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  如果說小型便利店關店調整還較好操作,那麼動輒數千萬元投資的大型賣場關店則牽動面甚廣,因此不到萬不得已,1萬多平方米的大賣場不會輕易關門。然而這一定律在今年也被打破。

  以便利店業態來看,先是羅森關閉瞭約30傢店,導致其總店數多年來始終徘徊在300傢左右。之後,可的與好德開始調整和關閉數十傢門店。可的與好德同屬於上海農工商集團麾下,因兩者加總原本共有超過2000傢門店,為全國規模最大的便利店企業,然而經過今年的調整,據農工商集團內部人士透露,目前可的與好德的總店數已低於2000傢。就連向來給人"正能量"感的7-11也擬關閉和調整近20傢店。

內容來自sina新聞

  雖說是"合並",但很多業內人士都認為,TESCO在合資公司中隻有20%持股權,必然缺乏話語權,甚至有人認為,這次合並根本就是華潤系"吃下"瞭TESCO中國區業務,可以被視作TESCO未來淡出中國市場的信號。

  同時,百貨業也難以幸免。今年3月,京城知名百貨大佬貴友關閉瞭方莊店;今年年中時,大洋百貨石青年首次購屋優惠房貸2015傢莊店關閉、在沈陽經營5年的伊勢丹停業;進入炎炎夏季,盤踞成都春熙商圈20年之久的太平洋百貨關閉,而太平洋的"老對手"百盛也並沒有好過多少,在百盛貴陽鮮花店關閉後不久,今年8月底,百盛石傢莊一傢門店也關閉瞭。

  "成本高企、電商沖擊和消費走低之下,實體零售業者的盈利變得十分困難。今年三季度,超市和便利店毛利率在15%~20%之間,百貨店數字為20%,專業店和專賣店為20%~25%,大型超市三季度毛利率最低僅15%左右。所有實體零售業態三季度毛利率與往年相比都有明顯下滑,比如以往百貨毛利率一般在20%以上。"郭戈平表示。

  盈利難

  今年,被擠壓在大型賣場和小型便利店之間,"不上不下"的標準超市日子更是難過。因經濟糾紛在今年一度遭遇供應商"逼宮"的傢得利超市,其店數已從數年前的160傢減少到現在的約140傢,新開店速度極慢,2年內僅開新店6傢。

  "我長期研究且與TESCO方面有所接觸,這次與華潤創業成立合資公司,對TESCO而言可謂是'自保'。它們的高層經過研究,應該可以看到未來他們在中國市場的困難,因此趁著現在還有一定的市場價值,不如先行資本運作,起碼有望全身而退。"一位接近TESCO的人士透露。

 大並購

  巨大壓力之下,沃爾瑪、卜蜂蓮花、傢得利、可的、好德等零售企業不得不"斷臂止血"。

盈利難關店潮大並購 中國零售業三足鼎立破局

  "關店能暫時止損,但對一傢企業而言,不可能長期靠關店生存。於是,以大手筆的資本運作來尋求更好的出路成為2013年零售業的突出特點。"RET睿意德商業服務部董事杜斌分析。

  大量巨頭紛紛關店,必有市場"通病"存在。

  從去年下半年開始,連鎖超市、便利店和百貨店的關店潮就開始瞭,這股"關店潮"一直蔓延瞭整個2013年。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/12012552821.shtml

  "以便利店為例,以往一年的租金在20萬元左右,但今年至少漲到40多萬元,有的甚至高達100多萬元。人工每年上漲10%多。"長期負責便利店拓展的龔先生告訴《第一財經日報》。

  就在零售業者遭遇租金和人工成本大漲的考驗時,電商的崛起更讓實體業者"雪上加霜"。

  艾瑞數據顯示,2006年的電商銷售額為260多億元,短短幾年間,2012年的電商銷售額數字已突破1.3萬億元,今年更預計會突破2012年的數字。僅是今年"雙11",天貓銷售額就逾300億元,令實體業者望塵莫及。電商的價格優勢令實體店淪為"試衣間"--隻見人流,不見消費。

  "現在這年頭,很少有零售業者敢說大舉擴張瞭,能不關店已屬萬幸。"一位在大型超市連鎖企業工作多年的資深人士沈先生一語道破今年零售業者的尷尬處境。

  龔先生給記者算瞭一筆賬,以目前的各類成本,按毛利率20%~25%計算,便利店單店日營業額至少5000元~6000元才能盈虧平衡,可是今年業內很多門店都難以做到該數值,因此虧損很難避免。

  公開數據顯示,今年上半年,78傢零售上市公司總營業額為4420.5億元,同比增長10.78%,凈利潤137億元,同比下跌2.95%。其中16傢營收增幅呈現負數,21傢增幅低於10%;同時,35傢的凈利潤為負數。

  2013年可謂中國零售業的並購大年。業界認為,這背後意味著,在電商沖擊、成本高企之下,零售業者在中國市場正以大手筆資本運作的方式最大限度地"自保"。

  世界第一大零售連鎖企業沃爾瑪在今年放緩瞭中國區增速,近期,沃爾瑪總部宣佈擬關閉中國和巴西市場的50傢門店,有消息稱,其中沃爾瑪中國區將關閉約25傢門店。而早在今年元旦旺季,位於鄭州二七商圈的一傢沃爾瑪門店便已停業。此外,卜蜂蓮花也在今年初關閉瞭北京草橋店。

  "高成本是導致零售業盈利越來越困難的關鍵。2013年,零售業成本上升有由緩到急、剛性占比加大的特點,如果到一定臨界點,會發生致命的影響。"中國連鎖經營協會會長郭戈平表示,根據諸多零售上市公司2013年上半年財報,80%以上的企業銷售費用和管理費用上漲,零售企業銷售的增幅卻明顯慢於成本漲幅。

  記者采訪獲悉,以往類似華潤系和物美這樣的"大佬"也會並購一些同業者,比如華潤收購蘇果、洪客隆等,但這些都是巨頭並購區域中小型零售商的案例,今年卻出現多起百年難得一見的"巨頭並購巨頭"案例。

  今年8月,TESCO與華潤創業(00291.HK)簽署諒解備忘錄,計劃成立一傢合資零售公司,共同在華運營大型超市和普通超中古車買賣二胎年息借貸增貸轉貸市。合資公司中,華潤創業與TESCO將分別擁有80%和20%股權。根據雙方協議,整合後,包括華潤創業旗下華潤萬傢在中國內地和中國香港的2986傢門店及TESCO在中國內地的131傢門店和購物中心將共同在合資公司下運營。

  盡管華潤系、銀泰系等大型零售企業時不時會對一些區域型超市進行並購,但或許誰都不曾想到,排名世界前三位的英國翠豐集團旗下的TESCO(樂購)會以"傍大款"的形式與本土零售巨頭華潤合並。就在這筆並購案敲定後不久,本土北方零售"大佬"物美宣佈擬以換股形式收購泰國正大集團麾下卜蜂蓮花在華36傢門店,雖然這筆收購案於近期告吹,但是,零售大佬間出現如此意向還是令業界震動。

  關店潮

  有著同樣境遇的還有卜蜂蓮花。今年10月,物美商業與卜蜂蓮花共同宣佈,物美商業將收購卜蜂蓮花在北京、上海及中國其他省份(廣東省和湖南省除外)的業務,包括36傢門店,經營面積31萬平方米,交易方式為相互持股。可惜時隔2個月後,因種種因素"談不攏",雙方放棄簽署正式文件,該筆交易最終告吹。

  "作為泰國正大集團麾下企業,卜蜂蓮花在華業績持續不佳。一直籠罩著虧損陰影的卜蜂蓮花若能以合理價格或資本手段出售門店,對其而言是件好事。雖然最終物美和卜蜂蓮花雙方放棄交易,但如此知名的兩傢中外零售業巨頭曾經確確實實考慮過換股收購門店事宜,這就已經足夠說明問題瞭。"上述接近TESCO的人士表示。

  此外,今年一度還在市場有過關於傢樂福、易買得等大型外資零售企業或出售中國區業務的傳言。今年7月,李嘉誠的和記黃埔旗下百佳超市開始做策略評估,也在謀劃出售。

  "大型零售商抱團取暖、規模化的大型並購在今年成為前所未有的趨勢。對大型並購的弱勢方而言是'自保',對強勢方而言則是希望通過並購來降低成本、擴大營收、提升競爭力。上述TESCO與華潤系並購案、物美收購卜蜂蓮花意向等案例,意味著原本相對穩定的中國零售業界'三足鼎立'--外資企業、國有企業和區域民營企業格局在今年被打破,未來零售巨頭之間的並購還將繼續。"杜斌如是說。

  專業商業地產服務機構RET睿意德指出,城鎮化過程中,土地價格發生翻天覆地的變化,物業建築和裝修成本大幅提升,這些都大大拉高瞭零售物業的投資預算,激發瞭物業出租方對租金收益的更高預期。同時,人工成本也逐年上漲。
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  "李滄分校和嶗山分校都是2016年建成,市北分校的東校區是在原四方第二實驗小學的基礎上進行校舍等整修,東校區預計能在2015年開始招生。"青島實驗初中校長馬林告訴記者,市北分校的西校區則是新建學校。馬林表示,作為局屬學校中的一所名校,青島實驗初中在學校管理、文化建設、師資隊伍打造、品牌戰略等方面有著豐富的經驗,應該對推進區域間的義務教育均衡發展做出貢獻。

  馬林:分校的教師一是通過面向全國招台中新社農地貸款聘優秀教師,吸納新鮮血液,二是通過區域內在職優秀教師的合理分配來進行。本校老師進入分校以及分校老師進入本校進行培養的方式,並不是簡單的輸出隊伍,而是一個"造血"功能。本校優秀的教師進入分校,形成一個核心團隊,把本校的先進理念等帶入分校。而分校新進的教師也將由我們進行挑選,按照符合我們的教學理念和教學標準去挑選並培養。這樣的相互配合讓師資更加強大。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/07282889779.shtml

  馬林:在集團內進行教育資源的合作和優化已經有過模式和經驗,但這一次的合作辦學模式改革涉及到跨區域的教育資源合作。所以會有著權力分配的問題,分校的硬件建設權力歸區市的教體局,而教師隊伍的管理等權力則是歸我們。雙方如何盡職盡責並在提高雙方合作積極性的同時,解決好經費、教師招收等方面問題,還需要進一步溝通。而大的政策的維護也是非常有必要的,這涉及到學校幹部和老師的進一步發展問題。

  而在培養分校方面,本校和分校間將組織教育教學,密切雙邊聯動。學校間將統一規劃重大教育教學活動,例如:統一開展教師培訓,統一組織各學科集體備課,統一推進課程實施與評價,統一進行重要的學業檢測與反饋,盡快提升分校的教育教學質量。

  據馬林介紹,按照初步的規劃,這三所分校全部都是高標準,都要達到省級規范化學校的水平。學校將各選派一名優秀校級幹部主持分校工作,並各選派一名中層幹部到分校掛職進行管理。同時,定期安排分校校級領導和管理幹部到校本部掛職鍛煉。

  把優秀文化帶到分校

  記者:在培養分校師資方面,實驗初中有何具體目標?

  "學校將對分校辦學思想、教育理念 、教育教學、校園文化等方面進行籌劃指導,幫助分校建立特色學校文化。"馬林表示,在分校的辦學特色方面,青島實驗初中將借助自身的社會影響、知名度,宣傳、推介新校,使分校盡快跨入島城名校行列並把本校"快樂教育"的目標帶到分校。

  有分校最早在明年招生

 對話鏈接

  此次青島實驗初中的三個分校分佈在市北、李滄和嶗山,其中原四方第二實驗小學校址為市北區分校東校區、發動機廠中學為西校區;李滄區分校位於麥坡社區,規劃為36個班;嶗山區分校則位於嶗山區海爾路西側北村居住區。

內容重劃區是什麼來自sina新聞

  記者:在合作中我們面臨的挑戰是什麼?

  根據市教育局總體部署,青島實驗初中將分別與市北區、李滄區和嶗山區合作各辦一處分校。這也將進一步擴大青島實驗初中的影響力,把優質的教育資源進一步優化配置。而這三所分校到底要建成什麼樣?有什麼樣獨特的教育理念?能夠為市北、李滄和嶗山的學生帶來什麼?

青島實驗初中增設三分校 東校區最早在明年招生
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??2015年1月23日,市場傳言華僑城已與佳兆業洽談收購。

??另一方面,此次融創收購佳兆業上海項目也與其公司的戰略佈局不無關系,一直以來,孫宏斌率領的融創始終堅持“區域深度聚焦”的戰略。目前,融創項目主要分佈在華東、華北以及西南的重慶。其中華東包含上海(12個)、杭州(7個)、無錫(5個)、常州(1個)、蘇州(3個)五個城市;華北包含北京(9個)和天津(16個)。西南僅佈局瞭重慶(9個)一個城市。可見,無論從區域城市及項目總數來看,華東都是融創發展的重心。

??2014年12月29日,佳兆業再度停牌並表示將有進一步內幕消息公佈。

內容來自sina新聞

??2014年12月4日,佳兆業大股東兼公司主席郭英成傢族出售11.21%舊股給中國生命人壽,涉總代價16.68億港元。

??2015年2月1日晚,佳兆業與融創同時發佈公告,雙方已於1月30日達成協議,融創收購佳兆業上海四項目

??佳兆業事件回放中和房屋二胎

??另外,這次收購的佳兆業上海項目也多為高端優質資產。去年底,萬科上海公司就曾與佳兆業簽訂協議,將以12億元的代價,接手佳兆業上海青灣兆業房地產開發有限公司100%股權及股東貸款。而這次融創僅在一個收購上海青灣項目上就已占到瞭便宜。公告顯示,融創中國旗下的天津耀騰以11.67億元收購上海青灣100%股權及債權,以6.09億元收購上海榮灣100%股權及債權,還以5.98億元收購上海贏灣與誠灣各自51%的股權,總合計23.74億元。其實,此次佳兆業出售上海項目也是不得已而為之,因為目前佳兆業急於要解決的問題是到期的債務危機以及增加現金流來維持公司的日常運營。

??普華永道近日發表的一份最新研究報告稱,內地經濟發展令行業整合持續,2014年內地企業並購活動再創新高,交易量達到6899宗,涉及交易金額約4000億美元。同時報告指出,房地產業的並購交易金額則高居第一位。根據Wind統計顯示,截至2014年12月25日,房地產行業完成並購和正在籌劃並購的案例有203起,根據不完全統計涉及交易金額達1886億元。而在2013年有200起籌劃並購的案例,涉及金額1083億元,2014年同比2013年並購金額增長七成。相信未來,隨著房地產市場分化、企業分化、區域分化,房地產集中度應該會越來越高。

??此番融創成功收購佳兆業上海項目,無疑為融創進一步拓展華東,深耕上海增加瞭籌碼。

??融創為何偏愛收購?

??但就目前而言,融創及孫宏斌本人繼融綠之爭之後,無論是在媒體的曝光率還是業界的關註度,以及此次收購的總價來看,融創註定是佳兆業被收購事件的最大贏傢。

??2015年1月9日,萬科與佳兆業解除協議,終止項目轉讓。

??2月1日晚,融創中國與佳兆業同時發佈公告,雙方已於1月30日就佳兆業旗下四個位於上海的項目公司股權及股東貸款出售達成協議,融創中國以23.75億元接盤佳兆業上海四個項目,上海兆業城市廣場第三期和上海浦東金融中心兩個項目的51%股權,以及上海佳兆業8號和上海青浦君匯上品兩個項目100%股權。顯然這個消息與之前傳聞融創中國將全面收購佳兆業的事實有較大差距。

??2015年1月28日,孫宏斌新浪微博上參與“誰最有可能接手佳兆業”的投票活動,投票融創。

??2015年1月7日早,佳兆業公告澄清並未召開董事會審議破產重組議案。



??也許是融創對綠城的收購讓孫宏斌嘗到瞭甜頭。據同策網簽數據顯示,2014年上海融創綠城平臺在上海實現瞭174.8億元的銷售額,超過瞭國內最大住宅開發企業萬科,位居上海住宅網簽銷售的榜首。

??2014年12月10日,佳兆業集團發佈公告,宣佈郭英成辭任佳兆業執行董事、董事會主席職務,與郭英智一起調任為非執行董事。並觸發一項融資違約條款,引發債務危機。

??2014年12月28日晚,佳兆業公告稱,董事兼董事會副主席譚禮寧以及首席財務官張鴻光提出辭任。

融創是佳兆業事件最大贏傢

??2014年12月31日,佳兆業發佈公告稱,上海萬科將以12億元總價接手佳兆業上海青灣兆業房地產開發有限公司100%股權及股東貸款。

??2015年1月1日,佳兆業宣佈4億港元的匯豐銀行貸款違約,成為2015年的首單違約。

??2015年1月6日,佳兆業公告稱,深圳兩龍崗區舊改項目夥伴將與其終止合作協議,並要求佳兆業退回12億元。

??2015年1月6日晚,有媒體報道,佳兆業董事會在當天下午達成意見,決定破產重組。

??盡管受佳兆業的債務危機影響,佳兆業在深圳、杭州、廣州、武漢等地多個在售項目的房源被鎖定,但佳兆業上海項目卻並沒有受到鎖盤風波的波及。

??2015年1月7日,有媒體報道內地銀行申請查封佳兆業資產。

??2015年1月8日,佳兆業面臨2600萬美元的到期債權利息支付壓力。

??融創中國收購佳兆業一事終於在坊間各爭議中塵埃落定。

??2015年1月12日晚,佳兆業發佈公告,公司第一次出現美元債違約。

??2015年1月15日,佳兆業杭州五常一樓盤項目全部房源被鎖。

??融創為何鎖定上海?

??2015年1月27日,市場傳聞融創內部人員在接洽佳兆業收購事宜。

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??從今年1月融創在土地市場的表現看,也再次印證瞭這個判斷。1月27日,融創、大傢房產聯合體以20.28億元總價擊敗瞭包括九龍倉、龍湖、方興、旭輝等在內的實力房企,競得杭州市南星單元D-04號地塊。

??2015年1月28日,媒體報道融創團隊10餘人進駐佳兆業總部,對其做產權與債務評估。

??如今,房地產市場分化現象已經越加明顯,房企回歸一線城市拿地已成為趨勢,土地之爭在一線城市表現尤為激烈。去年,以北京、上海等一線城市為代表的地王記錄多次被刷新,隨著地價不斷攀升,房企以聯合體形式拿地以及房企熱衷以大魚吃小魚的低價收購模式來獲取優質資源亦不足為怪。


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??2014年12月2日,佳兆業在深圳的多個樓盤2000餘套房源被深圳市規劃和國土委鎖定禁售。佳兆業陷入“涉貪腐”傳言。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/14365968990222275625535.shtml

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  中國社會科學院經濟所研究員袁鋼明認為,一線城市的房價上漲是房地產調控的倒退。對此,秦虹並不同意,她表示,國五條隻在北京真正實施,這輪房價上漲主要因為自住型需求推動,如果將房地產價格大幅上漲歸結於國五條不合理。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-05/08222566246.shtml

秦虹本輪房價上漲主要由於自住需求旺盛

內容來自sina新聞

  秦虹說,2013年中國房地產(行情 專區)市場有三大特點。第一,房地產市場銷售面積創歷史新高,以自住型需求為主。今年新房、二手房都賣瞭很多,銷售增長快,但這次增長與2007年、2010年的增長有所不同,這次是自住型需求推動。從一組數據來看,目前23歲至27歲結婚適齡人口在城市中有1億,需要婚房,剛需旺盛,2013年18歲--30歲的買房占比從2007年的15%至2013年的45%。

  第二,市場分化更加明顯,北上廣深房價上升明顯,但二三線城市房價平穩,部分城市漲幅與CPI增幅齊頭並進,還有部分城市房價分文不動,甚至需要打折促銷。另外,房企也出現分化,今年銷售額超過千億的企業增長,但中房貸2胎 房貸2胎的可怕怎麼貸款比較會過件房貸二胎增貸貸款全省皆可處理小房企壓力大。

  第三,2013年房企的資金狀況比較好,得益於新房銷售好,回款快;二是信貸政策影響小。

  清華大學中國與世界經濟論壇今天下午在北京清華大學偉倫樓報告廳舉行,住建部政策研究中心主任秦虹認為,本輪房價增長主要是自住型需求推動,與2007年、2010年不同。
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房地產年度業績目標增長率放緩 互聯網成 過橋梯

不可否認的是目前互聯網營銷還停留在互聯網跟死纏爛打的營銷相結合,想要取得更好的效果,或許還需要進一步的思考。

??資料顯示,2015年綠地全年銷售業績目標為2800億元,較2014年增長16%;萬達集團收入目標為2740億元,較2014年增長13%;恒大全年銷售業績目標為1500億元,較2014年增長14%

??房地產業高增長的時代已經結束,許多房企也意識到瞭一味的將攤子鋪大並不能夠在這樣的市場上搶占有利地位。相反,適當減少存貨,采用速銷的模式或能夠保障房企及時采取相應措施。

??2014年全國共有80傢房企銷售額超過百億,其中40傢上市房企銷售額合計18205億元,環比2013年上漲15%。但是40傢企業中僅16傢完成年度任務,五成還不到.

去年年底今年年初,整個房地產市場還有一個特別顯著的特點,即離職潮洶湧而來,其中不乏一些房企大佬離職。

另外,常州某樓盤預計在今年推出公寓產品,而第一波也將采取電商模式,以達到最大的宣傳效果以及最高的銷量。正是通轉貸二胎年息借貸增貸轉貸 過去年的多盤實踐,讓更多的房企看到傳銷營銷方式在互聯網的沖擊下優勢不再。

??去年指標完成情況並不樂觀,從各房企2015年銷售任務的制定來看,今年似乎更加謹慎,龍頭房企增速一般維持在20%以內,而往年年增長率一般在30%到50%。

??世茂集團副總裁蔡雪梅表示,2014年不少開發商控制瞭規模釋放,所以2015年仍有去庫存壓力,銷售目標也因此將制定的比較保守。

內容來自sina新聞

??就常州市場來看,庫存壓力也很大。據365地產傢居網新房中心統計,2015年常州預計有49盤推出超182萬平新房源。而截止到目前,常州商品房庫存大概在1610平米左右。由此來看,2015年常州各房企銷售壓力依然很大。

??目前常州各大案場春節期間大部分都有工作人員值班,雖然客戶到訪量未必能讓人滿意,但是這也體現各案場指標壓力很大。

房地產行業觸頂 互聯網成“過橋梯”

某業內人士公開表示,“行業驟變是銀行二胎利率利率多少免費諮詢試算高管離職的關鍵。”房企高層對於企業戰略決策、發展起著關鍵性作用,他們的職業穩定指數也是房地產行業是否景氣的風向標。

對於接下來的2015年,轉型或許是唯一的出路。趙男男前不久闡述瞭離開龍湖的原因,其中之一就是“互聯網營銷是陣痛期,營少瞭,銷就難瞭。”

2015年年初,常州和平美景、世茂廣場以及牡丹祥龍灣就已經與365團立方合作,推出團購優惠,搶占2015年第一波市場。

??庫存壓力大 品牌房企年度增長率放緩

;龍湖地產將2015年銷售目標定為540億元人民幣,同比升10%;時代地產2015年銷售目標為165億元,比去年增長10%。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-20/08135974329715031599487.shtml

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  處長一支筆"含金量"驚人

  張新擔任處長長達十多年,在多年犯案的同時還得到瞭提拔,案發前還被提升為市房管局副局長。事實上,張新暴露的問題並非沒人察覺,但是,據紀檢司法調查,由於張新賄賂瞭有關部門領導(另案處理,已被判刑),遇到問題,有人打招呼,往往化險為夷。

  張新貪腐1億多元,主要在他擔任"處長"這個階段。張新2002年6月起任杭州市建設委員會房地產開發處處長,兼市城建綜合開發辦公室主任、市經濟適用住房建設中心主任、市經濟適用房建設項目招投標評審委員會副組長。

  保障房屬於政府主導的工程,涉及很多程序,"權力之手"在其中起很大的作用。辦案人員介紹,從張新在保障房項目中的撈錢手段可以看到,作為建委的一個處長,他的一支筆審批權力含金量非常之大,涉及千傢萬戶的保障房項目,完全成瞭"唐僧肉"。

  據新華社杭州9月16日電

  浙江省檢察院副檢察長黃生林說,從浙江近年來查處的處長腐敗案來看,工程建設是最容易滋生腐敗的領域。為瞭獲取這張行業入場券,有些承建方不惜代價,四處鉆營,個別領導幹部不惜將權力商品化、私利化。

  張新擔任杭州市建委房開處處長期間,主管資產調撥、資金管理等,批個條子,就能讓巨額國資流失。

  目前,我國正面臨城鎮化浪潮和大批量的棚戶區改造工程,其中蘊含巨量的資金投入,存在大量尋租空間。以此案為鑒,需謹防從"跑錢""跑項目"到具體操盤過程中的一系列"暗通款曲""上下其手"。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-17/10224458673.shtml

  9月16日,杭州市住房保障與房產管理局原副局長張新案在杭州市中級人民法院開庭宣判。張新受賄1.24億餘元,貪污1000多萬元,濫用職權導致國傢數千萬元損失,被一審判處死緩。

   小小一處長 貪腐竟過億

  審批期間,張新的原同事、後來下海的董一麟與張新商定,董購置緊鄰西八建地塊的杭州園林工程有限公司自有用地。張新將董的杭州園林地塊並入西八建地塊一同申報,使杭州園林地塊也享有15%自留安置房源的優惠。

  斬斷伸向保障房"黑手"

   杭州住保房管局原副局長受賄貪污一審獲死緩 其貪腐主要在擔任建委房產開發處處長時

  辦案人員介紹,時下許多人都關註高價的商品房,認為保障房乏利可圖,對建設環節的監督"神經"不夠"緊繃"。像張新案中的項目,隻有出現無法交房的問題,引發群眾強烈不滿才可能被揭開蓋子。

內容來自sina新聞

  專傢指出,張新案暴露出現有的保障房建設領域中,行政審批等政府權力的制約、監督還存在很大的漏洞,在加大監察懲處力度的同時,需要進一步從制度上健全、完善權力監管、制衡機制。

杭州住保房管局原副局長貪腐過億 被判死緩

  [張新的貪腐手段]

  ●利用分管權限,在程序細節上做手腳,摻雜私貨。2004年12月至2005年3月,浙江普康生物技術高雄鹽埕建地貸款股份有限公司獲準在自用的西八建地塊上自建拆遷安置房。

9月16日,張新在法庭受審。/新華社一般2胎房貸利率

  張新在開發杭州園林地塊中未有任何實際投資、未參與實際經營管理,董一麟以該項目"利潤"形式送給張新賄賂款2522萬多元。

  ●幫助承建單位中標,收取"開發權"作為回報。2004年至2006年期間,浙江聖洲建設發展有限公司總經理張本崗多次請求張新幫助其所屬公司中標承接經濟適用房項目。

  2006年7月,杭州市建委推出九堡經濟適用住房地塊建設項目。張新安排張本崗借用有資質的房地產開發有限公司名義,參與九堡項目投標。招投標時,張新采用變更開標時間、修改報價等方式,最終使浙江聖洲公司中標九堡項目。

  張新在該政策性項目開發中沒有任何資金投入,沒有實際參與該項目的正常經營管理,不承擔項目開發的風險,非法收受和獲取九堡項目的財產收益達到8151萬多元。



  這是迄今浙江最大金額保障房貪腐案。一個"小處長"是如何利用手中的權力,通過什麼手段,在保障房項目中攫取巨款?

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而 此前,僅兩天之隔,深圳市同樣對公積金貸款進行瞭調整。調整為住房公積金繳存職工傢庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住住房的,首付款比例為20%;擁 有1套住房並已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工傢庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的,首付款比例為30%。

一線城市紮堆調整公積金 成交量漲51.4%

對此,業內人士認為,公積金貸款放松以及財政補貼購房目前是地方刺激樓市的最主要手段。北、上、廣、深四大一線城市的政策調整對市場利好作用顯著,也是對其他地方房地產市場的預期信號。

上 海公積金中心通知表示,為瞭更好地支持居民自住和改善性住房需求,加大對繳存職工購房的支持力度,將調整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款有關年 限。其中,購買首套住房,個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元,傢庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元;繳交補充公積金的,個人最高貸款額度 在50萬元基礎上增加10萬元,傢庭最高貸款額度在100萬元基礎上增加20萬元。購買改善性第二套非普通商品房,個人最高貸款額度由20萬元調整至40 萬元,傢庭最高貸款額度由40萬元調整至80萬元;繳交補充公積金的,個人最高貸款額度在40萬元基礎上增加10萬元,傢庭最高貸款額度在80萬元基礎上 增加20萬元。對於貸款年限,通知指出,6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款,將最長貸款年限由不超過15年調整為35年與房齡之差。

9日,上海公積金中心發佈關於調整住房公積金貸款額度 上限和二手房貸款年限的通知,指出購首套房及二套普二胎借貸利率通住宅,個人和傢庭公積金貸款上限調至50萬元、100萬元;補充公積金上限為60萬元、120萬元。 而在此兩天前,深圳公積金新政剛剛落地。這意味著一線城市已全部進行瞭公積金調整。

3 月中旬,北京國管公積金也進行瞭調整。調整個人賬戶餘額認定,將原規定的個人賬戶餘額不足2萬元按照2萬元計算,調整為個人賬戶餘額不足5萬元按照5萬元 計算。此外,貸款最高額度為120萬元。3月18日,廣州宣佈通過公積金購買90平方米以下首套自住房首付降低至兩成。同時有消息稱,廣州住房公積金管理 中心目前正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式,緩解公積金貸款資金缺口的問題。

受 政策影響,房地產成交量大幅上漲。CREIS中指數據顯示,在3月30日至4月5日的一周內,重點監測的38個城市成交面積與去年同期相比,成交量整體上 漲19.5%,其中29個城市同比上漲。分城市來看,一線城市同比漲幅最大,為51.4%。一線城市中,北京同比上漲66.9%,上海上漲35.67%, 深圳上漲33.2%,廣州上漲56.2%。

中原地產市場總監張大偉表示,在新政影響下,房地產市場回暖明顯,但另一方面也分化加劇。一二線城市已經開始出現小陽春,三四線城市樓市受到新政的影響較小。在三四線城市庫存高企的背景下,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大。

新聞來源http://yt.house.房屋貸款利率試算sina.com.cn/news/2015-04-11/07365992439844893420833.shtml

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  房貸二胎利率最低的銀行怎麼貸款比較會過件土地出讓金減少將制約公共投資



  這次發債引進瞭債券信用評級。有分析稱,此舉讓地方財政有瞭預算約束。



  此次地方債試點發行采取自發自還的形式,即地方政府可以在國務院批準的發債規模限額內,自行組織本地區的政府債券發行、支付利息和償還本金,明確瞭地方政府對風險的完全承擔和對債務具有的完全償還責任。



  近日穩增長政策更是密集出臺。僅5月21日,發改委首批就推出80個鼓勵民資參與示范項目,其中包括傳統和清潔能源、鐵道/地鐵等公共交通基建以及IT項目等。同日,財政部發佈通知稱,經國務院批準,允許上海、浙江、廣東、深圳等10省區市試點自發自還地方債。

  2013年全國土地出讓金增長50%以上,占地方政府預算內收入60%以上。"穩增長的一些措施,在很大程度上仍然依賴於地方政府去投資,比如像保障房、基建,甚至像醫療、教育等民生投入。"他表示,土地出讓金下降或影響政府承擔職能落實。

  在受訪經濟界人士看來,此舉意在預防由於樓市低迷,今年地方政府土地出讓金的收入可能較去年下降而制約公共投資能力。

  國傢統計局最新發佈數據顯示,2014年1~4月份全國固定資產投資同比名義增長17.3%,增速比1~3月份回落0.3個百分點。其中,基礎設施投資(不含電力)同比增長22.8%,增速比1~3月份提高0.3個百分點。

  另一方面,地方政府在今年進入瞭債務集中償還期。2014年到期的地方政府債務為3.5萬億元,占地方政府債務總額的19.94%。而未來3年裡政府還有將近10萬億元債務待償還,未來集中償付債務壓力不小。

  但今年這樣的局面或難再現。財政部數據顯示,2014年一季度國有土地出讓收入同比增長40.3%,低於2013年一季度的46.6%。

  80個項目落地引民資

  根據財政部消息,上海等10個地區試點地方政府債券自發自還,債券總規模為1092億元,占全年總額的27.3%。

  而地方債對土地出讓收入的依賴程度也較高。根據有關部門的審計結果顯示,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額達34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。

  在受訪經濟界專傢看來,吸引民資參與基建投資有利於解決基礎建設的資金來源,尤其在樓市放緩使地方財政面臨縮水的情況下,這將在一定程度上對沖房地產投資的下滑,實現穩增長。

  5月份匯豐PMI初值回升至49.7,創下5個月新高。但匯豐銀行首席經濟學傢屈宏斌仍舊謹慎表示:"就業指數繼續下滑,外需回暖可持續性有待觀察,加之房地產市場下行風險有所加大,穩增長仍應繼續。"

  4.1萬億元!根據國土資源部發佈2013年有關統計數據顯示,2013年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元,刷新瞭2011年3.15萬億元的歷史最高紀錄。

  "負面清單"管理模式開啟,意味著外資或將能夠參與符合《外商投資產業指導目錄》的業務。在已經公佈的80個項目中,涉及能源投資的一些領域此前對於外商投資有一定的限制。

  此前,我國地方債的發行都由中央政府代理發行,並代為辦理還本付息,同時每期地方債的發行數額和發行時間,地方政府也需要和財政部共同協商決定。但隨著近年來保障民生逐漸成為地方政府重點工作和政績考核主要內容,地方政府對資金的需求不斷增加,財政部代發地方債的額度逐年增長。

  值得註意的是,同日國傢發改委也批準瞭《外商投資項目核準和備案管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。這是該管理辦法的征求意見稿公佈4個月後獲得批準,其中最大的亮點在於外商投資項目管理分為核準和備案兩種方式。在過去,則需分為四類:鼓勵、允許、限制、禁止。

  國傢發改委21日在其網站上公佈,經國務院同意,為加快投融資體制改革,推進投資主體多元化,進一步發揮社會資本作用,決定在基礎設施等領域首批推出80個鼓勵社會資本參與建設營運的示范項目。

  "除非有政策保障其風險,同時保證合理的投資。"此前曾接受記者采訪的一些溫州民營企業界人士對此仍持謹慎態度。在他們看來,這些基建項目多為投資資金大且回報時間較長。

  "房地產市場是今年最大的宏觀風險。"摩根大通中國嘉義貸款代辦公司二胎年息首席經濟學傢朱海斌看來,其中很重要原因之一是今年貨幣政策跟財政政策都相對偏緊,而且房地產市場的調整可能導致地方政府土地出讓金收入較去年下降。他預計,今年土地出讓金會比去年下降15%到20%左右。

  如何讓地方政府從"土地財政"中松綁出來?

  "4月固定資產投資增速並沒有如預期的那樣加快,反而明顯下滑。這主要是緣於投資資金面增長的乏力。4月投資到位資金同比增速雖然並沒有像3月那樣大幅下降,但仍然比同期投資增長低瞭不少。"光大證券(601788,股吧)首席經濟學傢徐高稱,從投資結構來看,被寄予厚望的基建投資並未在4月進一步走強。

  10省市試點自發自還債

  5月21日發佈的另一個重要消息則來自財政領域。2014年上海、浙江、廣東、深圳、江蘇、山東、北京、江西、寧夏、青島試點地方政府債券自發自還。此前上海、浙江、廣東、深圳、江蘇和山東已經是地方自主發債的試點城市,但仍是財政部代發代償的模式。其餘四個城市則是首次獲得自主發債資格。

  一季度財政收支報告顯示:盡管全國財政收入同比增長9.3%,但教育支出增加9.3%,醫療支出增加22%,社保增加12%,農業增加15%,節能環保增加28%。

內容來自sina新聞

  "此制度意義重大,可以從根本上解決地方政府增量資金來源問題,同時亦可以降低政府融資成本與強化地方政府對債務的自我約束。"有業內人士表示。

  中信證券(600030,股吧)首席宏觀經濟學傢諸建芳稱,目前地方政府債基本等同於國傢信用,低於城投類債券利率3~4個百分點。

  "這一嘗試意味著地方財政與中央財政進行瞭切割,最後兜底人的消失,會迫使地方政府進行審慎的債務擴張,防止債務失控。"在招商銀行(600036,股吧)金融市場部高級分析師劉東亮看來,因為此前無論是地方平臺模式,還是中央代發地方債模式,都隱含瞭中央信用,市場也形成瞭共識,即地方債務最後會由中央兜底。

樓市波動拖累穩增長 土地財政改革成共識

  此次是首次公佈落實引入民間資本的項目,首批80個項目涵蓋鐵路、公路、港口等交通基礎設施,新一代信息基礎設施,重大水電、風電、光伏發電等清潔能源工程,油氣管網及儲氣設施,現代煤化工和石化產業基地等方面;其中交通基礎設施領域共有24項,包括蒙西至華中地區鐵路煤運通道以及北京地鐵16號線等;信息基礎設施領域有2項;清潔能源工程領域有36個;油氣管網及儲氣設施領域有10項以及現代煤化工和石化產業基地領域有8項。鼓勵和吸引社會資本特別是民間投資以合資、獨資、特許經營等方式參與建設及營運。

  數據顯示,2013 年中央繼續代發地方債3500 億元,而今年中央繼續代發地方債4000 億元,比去年增加500 億元。在申銀萬國首席宏觀分析師李慧勇看來,這體現瞭財政政策的連續性,並加強瞭對保增長和惠民生的有力支持。

  "此次試點地區債券期限為5年、7年和10年,結構比例為4∶3∶3,有利於緩解地方償債壓力,優化地方債務結構。"財政部稱。自發自還地方債的期限比過去代發債券期限更長,從3、5、7年提升到5、7、10年,這在國泰君安首席債券分析師徐寒飛看來,債務久期與項目周期更加匹配,這符合市政債的特征。

  "此次試點辦法並未明確地方政府債務是否可以出現違約。"對此,劉東亮認為:"如果不允許地方政府債務違約,那意味著仍然是由中央財政在對地方財政進行隱性擔保,則自發自還的試點便失去瞭意義。"對此,他建議,目前應建立債券保險(放心保)制度。

  引入民間資本和改革發債機制,都透露出決策層"主動作為"在穩增長和調結構中進行平衡。利用制度性的改革來激發市場和資本的活力。隻是,這 些措施是否能最終落實並形成制度性的保障仍令人擔心。

  為瞭穩增長,不完全統計在最近一個月中已經有超過10項利好政策出臺,涉及金融、就業、財政和資本市場建設等領域。決策層"主動作為"意圖明顯。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-24/08122745457.shtml

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韓世同降準是樓市的一大利好 但不具長期性

內容來自sina新聞

??新浪樂居訊 今日下午,央行正式發佈降準通知:中國人民銀行決定,自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。對此,北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同認為,降準對於樓市是一個大利好,但僅僅是對短期的經濟壓力有緩解作用,經濟下行的狀態是難以改變的。

??目前,經濟下行壓力比較大,必須要實行有效的措施才能減緩。降準對於樓市是一個大利好,但不排除在資金流動性增強的同時,開發商會趁機提高房價房屋二胎 房屋二胎利息怎麼算。從放開限貸、降息到降準釋放流動性,每當開發商一拉高房價,成交就出現大幅下降。因此,不能把降準看成長期的利好,其僅僅是對短期的經濟壓力有緩解作用,但經濟下行的狀態是難以改變的。而經濟形勢的不容樂觀會直接反映到樓市上,影響買傢的購買能力。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-04/19185968699006468276846.shtml

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??從近五年10個典型城市土地成交均價走勢看,2011、2012年由於土地市場整體冷清,土地價格基本處於五年來的低點。2013年隨著土地市場的持續活躍,企業拿地現象集中,各地一些優質地塊的推出不斷加劇高雄汽車借錢二胎年息市場競爭,促使土地價格進一步上升,價格同比增幅大幅提升。2014年,土地成交均價3493元/平方米,與2013年相比上升13.2%,雖然土地市場降溫,但土地成交均價依然居高不下。

??土地降溫不“降價”

??2014年10個典型城市土地出讓金收入為8841億元,與2013年相比下降15.4%。與近五年來其他年份相比均為上升。2013年土地出讓金基數較高,在2014年市場降溫的情況下,土地出讓金出現下降。

??日前,易居房地產研究院發佈瞭《2014年典型城市土地成交報告年終版》。據悉,2014年在市場下行的影響下,10個典型城市土地出讓金收入為8841億元,與2013年相比下降15.4%;2014年,土地成交均價3493元/平方米,與2013年相比上升13.2%,雖然土地市場降溫,但土地成交均價依然居高不下。

十大城市土地出讓金下降

??廣州土地成交面積跌幅最大

??從2014年十大典型城市土地成交增幅排名來看,2014年,十大典型城市土地成交建築面積與2013年相比無一例外均為下跌,一線城市中,廣州跌幅最大為-39.7%,上海跌幅最小為-28.6%;二線城市中,重慶跌幅最大為-36.8%,西安跌幅最小為-5.5%。

??2014年,十大典型城市土地成交均價與2013年相比以上升為主。一線城市均價均為上升,且增幅較大,上海、深圳、北京、廣州增幅分別為9.7%、25.6%、50.7%、100.2%;二線城市除天津上升12.5%、西安上升22%之外,其餘城市均價都出現瞭一定程度的下滑。尤其是杭州,下跌10%,今年房價跌幅最大,房企不敢繼續拿地,地價跌幅最為顯著。

??上海易居房地產研究院研究院亢亞娟指出,2014年,房市降溫,導致地市也降溫。從成交量來看,一方面房企購地熱情比2013年降溫,另一方面地方政府供應積極性也有所降低,導致成交量低迷。從成交價格來看,土地價格以上升為主,主要是由一線城市帶動,一線城市土地資源稀缺,且房價堅挺,對企業具有很強的吸引力,激烈的競爭下必然導致高價地的出現。

??58同城負責人也認為,2014年整體情況與近五年相比,成交量創五年新低,而成交均價則是五年新高,一線城市成交均價上升幅度尤高,二線城市略有下降。說明一線城市土地價值仍然深得各方認可,吸引各大企業爭相佈局。預計2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇,但不同區域分化將更加明顯。

內容來自sina新聞

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