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內容來自sina新聞
租金上漲壓力倒逼百貨業加大自持物業比例
就在零售企業呼叫毛利率越來越低的時候，"依賴"零售企業"輸血"的商業物業運營商卻賺得盆滿缽滿。
昨日，海印股份發佈2011年業績公告顯示，期內營業收入18.3億元，同比增長39.0%，凈利潤3.9億元，同比增長50.1%。值得註意的是，該公司的三大主營業務中，商業物業運營業務收入為115910.23萬元，占公司總體主營業務收入的63.42%，凈利潤為37848.45萬元，占公司總體凈利潤的97.76%。
"租賃價格水漲船高，許多靠商業物業租賃為主的企業利潤率逐步上漲，但這卻導致零售業以往以'輕資產'運營模式的優勢喪失。"廣東一傢零售企業副總經理告訴《第一財經(微博)日報》，而在這種壓力之下，不少企業加速擴大自持物業比例的戰略轉型。
2011年，向來重視輕資產運營的天虹百貨開始在自持物業上發力，除瞭新開7傢自營店、1傢加盟店外，其在門店擴張上最突出的表現是，先後在福建廈門和江西南昌購買瞭兩處物業用於開設門店。運作此項目的正是該公司旗下的專業地產運營子公司。其公司戰略中明確指出，要借此推進公司拿地自建、合作開發、購置物業、並購同業企業等拓展模式。
正在如此轉型的並非天虹百貨一傢。目前自持物業比例還不到20%的廣百集團董事長荀振英也曾多次公開表示，未來將加大自持物業的比重。茂業國際方面透露，截至去年年底，集團自有物業建築面積占比為63.5%(不計管理店建築面積)，租賃關聯方比例為27.3%，租賃獨立第三方比例為9.1%。而過去幾年，公司租金物業成本也呈逐年下滑趨勢。
"此舉的目的是為瞭優化公司的資產配比。"上述零售企業副總經理分析，自持物業在門店規劃和設計等方面，有更大的自主權，更有利於未來的發展。且在適當的時機，增加一些在核心商圈的自持物業比例，對資產本身來說也是一種保值增值的做法。
不過，自持物業比重的加大，更多的則是企業應對目前租金上漲壓力的應對之策。
過去幾年，中國GDP的高速增長帶給零售業的是不斷飄紅的業績。許多企業盡管還未完全擺脫市場和品牌區域化的行業瓶頸，仍已開始嘗試進行全國性的戰略轉移。"具備一定實力後，企業都開始以規模取勝。"上述零售企業副總經理指出，特別是如今三四線城市的消費力開始爆發，企業借著渠道下沉的步伐，擴張速度比以往快瞭很多，在擴張過程中，企業仍然以輕資產的模式為主。
但同樣迎來迅猛發展的商業地產市場，也推高瞭商業物業租賃的價格，顯露出百貨企業輕資產模式的弊端。"商業地產不受宏觀政策影響，物業租金價格不斷上漲，特別是一些核心黃金商圈的物業租賃成本年均增幅達到兩位數。"上述零售企業副總經理透露，而大型商業的租賃期限一般在10~20年，小型商業的簽約時間更短，中國零售市場從2004年放開至今，不少企業的物業租賃合同到期或即將到期。不僅如此，新簽項目中，租金門檻更比以往高出許多，而快速擴張的眾多門店，則將企業的租金成本迅速推高。
該人士的說法得到眾多企業的證實。茂業國際2011年年報顯示，該集團經營租金開支為2.16億元，同比上漲25.1%，經營租金開支占銷售所得款項總額的比例為2.1%。而2010年、2009年，該集團經營開支漲幅分別約為31%和7.4%。記者查詢廣百股份(002187.SZ)、廣州友誼等百貨類企業年報也都發現，過去幾年，各類百貨企業的租金成本漲幅基本保持在兩位數。
"目前，百貨企業成本包括庫存貨物成本、租賃場地成本、員工成本、能源消耗成本、折舊攤銷成本等。"中投顧問房地產行業研究員殷旭飛介紹，一般來說，其中物業租賃費占百貨企業費用比例為17%左右。而這種占比，讓租金成本成為企業客觀運營環境中的又一座"大山"。
不過，重資產模式將十分考驗企業的資金實力，上述零售企業副總經理表示，百貨門店的市場投資回報周期相對較長，而若背負上過重的重資產壓力，可能會給企業運營帶來更大的麻煩。殷旭飛也認為，企業自持物業與租賃物業的比例根據不同企業的情況而存在不同，隻有在正常運營自身業務開支的基礎上，還有大量資金留存時購買房產物業，才能達到既減少租賃成本，又可用作投資價值，讓公司的資產配比更加優化。
新聞來源http民間房屋二胎利率多少利率多少免費諮詢試算://bj.house.sina.com.cn/news/2013-車貸0利率04-19/16222115211.shtml
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