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長沙東，新商圈蓄勢待發
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主持人語
幾年前，星沙還是一個默默無聞的地方，更多的是被統計在"長沙縣"之中，更不用說星沙商圈的存在。
隨著長沙建設國傢中部金融中心城市戰略的實施以及長沙經濟的發展，長沙商貿氛圍可謂"日新月異"。老商圈業態以及基礎配套的落後，居民外遷的速度不斷加快，長沙居民的商業消費習慣正逐漸外擴，越來越多的長沙人逐漸向外城遷移。
城市化的發展，城市版圖擴大、新商圈崛起，拆遷變遷，城市商圈格局發生瞭極大的變化。根據長沙市城鄉規劃局發佈的《長沙市城市商業網點佈局規劃(2005-2020)》，將規劃建設21個區域商業中心，到2020年長沙將形成33個區域性商業中心，重點建設3個城市商業副中心。星沙新城商業副中心就是其中之一。
目前，星沙商圈扮演著什麼樣的角色？市民關註熱點在哪？本期會客廳，我們一同探討星沙商圈的新機會。
柳佳
吳昂
劉颺
肖雲
湯沙
陳奕霖
唐婷
吳亮
彭亮
二胎房屋銀行年息缺錢急用哪裡借錢 商業建起來賣出去不難，培育起來難
柳佳(恒廣集團總裁助理)：我覺得一個商圈的形成既有它的地理因素，也有它的歷史原因。所以我覺得在可預見的未來，五一商圈的中心地位和龍頭地位是不可動搖的。特別是地鐵通瞭以後。
關於星沙，我覺得星沙這幾年發展很快。從2008年到去年，GDP都是以百分之十幾的速度增長，商業消費的增長也挺快，而且星沙還是長沙的四個副中心之一。此外，北京的人均商業面積占到瞭0.5平方米，長沙現在人均商業面積在0.25平方米左右，而星沙更小。從這個層面來看，星沙的商業發展還是很有前途的。
但我擔憂的是，星沙這麼大的商業體量，靠什麼來支撐。一是要有一定的人流量，不是說你建一個商業項目，就會有人來，這種失敗的例子太多瞭。星沙肯定是能夠撐起一些商業的，但是不是所有的商業都能撐起來，我表示懷疑。可能一個商業地產建起來容易，把它賣掉也不難，但真正培育起來會比較難。
另一個讓我擔憂的，是現在的電商。我售樓部那些帥哥美女們，每天收包裹都收不贏。這個對傳統商業會造成巨大的沖擊。
好的商圈體驗感和互動感較強
吳昂(恒大翡翠華庭項目負責人)：我覺得五一商圈在相當長的一段時間內，它核心的地位還是不可動搖。隻是說這個中心可能以後會泛中心化。但按照長沙現在商業的開發節奏，能夠做成功的開發商，我感覺不太樂觀。
說到星沙，我感覺缺乏體驗感和互動性較強的商業，且大多局限於百貨，在業態組合和差異性上比較不夠，當然長沙市區也存在這樣的問題。另一方面，星沙現在實際上還是作為一個縣級的商圈在發揮作用，還沒有真正達到城市副中心的水平。如果這裡有瞭高檔消費場所，這裡的人也不太可能經常去五一廣場瞭，關鍵是要能吻合中高低檔多層次的消費需求。
最後說到我們項目所在的松雅湖區域，前兩年聲音還挺大，現在基本沒什麼大動作瞭，配套基礎設施如果跟得上還好，跟不上我就有點擔心瞭。
但值得樂觀的是，星沙的人口支撐還是不錯，3.5公裡半徑內有70多個樓盤，而且過幾年大部分都會交房入住；其次是交通便利，到市區、到機場、到武廣都方便。
星沙呼喚高檔次的商業中心
劉颺(湖南中茂房地產開發有限公司營銷總監)：商業最重要的還是解決人流的問題，光有GDP而沒有足夠的人是不行的，有需求才有存在的可能。星沙的項目，從體量來說是很大的，但從檔次來說，還遠遠不夠。現在很多星沙人還會跑到五一商圈去消費，這意味著，星沙還是缺一個能夠滿足當地人需求的有檔次的商業中心。星沙商業的定位，不要僅限於星沙，而是要瞄準長沙。
我看好星沙有兩點：一是星沙的產業增長空間；二是星沙消費和生活習慣的變化。星沙的產業是有基礎的，產業的增長帶來配套的提升和完善，後者讓老的、傳統的商業逐漸成為配角，新的交互性、趣味性和體驗性強的商業模式成為主流。
如果星沙要撐起長沙副中心，商業就要加快升級，而不是停留在數量上。
肖雲(湖南中茂房地產開發有限公司營銷部長)：我覺得星沙像個獨立的"王國"，感覺這裡是一個比較邊緣的地方。7年前，我第一次買房，河西我是不考慮的；而我如果不來星沙做項目，我甚至都不知道星沙有多少條路，我也不知道哪些公交車到星沙。
濱江新城、梅溪湖、洋湖濕地這三個地方我是看著它們崛起的。星沙這塊不是沒有規劃，松雅湖有規劃，星沙CBD有規劃，但在一定程度上還停留在概念上，沒有得到落實。而對於商業所需的消費力來說，星沙並不缺，缺的是領頭的商業，中高端的商業，好的產品，缺乏政府好的政策來引導這個市場的走向。
現在，星沙除瞭華潤、恒基、恒大、金科等，幾乎沒多少個大的品牌開發商。很多開發商覺得這個板塊沒有從宏觀的層面去運營，可惜瞭。
商圈的形成需要統一規劃和政策支持
湯沙(湖南楚天房地產開發有限公司副總經理)：怎麼來支撐星沙片區這個商圈？我們分析星沙片區，它處於長沙中部，有區位優勢；另外有機場和高速，有地理優勢；再一個它本身是國傢級經濟技術開發區，有大的建設平臺，國傢政策支持可以帶動星沙整個第三產業的發展；最後就是消費能力。相比長沙市區，星沙的消費能力並不低，隻是中高端消費，可能很多人會選擇去長沙市區，這個也是市場空間。
一個地方要形成商圈，可能需要十幾萬人甚至幾十萬人來支撐。長沙主城區現在已經非常飽和，需要輻射周邊，星沙在新的城市規劃中，是城市的商業副中心，因此我們對星沙整個片區還是有信心的，隻是說每個項目中的商業定位，以及你對它的期望值有多高。這也是我們項目的商業大概都是1.5萬平方米-2萬平方米的原因。
陳奕霖(湖南楚天房地產開發有限公司銷售經理)：在中國，其實一個區域的發展很多都要靠政府的統一規劃和政策支持。長沙目前來講比較成功的區域推廣就是梅溪湖。但實際上，梅溪湖有多少人口，能拉動多少GDP，這個是有數據可以查的，並不見得比星沙理想。但為什麼這個地方熱起來瞭，主要還是政府牽頭，開發商具體來做建設和運營。
唐婷(長沙圓夢房地產開發有限公司 項目負責人)：星沙有高速公路帶來的交通便利，也有一定的商業氛圍，但是卻沒有人氣的聚集。這個區域的居民有消費能力的那一部分居民確實比較喜歡去市區消費。星沙一區、二區有點像以前長沙市的黃興北路，它必備一定的商業前景，但是升級改造的成本很大，需要有底氣的開發商進行整體開發打造。這需要相關部門來牽頭，給到一定的優惠鼓勵政策。
商業副中心潛力巨大
吳亮(長沙同澤房地產銷售代理有限公司董事)：剛剛有嘉賓說星沙被邊緣化瞭，我覺得星沙是被誤解瞭。舉幾個例子，我大學畢業後在上海城買房子，去五一商圈逛街，開車要半個小時，後來從星沙過去，不堵車的情況下20分鐘就能到。我孩子辦百日宴時，請東塘的朋友來星沙的碧桂園威尼斯酒店吃飯，朋友說你給我報的士費，報加油費我都不去。現在大傢說一起吃飯，都不願意跑到市中心，連個車位都找不到。很多人現在都不知道松雅湖，隻知道梅溪湖、月湖。但其實松雅湖比梅溪湖大得多，有月湖8個大。
星沙有什麼優勢來支撐這個商業副中心？無論是硬環境還是軟環境，星沙甚至都比湖南很多地州市強。我們要從哪些方面來下功夫？首先是要有中高端商業來支撐。這就需要政府進行統籌規劃，甚至打破縣與長沙城區的界限與星沙相鄰的芙蓉區、開福區等，結合起來做大區域的整體規劃。
彭亮(長沙新鼎地產策劃總監)：我覺得現在星沙整個缺的就是比較集中的消費場所，比較有特色的消費聚集地。像五一商圈，就有幾個大型的商業和超市，加上一條酒吧街，實際上就構成瞭五一商圈。而星沙現在基本上就是一個商圈兩個點，隻能說可以滿足大傢的日常消費。但我昨天查瞭數據，很驚喜。數據顯示，現在星沙傢庭常住人口達到瞭82萬，流動人口有90萬。另一個數據顯示，商業副中心，差不多需要30萬平方米的集中商業面積，且能夠輻射25-30萬人口的消費。這證明星沙非常具有發展成為商業副中心的潛力。
主持人：潘昭暉 侯亮
文字整理：洪虹
攝影：石禎專 鄒麟
立體傳播：新浪樂居
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/09183225541.shtml
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