不會出現。其次，一線城市人口密集，商業潛力大，若用"限買限賣"方式打壓將會違背市場的發展趨勢。最後，一線城市的主要區域開發過剩現象仍在可控范圍內。

這份名為《關於進一步加強全市商業房地產項目管理意見》的文件規定，對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，具體為：建築面積在10萬平方米以下的，不得低於地上總建築面積的30%；建築面積在10萬平方米以上的，按地上總建築面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。

此次蘇州出臺的樓市新政，還對商業地產領域普遍存在的"售後包租"現象進行瞭全面的禁止。

新政規定，將提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售後包租現象，在項目竣工交付後一個月內全額解款。如出現"售後包租"現象，貨幣資本金餘額部分將予以凍結，直至整改完成。

"按照國際標準，人均占有商業面積在1.2平方米是一個比較合量的參照值，但蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業項目計算，人均商業面積將達到3平方米，有的甚至達到4平方米。"上述在蘇州有投資的開發商表示。

在業內人士看來，蘇州此次針對商業地產的調控政策可謂"極其嚴厲"。

而一位在昆山有過商業地產投資的人房貸二胎房貸二胎貸利率多少免費諮詢試算士告訴《第一財經日報》記者："'售後包租'是目前蘇州很多開發商用於資金回籠的主要方式，如果受限，實力較弱的開發商資金流會受阻，從而帶來更多的開發和運營困難。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/07432609465.shtml

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從一線城市的房價變化來看，2005年、2007年及2010年都是房價出現明顯上漲的年份。以北京市為例，2005年北京市商品住宅成交均價為6162元/平方米，同比增長瞭19.7%。2007年成交均價則一舉突破瞭萬元大關，達到10661元/平方米，同比增幅高達44.6%。2010年伴隨著調控升級，北京市2胎房貸刊登缺錢急用哪裡借錢的商品住宅成交均價達到17151元/平方米，同比漲幅為29.7%。相比之下，其他年份北京市的均價漲幅基本保持在10%左右。

成交再創新高

"普漲"動力不足

今年以來，無論是地產大佬還是行業專傢，都紛紛表示房地產十年黃金發展期已經過去。揮別"黃金期"，接下來的十年是否將成為"白銀期"？全國房價"普漲"勢頭是否會終結？隨著房地產調控建立長效化機制，業內認為，房價繼續全面上漲的動能已經削弱，明年樓市銷量增速將弱於今年，城市間將更為分化。

近期華遠集團董事長任志強再次拋出瞭房價"上漲論"，認為明年房價仍第2順位房貸銀行年息利率多少免費諮詢試算會保持上漲態勢，特別是買房限購、買車搖號的城市，房價還會全面上漲。

統計顯示，今年銷售額超過千億元的房企規模進一步擴展至7傢，除瞭萬科、保利、中海、綠地外，恒大、碧桂園、萬達等公司都將突破千億元銷售大關。

今年前11月，十大代表性企業累計拿地金額共3086億元，同比增長瞭87%，比去年全年水平高出31%。"拿地與新開工的時間差一般是六到十二個月，從2012年四季度土地市場明顯回暖到今年，這些供地將在2014年陸續開工。"上述地產人士指出，明年房地產新開工面積還會繼續增長，市場供應量將會提升。

揮別黃金十年全國房價普漲動能漸弱

內容來自sina新聞

十年間的"普漲"

"這僅僅是住宅成交的均價，一線城市市區房價的漲幅還要遠遠大於這個數字。"一位房地產業內人士直言。以北京北四環五道口區域的房價為例，在今年年初，曾有中介掛出瞭每平方米10萬元的報價，一度激起市場熱議。如今該樓盤的平均報價基本維持在7萬元/平方米左右。相比之下，2009年該樓盤開盤時，平均售價僅在2.2萬元/平方米上下。

自2010年以來，我國房地產市場調控不斷升級。今年年初，"國五條"及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，"有保有壓"的方向明確。盡管調控升級，但中指院百城價格指數環比仍連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比則連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%。

某研究院最新報告顯示，今年重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高。同時，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，也創下近四年最高。即使在11月季節性低點，多數城市供應量仍在高位。從全國來看，今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好於去年，規模已創歷史新高。

在經歷全行業快速擴張後，我國已經誕生瞭一批大型房企。"萬科從2008年的470多億元到2010年突破千億元，共用瞭兩年時間；而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億，隻花瞭一年的時間。"一位房地產業內人士感嘆，在新的市場形勢下，隻要構建獨特的產品、市場體系，把握市場調整期機遇，房企的業績會爆發式增長。

房價的快速上漲不僅僅出現在京滬廣深，重慶、杭州、廈門等熱點城市在過去的十年間也經歷瞭同樣的過程。根據中指院的統計，截至今年11月，廈門住宅成交均價已經達到14696元/平方米，較2004年時的3768元/平方米上漲瞭290%。福州盡管前11月的均價回落至萬元以下，但是由於十年前的基數隻有2463元/平方米，累計仍上漲瞭294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房價漲幅約200%，而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。

"標桿房企能夠在今年取得這麼好的銷售成績，一方面是聚焦主流客戶需求，優化瞭剛需、改善型產品結構；另一方面是因為這些企業把握瞭一二線市場快速增長的機遇。"中指院分析師表示。

在地產圈子裡，人們常常把過去的十年稱為房地產發展的"黃金十年"。在這十年間，以一線城市為首的房價一路上漲，地產行業迅速繁榮。盡管自2010年開始調控升級，但這十年的黃金期似乎並未就此終結。在資金及需求的推動下，近幾年的房價上漲勢頭仍在繼續。

從過去的十年來看，以一線城市為首，房地產經歷瞭全面"普漲"。中國指數研究院數據顯示，在過去的十年時間內，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價累計上漲瞭238.9%。其中，北京的商品住宅成交均價從2004年的4747元/平方米，上漲到今年11月的18290元/平方米，漲幅達到285%，是四個城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價則分別上漲瞭184%、225%和263%。

在我國為應對經濟變化而出臺的各項宏觀政策中，房地產政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房價的波動上漲，政策也幾經變化調整。2013年房地產市場整體向好，但房價已由"普漲時代"進入"分化時代"，進一步促使調控政策的差異化。

今年下半年以來，房地產政策在趨於長效化的同時，各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，則在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

"熱點城市房價在未來仍將上漲，很難期待限購限貸政策放松，現有的行政化調控手段也很難在短期內退出，不同城市的政策取向會繼續差別化。"中指院分析師直言，一線城市和熱點二線城市供不應求的壓力仍很大，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能。

業內人士認為，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下，2014年全國房地產市場將呈現"銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩"的特點。預計2014年全國商品房銷售面積增幅將明顯低於今年。同時，市場慣性將使得明年上半年同比增速相對較高，但下半年將有所回落。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/07552549979.shtml

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4月CPI數據或重回"1時代"

4月份CPI數據今公佈漲幅或重回1時代

(記者吳琳琳)根據國傢統計局的安排，4月份CPI數據將於今天公佈。來自國內外22傢金融機構的首席經濟學傢預測，4月CPI同比增速預測均值為2.0%，部分經濟學傢預測，食品價格已出現季節性回落，預計4月份CPI同比漲幅將出現明顯回調，或重回"1時代"。

中信證券首席經濟學傢諸建芳表示，根據商務部和農業部發佈的短頻數據，4月豬肉和蔬菜價格仍然延續瞭前期下滑的趨勢，預計4月食品價格環比下滑0.5%，非食品類價格環比上漲0.1%，鑒於4月翹尾因素回落至1.1%，預期3月CPI同比漲幅在2%左右。土地貸款彰化溪洲土地貸款

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交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉分析，4月以來，食品價格延續瞭此前的下降趨勢。4月20日，商務部監測的全國36個大中城市食用農產品市場價格近10周累計回落4.3個百分點。其中，蔬菜批發價格近6周累計回落10.5%。綜合判斷，4月食品價格環比將比上月繼續有較大幅度回落，預計約為-1.6%左右。預計二胎銀行業務怎麼貸款比較會過件本月非食品價格同比漲幅與上月基本持平。4月翹尾因素約為1.1%，相比上月回落0.2個百分點。

綜合以上原因，初步預測4月份CPI同比漲幅可能在1.7%至2.1%左右，取中值為1.9%，相比上月將出現明顯回調。中金公司也預測4月CPI或跌破2%。中金固定收益研究所研究員陳健恒預計4月CPI同比增速降至1.9%。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07464125978.shtml

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北京市土地整理儲備中心發佈的公告顯示，該地塊全稱為朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環保設施用地，占地面積224463平方米，其中建設用地面積118035平方米，建築控制規模在294605平方米以內。

8月12日北京推出的朝陽區豆各莊地塊成為政策推出之後的首宗"限房價競地價"地塊。這個地塊的成功與否對未來的政策走向意義重大，因此引來瞭眾多開發商和政府主管部門的關註。

車輪則對這種非市場化的行為持反對意見。"一幅地塊在未來兩年內上市後究竟會是怎樣的售價，是漲是跌，這是之前很難預測出來的，所以很難判斷土地出讓時限定的房價是否合理。另外，僅僅通過限價來抑制房價也很難真正達到效果，因為開發商或個人未來仍然可以通過轉賣的方式獲取利潤空間，從而破壞正常的市場秩序。隻有在市場流通充分活躍的前提之下才能讓房價真正趨於合理。"

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房子二胎北京限房價競地價投石問路在新國五條

開發商觀望

據中國房地產報記者瞭解，今年5月底，北京土地整理儲備中心推出的昌平區沙河鎮R2地塊，就將房價限定為1.4萬元/平方米。不過該地塊還限定沙河高教園區的單位職工才能購買，因此業內普遍認為此次推出的相關地塊才是今年首宗真正意義上的"限房價"地塊。

據中國房地產報記者瞭解，北京早在2011年就曾啟用過"限房價競地價"的出讓方式，並對後來同區域內其他商品房項目的售價產生瞭一定影響。今年年初，北京市住建委相關官員公開表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優惠保證中低價位。

在北京土地市場地王及高溢價地塊不斷湧現之時，當地於8月21日推出一宗"限房價競地價"地塊，這一顯得有些另類的做法引起瞭業內關註。

>>點擊報名:9月7日京秦唐三地聯動北京大型看房團

"這一地塊適合想要沖量的房企，對利潤率有要求的開發商則沒有什麼玩頭。"楊紅旭分析認為。

據記者瞭解，該地塊周邊二手房價格已經達到27000元/平方米，這對於未來拿地的開發商而言，未來如何實現贏利的確是不小的考驗。而截至記者發稿時止，北京市土地整理儲備中心的網站上也並未出現關於該地塊的競買報價單。

"開發商競標都是有策略的，一般不會在頭兩天就參與競買。該地塊地理位置很有優勢，目前有興趣的房地產企業可能仍然在觀望，預計最後肯定會有開發商拿地。"高策地產總經理車輪分析認為。

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2013年，北京市房價控制目標是全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。不過，盡管出臺瞭在全國范圍內最為嚴厲的"新國五條"調控細則，北京今年以來的房價漲幅仍然領跑全國。因此，用明顯低於市場價格的限價房入市，可能是北京市政府用來平抑房價的另一項重要舉措。

克而瑞信息集團華北區總經理牟增彬認為，限房價的土地出讓方式肯定可以起到抑制房價的積極作用。"但這種出讓方式必須是持續性的，能在土地市場占據主流模式，如果僅僅是個案，它對市場的影響力是極其有限的。"

規劃要求配建51500平方米的"公共租賃住房"，而剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米，且套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。該地塊掛牌出讓起始價為24.5萬元，掛牌競價截止時間為9月4日。

相關業內人士還擔憂，由於限房價會影響開發商的利潤率，如果缺乏有限監管，容易導致開發商在控制成本環節偷工減料。北京2011年4月入市的"限房價、競地價"項目中鐵建長陽國際城在業主入住後就曾遭遇"質量門"事件，這樣的現象值得政府部門警惕。

"'限房價、競地價'的土地出讓方式目前來看還是一種探索，今後能否成為常態，還需要看土地出讓部門對房價和地價的限定是否能夠研究出一個合理的模式，如果開發商的利潤空間被壓縮得太大，就難以對開發商拿地產生足夠的吸引力，這種方式就很難進一步推廣。"牟增彬指出。

上海某房地產研究院副院長楊紅旭將該地塊形容為"中國房地產史上史無前例的大怪物"。在他看來，該宗地出讓條件復雜，未來利潤率目前來看難以估算。其中公租房部分，一般會有5%～8%的利潤率，受市場波動影響較小；而戶型限定在90平方米以下的中小戶型，這類產品在市場上比較受歡迎，也對開發商未來的營銷有利；難點主要在於競地價，由於所有建安成本及房屋售價都已框定，未來產品住宅部分的利潤率比較小，開發商隻能拼成本控制和產品力，另外需要挖掘商業配套部分的利潤空間。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/14002384370.shtml

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