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  據媒體報道,中國上半年社會融資規模達10.15萬億元人民幣,同比多增2.38萬億元。按照農業銀行(601288,股吧)相關口徑測算,新增規模中投向房地產和地方融資平臺的比例達到50%。交通銀行相關口徑略有不同,但近期測算同比多增規模中投向比例則達到七成,絕對規模達到1.3萬億元。而種種跡象顯示,這樣的規模態勢在下半年將延續。

  規模增長靠地產?

  依照此前的調研情況,中信證券銀行業分析師朱琰表示,目前受到信貸總量管控,商業銀行管理層在如何分配自有增量貸款的問題上,大型國有商業銀行傾向於地產項目和平臺貸款;而股份制商業銀行和城市商業銀行傾向於地產項目和中小企業貸款。"我們現在想的是如何使用工商銀行、交通銀行給我們的信用貸款額度。"一位中糧集團人士告訴記者。

  "由於存量貸款期限長、利率低下,現在銀行很難將找到相對應的資金來進行匹配,從而存量資產移到資產負債表以外,導致此類資產隻有趴在銀行賬上占有銀行本來就有限的資本。同時,為確保此類貸款不成為不良貸款,銀行還需要花費大量資金來維護此類貸款。"他如此解釋。

  身為中國四大商業地產開發商之一的金地集團,如今在一座二線省會城市的經營處境,讓他們區域負責人頗為"難受"。

  他表示,有不少銀行和同業人員告訴他,由於實業經營的企業對貸款需求大幅下降,銀行已經放松對房地產企業貸款審批條件。"以北京為例,2013年6月的商品房均價以較去年同期上漲30%。目前,房地產市場的氛圍快要回到2010年時的狀況瞭。"他如此形容道。

  "2鳳鳴重劃區貸款全省皆可處理013年下半年,銀行需要善待與房地產公司,特別是優質房地產公司的關系。"在關於央行進一步推進利率市場化改革措施的一次分析會議上,金地集團財務總監韋傳軍如此談論房地產融資的情況。"房地產項目資金鏈長、建造銷售風險可控以及利差相比其他貸款更優質的信貸質量背景下,房地產企業貸款屬於的優質貸款業務。"他如此解釋善待關系的原因。

  作為國傢開放銀行長期發放地方政府項目貸款的他,用"措手不及"來形容當時的心情。

  此時此刻,在韋傳軍看來現在是銀行需要在市場中搶奪優質房地產貸款資源的時候瞭。原有房地產商請求銀行發放貸款的局面已發生瞭轉變。

  在上述中糧集團人士看來,目前銀行的房地產項目貸款出現兩個趨勢:一是以城鎮化、大型項目為主體進行貸款投放。例如正在舉行城市運動會的沈陽,此時全城300萬平方面積的房地產項目同時開工,其中200萬為商業地產項目。另一個就是上一次房地產調控後大多數中小房地產商退出市場後,房地產市場逐步走向寡頭壟斷競爭局面,由此在風險相比中小房地產商更低的背景下,房地產貸款大幅度向大型房地產企業傾斜。"而這背後的推動力就來自於銀行。"他說。

  記者瞭解到,依照監管機構的相關要求,各傢商業銀行將房地產貸款從年度總信貸額度中單獨規范,形成增量計劃管理來控制各分支機構的房地產貸款沖動。但從朱琰的調研來看,銀行計劃管理的實際效果十分有限。

  事實上,在房地產融資的具體操作層面,銀行與房地產公司在貸款談判上表現出的強勢地位開始動搖。

  中國式"派生品"輸血

  "銀行不能做的房地產項目表面上讓渡給信托、券商或者基金公司,他們再發行產品或者再次轉賣後讓資產管理公司打包成產品向公眾發售。這就像是生物物種個體需要與個體相互結合派生出一個新的個體一樣。"他如此向記者解釋。

  在他幾經思考以後,最終決定將近期貸款融資需求整理做成一個綜合銀團貸款--讓各傢銀行提供貸款融資方案,然後他從銀行提供綜合信貸服務方案中,選取兩到三傢銀行作為綜合項目貸款銀行。

  據金地集團財務總監韋傳軍介紹,2013年1月至6月中旬,金地集團的融資狀況十分寬松。與去年同期相比,金地集團的融資成本下降20%~30%。他認為,目前房地產企業資金面情況依舊相對寬松,預計至今年年底房地產企業資金面不會出現緊張局面。

  融資"選秀"

內容來自sina新聞

  經濟觀察報從一傢國有大型銀行、三傢股份制商業銀行相關信貸審批人員處瞭解到,現在房地產貸款的審批並不存在額度問題。而這些商業銀行都在主動尋找房地產企業來發放貸款。

  "雖然新增平臺貸款口徑被嚴格管理,在實體經濟需求太弱的情況下,依然有不少銀行通過其他方式為平臺貸款和地產項目發放貸款。而這些貸款科目並不出現在銀行的資產負債表中。"她解釋道。

  近期,招商銀行相關負責人告訴經濟觀察報,他們有充足的額度為房地產商提供貸款,具體方式是以"類貸款"為房地產企業提供貸款。

  類貸款的具體方式是指,在銀行同業業務增長迅速背景下,銀行一方面通過吸收其他金融機構的短期同業存款、發售理財產品或者與券商、信托建立通道交易債權買賣的方式為房地產或地方融資平臺發放貸款。

  "這樣做既可壓低長期融資成本,又可以規避信貸總量控制。"一位股份制銀行資產管理部負責人說。

  "銀行理財產品一方面撮合瞭資金擁有者和資金需求者之間直接交易;另一方面讓銀行的存量資產變相騰挪至資產負債表以外,為銀行帶來更多現金流量。"他說。

  他坦承這的確解決瞭銀行原有的規模擴張再融資再擴張的老路,同時也解決銀行內部各個部門對信貸額度的爭奪。

  而對於除銀行以外的金融機構資產規模增長以及所發行的產品,上述股份制銀行資產管理部負責人將這稱之為中國式銀行"派生品"。

  此時,中糧集團旗下中糧地產(中糧萬科長陽半島 中糧祥雲國際生活區)子公司銀行二胎 銀行二胎房屋怎麼貸款比較會過件以23.6億元並配建3.3萬平方米公租房的代價,競得瞭北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊二類居住、托幼、醫院用地,扣除保障房面積後,折合樓面價約4.84萬元/平方米。

  據記者瞭解,當前想要順利發行一款房地產信托理財產品,信托公司需要預留2%左右收益給銀行的總行保證產品在銀行發售;還有4%左右的收益將付給銀行的分支機構,以確保機構大力推銷產品;另外1%左右的收益作為產品銷售的浮動獎勵;最後信托公司依照成本核算要獲取3%左右的收益。這就構成瞭一傢企業想要獲取資金的最基本成本,而參與其中的各級銀行職員自然對產品銷售樂此不疲。

  而在這背後,銀行面臨著實體經濟需求低迷,導致議價能力下降造成潛在收益無法覆蓋風險的困擾。

  如今,商業銀行對房地產項目的熱愛讓李某想起瞭2009年的"四萬億"刺激計劃引發的信貸狂潮。

房地產融資角色換位 銀行主動找企業

  "當時"四萬億"刺激政策一出臺,一方面各傢商業銀行就開始瘋狂地為各省市提供貸款,讓我們的競爭對手陡然增加;另一方面,隨著各傢銀行對地方項目信貸投放量有增無減,有不少銀行提供低於基準利率或者無信用、資產擔保的貸款,這樣我們在具體信貸風險管控執行上倍感壓力。"他解釋道。

  在過去這幾年,"四萬億"的刺激計劃造就瞭銀行資產規模的飆升,而如今卻將銀行捆綁的動彈不得。

  此前在談及銀行如何響應國務院關於"盤活存量、用好增量來服務實體經濟"的問題時,一傢股份制銀行相關業務部負責人表示之前發放的地方政府平臺貸款讓他所在銀行對此要求無能為力。

  讓這位負責人難受的是如何回絕銀行的貸款請求。據記者瞭解,此時他要想辦法回絕包括中國銀行、建設銀行、招商銀行這樣的大型商業銀行,以此將自己融資范圍縮小來方便管理。

  對於房地產項目貸款,上述股份制銀行資產管理部負責人讓記者想一想除此之外,在如今外需不足、內需不振背景下,還有什麼行業貸款可以推動銀行資產增長。

  "沒有!"上述接受記者采訪的銀行人士給出瞭一致的回答。

  如今,繼地方項目平臺貸款後,各傢銀行開始借助中國式融資"派生品"開始競相爭奪為房地產商貸款。

  "當時我們隻有放寬信貸標準來與其他銀行爭奪地方平臺項目。因此,現在房地產市場出現這樣的狀況也不足為奇瞭。"上述股份制銀行相關業務部負責人告訴記者。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-27/11152312104.shtml
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