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  在2010年的"兩會"敏感期中,"央企一天三地王"事件成為本輪房地產調控的發端。彼時,國資委宣佈78傢不以房地產為主業的央企退出房地產業,並要求這些企業在15個工作日內制訂退出方案。

  "我們已經很久沒有關註退房令瞭,這兩年提的頻率不如以前高,"一傢央企內部人士對記者透露,國資委後來對央企的口徑是"各傢情況不一樣,沒法一刀切,要遵循市場規律"。

  "央企退房陷入瞭多方利益糾結之中,其速度顯然不能令人滿意。他們能與國資委之間打太極,最大的原因就是國資委並沒有給78傢央企設定退出時間 表以及具體操作方式上的約束條件,"全國工商聯房地產商會理事李驍對時代周報記者說,事實上,這78傢央企最終退出與否,從政策層面來說,並無強制性的要 求。而在宋延慶看來,房地產市場自2011年開始又迎來瞭一個快速發展時期,盡管今年形勢有所下滑,但在國企監管機制未完善、房地產利潤依舊很高的形勢 下,也很難完全實現非主業央企退房。

  "國"字頭的房地產企業,將更加穩固其行業巨頭的地位。事實上,近幾年房地產業整合度不斷提高,其中,房地產主業央企所占的市場份額也在繼續上 升。根據2013年的房企業績,當年銷售額過千億元的房企增至7傢,其中有3傢為央企或央企控股企業。從2010年才開始發力地產業務的中國中鐵 [-0.39% 資金 研報]、中國鐵建[-0.45% 資金 研報]等央企,也達到200億元銷售額,迅速躋身房地產業20強。

  但4年過去瞭,"退房令"的震懾效果遠遠低於市場預期,78傢央企退出房地產行業一事進展極緩,真正退出者也寥寥無幾。目前,隻有不到20傢央 企通過剝離或者轉讓方式,從房地產市場陸續退出。而這種退出還僅是個姿態,零星股權轉讓或者協議出讓項目,鮮見大規模退出舉動。

  "目前已經有很多信息顯示,中國建築、中房和華僑城、保利等主業被定位為房地產的央企將參與到很多項目的重組上來,即使不能直接納入被清退的央 企地產資產,但也將有利於資源向這21傢央企集中。"東方證券分析師胡棟亮曾表示,"清退小戶的資源很可能向大戶集中,形成央企在房地產業務上更集中。"

  在2013年底的央企負責人經營業績考核工作會議上,國資委副主任黃淑和稱,今後,國資委考核將更加強化EVA對國有資本價值和投向的引導作用。國資委正在研究基於此的央企負責人任期激勵方案,待時機成熟後推出。

  "新設國有資本運營公司中將涉房央企列為試點,來倒逼其退出房地產市場,成效並不見得會非常好,"李驍也分析稱,國有資本運營公司資金額有限, 而涉房央企盤子太大,很難系統操作,如果規則沒列好,就是左手倒右手,極有可能出現尋租現象,國資監管成本也會無謂增加。在李驍看來,其實,要想這類非房 地產主業央企退出的最有效辦法,就是進行強力執行政策,給個倒計時和獎懲措施,"要拿出壯士斷腕的魄力,必要時甚至可以采取一些行政手段。"

  蘭德咨詢總裁宋延慶向時代周報記者表示,這個數字未來或許還會增加。據他介紹,已經有央企開始排隊等候再度獲取房地產牌照,其中的一大標準是房 地產板塊在營業總收入占比較高,盈利能力較強。在目前的梳理中,北京CBD核心區中服大廈的擁有者-中國恒天集團或許就是一個典型的案例。據報道,"退房 令"後,恒天集團的地產業務不退反進,先後啟動瞭北京宋莊時尚創意產業園項目和襄陽舊城改造項目,並一度計劃將房地產業務在集團的營收占比提高至20%。 據稱,其一直在與國資委溝通,試圖獲得房地產主業資格。

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央企退房令四年收效甚微或借混合所有制試點加速

  眼下,一直以來進度遲緩的房地產央企整合步伐,有望借助國資混合所有制改革而加快。據瞭解,監管部門近日正委托市場化機構,對央企的"涉房"狀況進行摸底調查。待摸清傢底之後,將試點混合所有制改革,積極吸納社會資本進入,或將加快部分央企"退房"步伐。

  央企"退房令"祭出時的聲色俱厲,言猶在耳。

  但對於該項改革2胎銀行利率怎麼貸款比較會過件的推進及運營效果預測,業內還持有保留態度。接近國資委的知情人士對時代周報記者說,現在國資改革仍在進行中,但相關文件或方案在出臺前就擱置的案例也很多,部分涉房央企進入試點,這事最後能不能按目前期望進展,現在還不好說。

  按照前述混合所有制改革目標,希望通過對央企的重新組建,實現業務職能的重新劃分,並起到改變現有業務格局的效果。尤其在吸納社會資本進入過程 中,一些央企的房地產業務將有所強化,另一部分央企的房地產業務則會加速剝離。 而在時代周報記者采訪的地產界人士裡,幾乎形成一個共識,即非房地產主業央企的原有地產資源,會逐漸向房地產主業央企聚合。

  探索混合所有制或加速退房

  一直以來進度遲緩的房地產央企整合步伐,有望借助"混合所有制"改革而加快。日前,有北京媒體報道稱,國資委目前正在按照中央要求部署國企改 革,按照分類管理的要求,預計10月份將出臺籌建國有資本運營公司的文件,積極吸納社會資本進入,探索混合所有制。作為國資改革重頭戲之一,正在籌建的國 有資本運營公司被寄予厚望。市場預期,上述公司成立後,將掌控央企的資本運營,即"財權"。各級監管部門作為政府職能部門,則主要負責管理企業的行政職 能,即"事權"。

  國資委副主任黃淑和此前表示,國資委將先從中央企業集團中選取"試點"來進行改組國有資本運營公司。而在報道中,部分"涉房"央企將納入到試點 之中。但具體有哪些房地產央企將進入國有資本運營公司的首批試點,以及具體的時間表,國資委至今三緘其口。時代周報記者傳真給國資委的采訪提綱,未獲得回 復,但據國資委內部人士透露,混合所有制試點或將加速78傢央企退出房地產業務的目標實現。

  據瞭解,監管部門近日正委托市場化機構,對央企的"涉房"狀況進行摸底調查。摸底對象主要涵蓋涉房央企,內容包括房地產業務的類型、范疇、比 重、從事時間、"退房"進展等。此外,為區別之前的退房令,此次改革將有清晰的步驟:以投融資和項目建設為目的讓國資房企變為混合控股性質;待混合所有制 成熟後,參考"淡馬錫模式",演變為純粹控股性質的股權投資公司或產權運營公司;條件成熟後,徹底實現向國有資本運營公司的轉變;有關部門對上述公司進行 重新組建。而在此之前,在混合所有制的推動下,中國海外發展有限公司、中國中冶[-1.73% 資金 研報]集團等先後啟動瞭混合所有制改革試點。

  央企與國資委打太極

  在實際執行上,"退房令"可謂雷聲大雨點小。時代周報記者梳理發現,國資委僅對外通報瞭2010年、2011年這兩年非房地產主業央企退出房地 產的進度,2012年至今的退出情況再無公佈。此外,去年起,北京產權交易所等機構亦不再對外透露非房地產業央企退房情況的分類統計數據。據時代周報記者 根據京津滬渝等四地產權交易所的不完全統計,今年以來,中國遠洋[-0.66% 資金 研報]、中國兵器集團、中國化工等非房地產主業央企掛牌轉讓房地產項目股權的案例不足10起,涉及金額不足4億元。此前數據顯示,隻有不到20傢央企通過 剝離或者轉讓方式,從房地產市場陸續退出。而這種退出還僅是個姿態,沒有大規模的舉動。

  國字號房企將迎新一輪發展

  "分佈在各個領域的央企承擔著為國有資產保值增值的任務,而現階段隻有房地產業能實現這個目標。"中國房產開發集團原總裁孟曉蘇就曾坦承,現階段實體經濟還處於萎縮,多數央企所從事的資源業、制造業、運輸業等還處於低迷期,此時從企業角度來看,投資房地產是理性選擇。

  上海有開發商代表王磊(化名)對時代周報記者稱,在這當中,大多數民營地產商沒有辦法與央企地產公司"掰手腕",因為在退出過程中,交易信息對於民營地產商來說,並不對等,"這中間還涉及國有資產的走向,民營地產商很難參與。"

內容來自sina新聞

  而據時代周報記者瞭解,在這21傢央企地產商中,真正有競爭力的是中國建築、保利、華潤等龍頭房企,接盤的可能性更大,其他房地產央企的資產質 量和利潤水平與之相比還相差甚遠。如保利地產[-2.80% 資金 研報]就曾在2011年8月宣佈接手中國兵器集團旗下北京薊門橋項目,這個項目曾是中國兵器集團以27529元/平方米拿下的2010年北京單價地王項 目。

  據時代周報記者瞭解,在央企的考核指標中,近年深化瞭經濟增加值(EVA)的考核。所謂EVA,是指經核定的企業稅後凈營業利潤減去資本成本後 的餘額。在2013年的新考核標準中,EVA指標權重已提高至50%,利潤總額指標權重下降為20%,同時取消瞭主營收入增長率指標,相應更換為總資產周 轉率。考核不達標的央企負責人,將根據考核分數扣減延期績效薪金。

  除此,房地產主業央企涉房部分的業務比重逐年上升,從房地產業務中盈利的能力也越來越強。如保利,在2013年的凈利潤首次突破百億元。時代周 報記者按照年報數據粗略統計,僅中海、保利、華潤、招商、華僑城、中建、中糧這7傢房地產主業央企,在2013年就創造704.62億元的凈利潤,而其在 2009年-2013年這5年的凈利潤總額已高達2281億元。而在中國中鐵、中國鐵建、中國中冶、葛洲壩[-0.52% 資金 研報]、五礦集團等業務板塊也涉及房地產領域的主業央企中,房地產業務的比重也日益增加。

  "從近幾年業績來看,這些房地產主業央企中房地產[-1.55% 資金 研報]業務的比重一般占到30%左右,盈利所占比重甚至能占到40%。"一位券商人士介紹。據年報保守估算,2009年至2013年,21傢房地產主業央 企涉房部分的凈利潤應該已往3000億元方向走。



  該人士直言,"當時的原則是,視央企自身實際情況來定,如果房地產副業對主業的推動力有限,則可以選擇放棄,但如果對主業有積極的影響,或將來 可能成為主業,則還是可以繼續做下去。"這也就不難理解,在"退房令"執行僅一年的2011年,國資委再次擴增瞭房地產央企的陣容,將魯能集團、中航工 業、新興集團、神華集團、中煤集團5傢央企的房地產業務視作主業管理。加上2010年確定的中國建築[-1.99% 資金 研報]、保利、華僑城等在內的16傢房地產主業央企,這一陣營擴展到21傢。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/08202762387.shtml

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