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  盡管去年萬眾矚目的地王項目如今開發速度均比較緩慢,但市場預期仍被看好。從政策層面,北京對高端住宅市場的限價今年已經有所放松,未來可能有更大的放松空間。雖然房地產整體市場不景氣,但高端豪宅市場並不受到太多影響。

  而孫河地塊在今年下半年再次推地出師不利,業內更為中糧高價拿地是否會被套牢捏瞭把冷汗。孫河區域以高端別墅為主,此前龍湖、泰禾在該區域拿地後很快進入銷售階段,中糧拿地近一年動工跡象並不明顯,一年過去瞭,中糧摘得該地王地塊的拿地成本在該區域仍是最高的,要以什麼亮點彌補拿地的財務成本高價售出是個難題。

  從豪宅面積的角度來看,400平方米以上的豪宅今年上半年北京成交瞭237套,2013年全年共成交872套。這些數據可以看出,今年頂級豪宅整體購買量都在下滑。

 區位隱憂

  土地市場熱的時候,開發商都擠破瞭頭去搶地,以至於土地的價格越來越高,真正的地王級地塊不僅僅價高也需要處在令人矚目的地理位置。而在2013年,一些所謂的地王在區位上的優勢並不明顯,這將在地王項目銷售過程中帶來一定影響。

  仍被看好

北京昔日地王入市待考驗

  對於客群的問題,去年摘得農展館地王的融創中國可能更有優勢。記者瞭解到,融創中國農展館項目正在抓緊建設,預計明年正式入市。農展館項目處於CBD和使館區,區位優勢明顯。

  記者瞭解到,目前夏傢胡同周邊現有項目仍是以普通商品房為主,二手房均價接近4萬元/平方米,尚無成型的高端項目。隨著麗澤商務區的開發,預計未來該區域會增添更加高端、商務的氛圍。而懋源摘得的夏傢胡同地塊樓面地價4.58萬元/平方米,預計入市售價將達到10萬元/平方米。

 地王"錢景"

  拿地王的時候風光無限,之後便要承擔巨大的風險。2010年3月,遠洋地產以2.75萬元/平方米單價拿下的"大望京地王",遭遇瞭十分尷尬的經歷,首先經歷瞭社會對央企冒進拿地的質疑,又經歷瞭退地傳聞,隨後項目又推遲開盤,直到2012年年中開始銷售時的售價也比預期有所降低。盡管項目最終售罄,但銷售周期過長曾一度給企業帶來不小的資金壓力。

  對此,懋源地產紅璽臺項目營銷總監赫蒙表示,西南區域的價值正在不斷被挖掘,包括今年西局區域也在出現地王,這個區域未來價值還是可期的。"夏傢胡同地塊正在做前期項目規劃,我們會根據我們鎖定的客戶把產品做足,懋源目前並不是處在一個擴張的狀態,我們有時間去深耕產品。"

  面臨同樣尷尬問題的還有2013年的中糧孫河地王和夏傢胡同地王。這兩塊地目前均尚未動工,夏傢胡同地塊的最大短板即是周邊的環境給予豪宅的支持力度不足。

  "周邊沒有什麼高端項目,配套相對差一點,未來銷售壓力估計不小。"亞豪研究機構市場總監郭毅分析認為。

  高端豪宅客戶縮減

  時隔近一年,這些地王有的已經開工瞭,有的開發進度緩慢甚至尚未動工。同樣是拿瞭地王,房企壓力卻各有不同。預計2013年誕生的地王將在明年相繼入市,地王項目能否在未來依然風光,還是陷入尷尬?真正的考驗還在後頭。

  其實,在恒大摘得東壩南區地塊的時候,就有業內人士質疑如此高地價恒大很難賺錢。緊鄰該地塊的中高端項目奧林匹克花園在2013年8月新推項目均價也不過3.7萬元/平方米,目前該項目二手房均價約3.8萬元/平方米。而以恒大5萬元/平方米的樓面地價來看,售價預計至少達到8萬元/平方米以上。目前來看,恒大如何以絕對優勢突破周邊房價限制仍是最大難題。

  中國房地產報記者近日來到恒大東壩南區項目看到,地塊被圍擋包圍,施工正在進行,售樓處已經初具雛形。施工人員稱,該項目已經施工近半年,未來幾個月將建成恒大在北京的首個高端項目,名稱為恒大華府。

  今年,一些前幾年的地王項目開始進入銷售市場,一位拿瞭地王的房企人士告訴記者,目前進入銷售階段對於這些高端項目來說,最大的難點還是客戶群體的減少。

  記者查閱克而瑞研究中心數據庫看到,今年上半年北京總價在4000萬元以上的豪宅項目成交量僅2034套,約占2013年的三分之一,2013年總價4000萬元以上豪宅成交量為6089套,2012年是5560套。總價在3500萬到4000萬元之間的豪宅,今年上半年北京共成交1960套,2013年一整年共成交4929套。

  "客戶是最大難題,在北京總價3000萬元以上的房子客群極其有限,在反腐的背景下,大量官員與商人都在向海外轉移資金,在國內的購買力在下降。"上述房企人士告訴記者。

  郭毅分析認為,近兩年購買豪宅的客群發生瞭比較大的變化,過去一些能源型的行業,例如礦產資源的礦主們,還有官員隱貴們基本都淡出瞭高端市場。現在購買高端豪宅的主力人群還是大型企業的管理層,還有房地產、金融行業、互聯網的從業人士。各個項目成交的客戶結構也不太一樣。所以在產品定位上還是要聚焦類型客戶。

  2013年11月,恒大進入北京市場高調摘得的第一宗純商品房地塊--東壩南區地塊以51.35億元總價,樓面地價約5萬元/平方米的價格創下瞭北京住宅總價地王新紀錄。

  對於項目的銷售,在接受其他媒體采訪時,融創中國董事長孫宏斌信心十足,他表示,這麼稀缺的位置,北京農展館的項目賣到15萬元/平方米很容易。拿地現場舉牌的有4傢企業樓面地價超過7萬元/平方米,說明大傢對這個價格沒有分歧。未來該項目景觀房源單價將達到30萬元/平方米。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,地王項目吸引客戶的主要方式除瞭產品本身過硬外,主要還是要提升產品的高附加值。每個開發商的策略都不一樣,有的企業是在產品規劃方面塑造更多的產品價值,有的是借助自己的平臺資源,賦予產品更多的配套資源上的價值,比如教育資源。從營銷環節上來看,一對一的精準營銷是主要策略。這主要是因為一些別墅類項目要考慮購房者的隱私。

  據瞭解,恒大華府系列作為恒大的主要產品線在一些省會城市已經建成,定位於城市的高品質住宅,基本以別墅為主,同時以高層和小高層為輔。面向客群主要是城市高收入群體,比如私營業主和名企高管等。

  僅僅幾個月前,北京土地市場還是一片火熱,而如今卻是一幅門可羅雀的景象。這不由得讓人想起去年北京土地市場地王頻出的風光歷史。在2013年,北京單價地王、總價地王不斷被刷新。

  根據《土地閑置管理辦法》,企業必須在招拍掛市場上買到土地兩年內動工。高端住宅對品質要求極高,因此開發周期也會相對長一些。目前來看,去年入市的地王項目目前進展尚在正常規范要求內。

  "拿瞭地王,產品自然萬眾期待,設計、建安投入都比常規項目高得多,每個企業資金周轉能力不同,但高端去化肯定會慢一些。制定營銷策略也比較難,豪宅一般都講求低調一點,保護客戶的隱私,但地王項目又備受矚目,很難真正低調下來。"上述房企人士認為,以上是拿地王後房企通常要面臨的問題,基於此,有兩種企業適合拿地王,一種是產品線很均衡,規模足夠大,資金充裕又想在核心城市做標桿項目進而提升品牌的企業;另外一種就是專註於高端產品的企業,不拿地就沒米下鍋。

  對此,恒大相關人士回復記者北京恒大東壩南區項目的產品定位和入市時間都還不太明確。

  盛富資本總裁黃立沖在接受中國房地產報記者采訪時表示,地王和高價地對房地產現金的要求是非常高的,資金壓力也是非常大的。大型的、資金實力比較強、融資成本比較低的開發商比較適合拿地王。如果從單個項目來說,拿地王是不合算的,但是企業做出這樣的決策的原因更多是公司希望通過收購地王擴大品牌影響力,其生意以外的考慮因素更多於盈利因素。

大溪農地貸款內容來自sina新聞

  "國內國際的宏成本會計二胎年息借貸增貸轉貸觀經濟環境以及貨幣政策的變化還是影響高端豪宅市場實際成交情況的主要因素。"郭毅表示,一線城市的稀缺地塊未來創高價的可能依然存在,這也意味著豪宅的價格長期看也有升高的趨勢。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/11382859485.shtml

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