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  金融與地產合力變空間為財富

  根據最新的佛山城市總體規劃,佛山的城鎮空間結構由佛山新城、千燈湖金融高新區、綠島湖都市產業區和禪城老城區這"三新一老"支撐。其中,綠島湖作為一個未經過培育期的新興區域,尚未具有競爭"中心"的實力,因而佛山的中心之爭實際上存在於千燈湖、季華路與佛山新城三者之間。總部經濟崛起、新興產業誕生和傳統產業轉型等成為關鍵詞匯,而承載這些概念的實際載體--寫字樓,則成為判斷中心所屬的"標準"之一,中心之爭逐步演變成為寫字樓之間的鏖戰。

萬達中心國際5A寫字樓樣板間設計效果圖

  據瞭解,未來兩三年,佛山至少有40個體量從20萬到逾100萬平方米的城市綜合體逐漸亮相。除瞭住宅、購物、休閑、娛樂等基礎功能外,這些綜合體項目均配備瞭辦公性寫字樓,且定位不低,甲級、超甲級、5A等定語頻繁地出現在其產品的宣傳資料中。

  一個較具代表性的觀點是:新型城鎮化浪潮中,純粹的住宅開發時代已經過去,商業地產時代來臨,未來幾年佛山將進入商業地產投資高峰期。

  "得益毗鄰廣州的區位優勢,千燈湖板塊內寫字樓可以輻射廣佛兩地甚至整個珠三角,且經過多年的發展,千燈湖板塊規劃完善、發展成熟的優勢越發明顯,相對於以中央商務帶為定位的季華路沿線及以打造政務中心為定位的佛山新城而言,千燈湖板塊'金融矽谷'的定位更符合省政府'金融強省'戰略的佈局。"佛山市南海區創越房地產開發有限公司總經理許彪表示。

  據瞭解,目前千燈湖區域內集中瞭萬達中心、華南國際金融中心、景興環球、創越時代文化創意園等多個寫字樓項目,其中去年10月商鋪首次開盤的佛山南海萬達廣場,至今年3月份已實現瞭商鋪四次開盤即清盤的銷售佳績,其SOHO產品更在3個月實現銷售1800套,創造佛山同類產品的銷售奇跡。

  未來誰領風騷??

  佛山商業寫字樓項目的發展現狀印證瞭龔方雄的觀點,一份來自中介機構的數據顯示,2013年禪城區寫字樓的總體規劃面積到瞭166萬㎡,並且大部分到瞭開工階段,桂城的面積達到152萬㎡,萬達、萬科、綠地、保利等眾多一線房企品牌聚集千燈湖、季華路、佛山新城三大板塊,甲級寫字樓或者超甲級寫字樓產品遍地開花,其軟硬件配置顛覆瞭佛山傳統寫字樓的歷史,千燈湖片區內即將推出的萬達中心寫字樓,更實現瞭國際"5A"寫字樓標準與佛山的接軌。

  7月30日,中國社會科學院公佈的《城市藍皮書:中國城市發展報告(No.6)》中,佛山順利進入"2012年度全國城市科學發展指數"綜合排名前10名,位列第八,僅次於深圳、北京、上海、廣州、杭州、廈門和青島。

千燈湖片區地產項目正在緊鑼密鼓地建設中

  佛山市新型城鎮化的步伐在加快,有效地刺激消費市場的進一步擴大,其中尤以房地產消費為首。數據顯示,2013年上半年,佛山房地產回暖現象明顯:在全市稅收增收最多的前十名企業中,房地產企業占瞭當中的9席,房地產業地方稅收對全市稅收增長的貢獻率達到瞭56.3%,成為拉動地方稅收增長最主要的動力。在上周五召開的佛山市上半年經濟分析會上,房地產業成為上半年佛山經濟一大亮點。

  開發商顯然都註意到瞭這點,並開始在產品開發設計上下工夫。比如創越時代文化創意園主打園林辦公,萬達中心主打國際寫字樓等,有效填補區域內該類產品類型的空白,同時避免同質化。據瞭解,目前千燈湖片金融高新區內已引進廣東三泰電子技術有限公司、中國人保集團南方信息中心、香港新鴻基金融集團國際金融綜合服務區等項目,未來預計將吸引更多的國際金融機構落戶。

  佛山的商業地產發展現狀如何,潛力如何,憂患在哪裡?機遇與風險共存,是所有商業地產開發商面臨的共同難題,怎樣以產業、市場、區域佈局的不同,開發模式的不同,營銷模式的不同,來突破佛山商業地產同質化的瓶頸?

  作為總部經濟形成和產業轉型升級的重要載體,寫字樓的優劣明顯成為區域價值的一個提升點。

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  千燈湖投資價值被看好

  相對於仍處建設期的佛山新城,許彪更看好千燈湖板塊,從投資的角度上看,千燈湖區域具備更高的投資價值,這可以投資回報周期長短和區域價值提升空間作為兩個衡量的標準。目前在佛山區域內,千燈湖片區的地產產品和產業佈局都處於科學合理的平衡狀態下,且大多數項目已進駐多年,產品本身及配套都已相當完善,若在此進行投資,三五年內即可見高回報。

  落戶千燈湖的地產項目實際上已經在前期的區位選擇上就避免瞭同質化。"房地產界開發講究的首先是區位選擇,每一個開發商都在尋找自己的地位,或是城市的中心,或者是中心的城市,最高境界是在中心城市打造城市中心,萬達起來就是一個例子。"金巖石說。

  在佛山,能夠將金融和地產的財富創造力發揮到極致的,非千燈湖片區莫屬。

  如此高的租金在佛山能否實現?據瞭解,目前位於佛山市傳統中心的百花廣場、環球國際廣場等寫字樓租金約為60元/㎡·月,而季華路上近幾年興起的甲級寫字樓的租金約為100元/㎡·月,月租金200元/㎡似乎有點不現實。

內容來自sina新聞

  同質化瓶頸亟待破解??

  佛山寫字樓紮堆面世所帶來的是同質化現象的日益嚴重。

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  佛山宏越地產總經理周展鵬認為,某些以住宅產品為主的項目,為滿足項目周邊產業的商務需求配備少量的寫字樓,缺乏專業的市場定位,空間較小,並不具備競爭力。

  但該類產品隻是寫字樓市場的冰山一角。今年以來,寫字樓整體供應量呈爆發性增長,保利、綠地、萬科等地產巨頭陸續推出寫字樓產品,不斷刷新佛山寫字樓的歷史。據不完全統計,當前佛山全市寫字樓供應量已超過200萬㎡。業內預測,到2015年,佛山寫字樓供應總量或將達400萬㎡。星星華園國際營銷總監柯志斌曾在接受采訪時表示,就佛山目前的需求,幾百萬平方米的寫字樓同質化現象嚴重,而且已經過量。

  中心之爭再升級??

  "相對於其他板塊寫字樓同質化嚴重的情況,千燈湖板塊地產項目之間的錯位開發比較明顯。"業內人士表示。據瞭解,目前千燈湖片區內已有發展成熟的保利、中海地產的酒店、購物廣場和住宅等項目,其所提供的配套服務跟日漸聚集的企業和人才數量之間仍存在很大的空間,作為一個近幾年興起的新經濟中心區域,寫字樓供房子二胎借款怎麼貸款比較會過件應明顯不足。



  在金巖石看來,萬達模式可以概括為"高、大、全",即高端、大盤、全面。"用經濟的角度分析,目前城市最稀缺的是空間的價值,而把空間貨幣化,就是房地產的使命,所以金融經營時間的貨幣化,房地產經營空間的貨幣化,城市兩大支柱產業,金融和地產是把城市化的時間、空間變成財富創造的力量。"金巖石說。

  與此同時,商業地產領域區域性風險同樣不容忽視。業內人士認為,當前一線城市的優質商業地產處於供不應求的狀態,但個別二三線城市在建商業地產規模巨大,甚至超出瞭當地的消化能力,其蘊含的風險不容忽視。



  全球知名投行摩根大通中國區董事總經理龔方雄認為,未來10年仍將是房地產行業的黃金時期,住宅地產火熱過後,城市中心的商業地產,尤其是寫字樓項目將會成為下一個投資熱點。

  寫字樓成決戰勝負手

  越秀地產總經理助理黃銘周認為,在季華路、佛山新城與千燈湖三個區域中選擇投資方向,從目前來看,千燈湖區域最成熟,在這裡投資最容易實現並獲得其區位價值,季華路次之,佛山新城非常具有發展潛力,但獲取回報的時間可能會比較長,如果不是決心長線投資,則建議慎重。

  除時間成本外,投資回報率是投資者最為關心的問題。"以佛山新城寫字樓目前的售價計算,未來該片區內的寫字樓租金必須達到150元/㎡·月,甚至是200元/㎡·月,才值得投資。"一名資深地產媒體人如此評價。

  "在佛山城市發展升級過程中,僅僅關註制造業的發展是不夠的,反而會讓城市降級。無實體不穩,無金融不富,真正讓城市升級的,還要靠金融的發展。"國內獨立經濟學傢金巖石在接受采訪時表示,一個城市的轉型發展,歸根到底要看經濟的發展,哪裡的產業配套最有利於促進經濟增長,哪裡就是城市的中心。"金融產業聚集之地,必然是財富流通最廣之地,看一個集團公司,會看到總部管投融資,投資人是紮根的,總部經濟就是投資中心,關聯的就是會帶出很多投資公司。"金巖石說。

  與周邊廣深等一線城市相比,佛山寫字樓目前1.5萬元/㎡的均價無疑處於價格窪地,其不僅讓佛山投資客心動,也同時受到瞭大批廣深甚至外省投資者的青睞。記者從創越地產處獲悉,在該項目的認籌登記中,有近一半的客戶來自珠三角其他城市,"相對於佛山的散貨投資,廣州的客戶更傾向於整層或者是幾套購買。"

  據瞭解,在此前南海萬達廣場的商鋪和SOHO公寓銷售中,也同樣出現上述的情況,甚至有一部分的外地客戶是從其他城市跟著萬達過來佛山的,這些客戶是資深投資客,有自己獨特的市場眼光和投資商業地產的方式,對於即將推出的萬達中心也表現出極大的興趣。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/09313400218.shtml

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