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  上市後即融資拿地擴張的新城控股、旭輝地產,負債率高企的同時毛利率開始下降。以旭輝地產為例,該公司毛利率由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。旭輝首席財務官遊思嘉在公司年報發佈會上表示,集團將極力維持負債水平於70%以下,今年計劃加大境外借貸比重。

  來自克而瑞研究中心的判斷是,下半年上海樓市政策加碼已很建融雲林虎尾建融難避免,調控手段依然離不開限購、限貸等手段,其中,中高檔項目仍將是調控重點。因此上述分析師建議,中高檔項目應趁二季度加緊推盤,必要的情況下可以選擇適當降價。

  4月份,房企境外融資再度抬頭。4月15日,新城控股宣佈發行於2016年到期金額為15億元人民幣的9.75%優先票據,所得款項凈額14.754億元;4月16日,旭輝地產也發行2.75億美元於2018年到期之12.25厘優先票據。

 華東地區4月土地市場繼續上漲。

  房企不擔心高負債引發現金流困境,源於去年的銷售增長和今年開春的良好銷情。但4月15日國傢統計局公佈,截至3月末,全國商品房待售面積4.24億平方米。北京中原地產研究部總監張大偉表示,這需要至少6個月才能完全消化。而21世紀不動產分析師張磊表示,新開工面積在下降,而銷售面積增幅超過3成,這說明目前供求仍然偏緊。如果供求關系不能改善,房價就依舊存在上漲的動力。

內容來自sina新聞

  房企不懼負債率提升

  "企業高負債融資買地,必然要求加速回款。"一位業內資深人士說,為瞭保證回款額,不少企業已經悄然上調房價,減少優惠。

  廈門近期拍出一塊地,樓面地價較去年6月份陽光城控股拿下的地塊已經翻番,而南京河西南部20-7號住宅地4月6日拍出瞭11124元/平方米的樓面價。上海上周則在浦東拍出溢價超65%的單價總價雙地王。4月上海還將出讓12幅經營性用地,起始出讓金超90億元。一季度上海土地出讓金185.77億元,同比增172.44%。

  土地成交增長,高溢價再現,固然表明房企願意砸錢拿地,但同時也逼迫它們通過融資渠道和銷售回款,維持現金流。陽光城控股有多個項目引入基金,去年實現百億銷售後,該公司今年又獲得歌菲資產管理加大投資至30億元。

  並非所有房企都願意拼搶土地。據世茂集團[簡介 最新動態]相關人士透露,上月在某二線城市參與地塊拍賣,起拍價10億,世茂股份預測15億可以接受,最終卻拍出瞭23億,"太瘋狂瞭"。世茂選擇瞭放棄爭奪。

  如陽光城控股一樣,本報記者采訪的其他房企相關人士均表示,隻要銷售回款保證現金流,就不懼怕融資所帶來的高負債率。今年1月15日,新城控股發行於2018年到期金額為2億美元的10.25%優先票據,所得凈額1.95億美元; 4月12日,新城控股旗下子公司上海新城萬嘉房地產引入歌菲資產,註資於嘉定新城A06-1和A06-2地塊,歌菲基金以5億元持項目公司5%股權。隨後新城控股和旭輝再度發行優先票據。

  新城控股年內兩次融資近30億元,成本在10%-13%。該公司去年實現合約銷售金額約161.3億元,按照現金流20%-40%用於購地的合理占比,新城控股今年顯然已預留瞭足夠的土地款。

  上海樓市壓力增大

  上述業內資深人士指出,一些房企現金流不是很好,但為瞭生存必須拿地。以中華企業為例,去年出售瞭南京西路的寫字樓項目,資金壓力緩解,今年又立即加入購地大軍,準備回購去年退出的古北商業地塊。今年一季度,大部分房企均超額完成瞭銷售任務,這給瞭它們敢於融資的動力。

  德佑地產市場研究部統計數據顯示,2013年3月,上海市商品房用地成交面積達到72.8萬平方米,為最近8年同期的最高紀錄。

  克而瑞研究中心分析師楊晨青認為,今年以來地王頻現,源於住宅市場的持續回暖:一方面,住宅市場的穩步上升,使得眾多房地產企業資金鏈好轉,企業拿地的地氣較足,而看漲的房地產市場預期使得企業願意頻頻出手拿地。另一方面,眾多房企在一線市場的土地儲備捉襟見肘,尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克爾瑞監測的15個典型企業在一線城市拿地總建築面積占拿地總量的46.65%,企業紛紛出手一線城市補充庫存。

  不過,當前時間點出現地王,增加瞭市場各方的壓力。克爾瑞分析師楊小貝認為,僅從上海市場來看,3月份新建商品住宅市場151.75萬方的成交量已創下瞭2011年9月以來的新高,而新開盤項目價格走高也已稀松平常,加上唐鎮地王的登場,"可以想見當前上海政府的壓力已經開始積聚"。

房企不懼負債率提升大舉買地 預期依舊看漲房價

  張磊認為,如果不下決心改革房地產制度,全面征收房產稅,僅僅是行政管制房價,限購限貸等,就永遠隻是臨時性的治標之策,而無助於從根本解決由於貨幣流動、地價上漲和供求緊張給房價帶來的持久壓力。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/08342113010.shtml

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