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首創奧特萊斯房山探路
曾在此前傳出過"分手"傳聞的首創奧特萊斯終於今年5月初開業。房山作為北京近年來重要的新興居住區，首創奧萊的成功運營對於CSD的發展有著重大意義，同時這也是劉曉光籌謀數年的商業地產戰略的首次練兵。
"全房山的人都出動瞭"
"傢門口的奧特萊斯終於開業，當天幾乎全房山的人都出動瞭！"傢住房山的朱菊女士告訴記者。
朱菊是土生土長的房山人，工作也在房山，基本上"宅"在房山。用她自己的話講就是"很少進城"。自從有瞭小孩後，就更不願意出房山瞭。一是沒有時間，二是房山基本能滿足生活的需要，"房山環境好，不像城裡那麼堵車，空氣也好，生活配套設施也不缺，能基本滿足生活的需要，平時經常在華冠商場逛街，有時選擇網購。已經半年多沒去市裡瞭。"
不過，朱女士對房山的商業氛圍仍然有著更高的期待。她表示，房山雖然有商業中心，也有專賣商場，但綜合型的、檔次較高的、業態較豐富的購物中心依然缺乏，簡而言之，"剛需有餘，檔次較低，娛樂不足"。
盡管相比原計劃顯得姍姍來遲，但首創奧特萊斯依然是人們關註的焦點。開業當天，可謂"人滿為患"，首創奧特萊斯迎來瞭不輸於崇文門新世界、西單大悅城的客流。據悉，5月1日開業當天便創下800萬元的銷售紀錄， 4000多個停車位全部占滿，還把馬路對面長陽公園停車場基本占滿。由於客流多，耐克折扣旗艦店當天還采取瞭限流措施，紐巴倫付款的隊伍也排出瞭店外。
交通配套的基本到位，讓首創奧萊享有吸引客群的先天之利。目前除瞭地鐵房山線外，緊鄰的11條公交線路便捷輻射各區域。首創奧萊還開通瞭免費購物班車，從市區的國貿、復興門可乘車直達，另外還設置瞭保定、涿州班車專線，使周邊外埠消費者輕松享受京城休閑購物新體驗。
根據觀察，就品牌分佈來看，首創奧萊一層主要是國際品牌，二層是時尚流行品牌，三層主要是運動和休閑品牌，以及餐飲配套。整體來看，目前首創奧萊項目首期開業的品牌都定位時尚潮流及運動戶外，如Timerland、Hush Pippies、Jeep、歐時力、5+、ONLY、DAZZLE、傑克瓊斯、大嘴猴、耐克、阿迪達斯、依戀集團等。
至於重要的餐飲業態部分，譬如星巴克、DQ、正一味、吉野傢，還集聚全國特色美食的美食中心"食美匯"。記者註意到，目前還有不少餐廳正在裝修中，預計不久即將開門營業。中午時分，大部分人都聚集在呷哺呷哺、拿度麻辣香鍋等中低檔餐飲店排隊消費。由於人太多，餐廳不得不采取拿號排隊進店的措施。
還未達最佳運營狀態
據悉，首創奧特萊斯旗艦中心占地面積約21.27萬平方米，規劃建設面積約34.7萬平方米，預計總投資近30億元，規劃建成集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質居住體系等核心功能於一體、輻射華北地區的大型綜合現代服務產業項目。
對房山區域而言，首創奧萊作為房山CSD(中央休閑購物區)引進的第一個大項目，具有重大意義。眾所周知，房山區已成為北京重要的新興居住區，但區域內的商業配套物業並沒有相應地"升級換代"。因此，首創奧萊的出現，將結束房山區域一直以來以本區域中低端百貨商場為主的商業格局。
另一方面，這也是首創與奧特萊斯合作之後的第一個項目。因此，首創奧特萊斯的運營成敗，將直接影響首創未來商業地產戰略的推進，該項目的裡程碑式重要意義由此可見一民間2胎房貸利率多少免費諮詢試算斑。
首創置業董事長劉曉光在不久前接受媒體采訪時稱，首創置業要打造的奧特萊斯產業綜合體模式，不是單純的奧特萊斯，更不是住宅，它將實現吃、喝、玩、樂、購等多種功能的融合，是最國際化、最有效率、最人性化的整合。
不過，記者註意到，目前商場周邊的配套還存在有待完善之處，比如綠地、停車場並未徹底完工，京良路也還沒有修好。"本來說是去年年底開通的，現在還沒有消息。"一位消費者道。
除此之外，在記者采訪中，也有一些消費者表示，目前首創奧萊兒童類的品牌相對較少，都集中在寶貝生活館內，還缺乏兒童休閑業態。
另外，也有些消費者表示，首創奧萊可能需要豐富和增加其他的業態，如電影院、超市等便民服務類業態等，才會滿足消費者對"中國式奧萊的全方位需求。
記者瞭解到，首創奧萊廣場將分兩期開發，目前完工的是一期商業，包括奢侈品折扣店、百貨店；二期還未開工建設，而規劃的正是大型超市、影城和更多的餐飲等。
更多跡象也表明，目前的首創奧萊還未達到最佳的運營狀態。記者在現場看到，由於剛剛開業，一層國際品牌區開業的品牌不多，包括ARMANI、cerruti 1881、HUGOBOSS、Coach、CANALI、Tommy Hilfiger、MaxMara、Club Monaco、Brooks Brothers、diesel、I.T、BALLY、Juicy Couture等國際大牌還處於"即將開業"的狀態。
"(首創奧萊的)很多品牌房山本地的華冠也有。"朱女士如是說。朱女士所指的華冠，系位於房山良鄉的"北京良鄉華冠購物中心"，這是一傢定位中低端、業態較為傳統的區域性百貨商場。
清華大學亞太商業不動產學院院長朱凌波也表示，首創的競爭定位不是周邊的區域型購物中心，而是要躋身目前京津地區現有的4個奧特萊斯--燕莎、賽特、斯普瑞斯和佛羅倫薩--之列。
顯而易見的是，這一目標能否如願，北京南部和西部的消費者是否願意來到位於房山的首創奧萊購物，則與它能否吸引到足夠的國際一線品牌折扣店入駐息息相關。
運營核心在於品牌資源的掌控
由於國際品牌的暫時缺席，以耐克、阿迪達斯領銜的多傢運動品牌折扣旗艦店，成為首創奧特萊斯最大的招牌。而在其他已經開業的燕莎、賽特奧萊等購物中心中，這些品牌隻是上述商場內眾多大牌周邊不起眼的綠葉。
例如，目前燕莎奧萊C座已匯集瞭全球具備影響力的奢侈品牌；在賽特奧萊，GSTAR、DIESEL等時尚大牌成瞭商場的賣點。在時尚購物中心"北京apm"，耐克亞洲最大旗艦店已被H&M取代。
針對這一問題，據首創內部人士介紹，目前首創置業已和200多個國際一線品牌、知名品牌完成瞭簽約，未來幾個月內，房山奧萊的20餘傢國際一線品牌將裝修完畢陸續開業。據首創置業董事長劉曉光表示：7月，AMANI、GANT、IT。等8傢開業，10月則會累計開業達17傢，12月開業率將達95%。到今年年底，將數十個國際一線品牌在首創奧萊與顧客見面。
朱凌波說，奧萊在國外也有兩種模式，一種是奢侈品折扣單店，另一種是品牌集合店，從中國的國情來看，物美價廉的品牌集合店，的確符合主流消費者的購買實力，但一線品牌的入駐對於提升市場對本項目的認可度的重要性卻不容置疑。
王永平在接受《安傢》記者采訪時表示，奧特萊斯能否成功，主要取決於：品牌層級、數量和價格競爭力。首創奧特萊斯開業不久，現在還不能對運營情況馬上下結論，還有待於觀察，一般情況下，商業需要2、3年的培育期和調整期，這是普遍性的規律。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/13332262724.二胎指南shtml
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