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一個民營停車場的生存樣本：停車費難“吃飽”
一個民營停車場的生存樣本
不久前，我國全面“放行”社會資本投資停車場，這讓不少逡巡已久的資本躁動起來。其實，今年來關於停車場開閘的消息屢屢傳出，包括從事租車、投資業務的多傢企業已開始找尋進入路徑。日前，北京商報記者來到毗鄰方莊體育公園的一個三層民營停車樓(以下簡稱“方莊停車樓”)，通過其生存狀況，多少可以折射出停車場的“錢途”，各路摩拳擦掌的資本亦可以管中窺豹。
算賬
按照一名停車管理員的指點，北京商報記者在方莊停車樓外側一條極不起汽車二順位設定年息任何問題免費諮詢眼的小道裡找到瞭其辦公場所，門外北京紅劍綜合停車樓(連鎖)服務中心的牌子格外顯眼。在瞭解記者的意圖後，辦公室工作人員稱，已經看到瞭國傢發改委的文件，接下來，綜合停車樓應該是社會資本的投資方向。至於目前停車樓的經營狀況則不便多說。但一位考察過多傢停車場的業內人士表示，在為數不多的民營停車樓中，這座方莊停車樓確實具有一定典型意義。
公開資料顯示，方莊停車樓於2014年1月正式開始修建，5個月後，進行試運行，其中車位總量為178個，建設費用約2000萬元左右。一名相關工作人員向北京商報記者介紹，停車樓裡約100個停車位被附近某傢飯店承租，在午晚用餐高峰時停車樓內會停很多車，但平時會富餘不少車位。另外的近80個停車位則主要采取按年繳費的方式，出租給周邊居民。“停車樓二樓一個車位的年租金為6960元，三樓一個車位的年租金為5760元，現在已經全部出租。”該工作人員稱。
一位不願具名的業內專傢給北京商報記者算瞭一筆賬，方莊停車樓內，按年租的車位每年可收入約50萬元。其餘停車位除瞭飯店支付的租金外，也會按統一收費標準，白天(7:00-21:00)每小時6元，夜間(21:00-7:00)每小時5元收臨時停車費，但閑置率會比較高。故總體來看，停車樓每年總收入應該不會超過200萬元，且每年的人工、電費、維護等成本不菲，支出很可能也接近200萬元，所以，停車樓盈利前景並不被看好。
底商
眼看光靠停車費難以“吃飽”，方莊停車樓采取將一層出租的方萬華農地貸款式，希望賺取更多利潤，然而此舉曾引起周邊居民不滿，也讓方莊停車樓格外鬧心。
今年初，就曾有居民爆料，方莊停車樓一層的一些底商已經開始經營，美容美發、SPA養生、汽車維保等。不少人懷疑，停車樓似乎成為一個幌子，建設方的主要目的是為瞭出租商鋪以求盈利，所以商鋪是不是違建？
針對上述質疑，豐臺區方莊地區辦事處城管科工作人員明確回應，方莊停車樓在設計立項之初，便是二層、三層為停車場，一層為底商，可以對外進行出租經營，並不屬於違建。從事新能源汽車租賃業務的綠狗租車相關負責人也告訴北京商報記者，如果能夠在建設停車樓的時候，一層作為底商出租，那對企業來說確實有一定吸引力，而且底商可以開展和車輛相關的業務，比如車輛維修保養等，給消費者提供增值服務。
但中國城市規劃設計研究院交通所所長趙傑坦言，一直以來，停車收費基本執行統一的收費標準，所以停車場運營企業大多都虧本。為瞭增加吸引力，部分停車樓在吸引社會資本時會配以商業面積，“但引入社會資本建停車場，本身是為瞭解決停車難問題，而商鋪則會帶來更多停車需求，故這樣的模式有待商榷”。
稀缺
在趙傑看來，要想更好地吸引社會資本參與停車場的建設運營，從根本上還要放開停車費的價格管制，使停車費能夠體現不同區位的空間價值，比如在王府井等車位稀缺地方，收費一定要提高。
以北京為例，每年小汽車增長15萬輛，而每年停車位增長量不到10萬個，按國際慣例推算，北京基本車位缺口達350萬個，出行車位缺口也將近30萬個。北京停車難的問題日益凸顯。以往，解決停車位稀缺的主要手段是發展路側停車，但隨著汽車數量的不斷膨脹，靠占道來解決停車問題已經越來越不現實。另一方面，如果要大量增建停車場所，政府的負擔會過重，由此，引入社會資本成瞭一劑良方，但前提是采取市場定價。
在談及開放社會資本投資停車場的商機時，不少人都註意到，國傢發改委在《關於加強城市停車設施建設的指導意見》有如下表述：以居住區、大型綜合交通樞紐、城市軌道交通外圍站點(P＋R)、醫院、學校、旅遊景區等特殊地區為重點增建公共停車設施。在市場準入方面，企業和個人均可申請投資建設公共停車場，且原則上不對泊位數量做下限要求。對此，業內人士分析，這些重點增建地區，都是對停車位需求量極大的場所，如果真能在醫院、學校等地建停車樓，收入還是能夠有所保障的。
“另外，吸引社會資本不是為瞭要在市中心猛建停車場，而是要更好地配置資源。特別是在京津冀協同發展的大背景下，北京要嚴守人口紅線，不少中心城區的居民要往郊區縣或天津、河北疏解，也會提高當地居民的停車需求，社會資本可以瞄準這一空缺，搶先佈局停車場。” 趙傑說。
北京商報記者 肖瑋
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150826/005923063913.shtml
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