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但對於這些文件，萬澤股份及大股東萬澤集團都矢口否認，萬澤股份董秘黃曼華在接受媒體采訪時表示："事件是虛假的，公司保留追究法律責任的權利。"萬澤集團總經辦經理王國英也表示，這些文件純屬偽造，因為既然是"內部文件，就不存在加蓋公章的必要"，王國英認為"這實為欲蓋彌彰"。
5月13日，《中國經營報》記者從深圳地稅局新聞發言人楊龍中那裡瞭解到，該局已經對此事進行瞭解與核實，但名單所列的員工職務與事實有部分出入，需要進一步調查考證。有本地媒體致電深圳福田國稅局，該局工作人員稱，清單中所列的"福田國稅科長孫某"確有其人，但具體情況正在調查中。
開工後，因為房地產涉及預征土地增值稅、城市建設費等多達近20項各種稅費，所以稅務系統必須有很好的關系，再到工程驗收階段，消防、人防、排污等等又決定瞭工程能否順利驗收，是否具備"收樓資格證"。"有些中小房企這些用於公關、打點的費用可占開發總成本的10%以上。"林先生表示，這些關系沒理順會直接影響項目的開發周期。
相對於公司管理層的激烈表現，萬澤股份的股東卻表現淡定，事情爆發翌日，萬澤股份還小幅上漲瞭0.6%，其後該股份跟隨大市上下，並沒有出現劇烈波動。"這是一件大傢都很明白的事情，"萬澤股份的股東王宇力表示："在中國辦企業就不可能不支出公關招待費。"
林先生表示，房地產項目如果要取得開工資格必須取得"四證"，包括《土地證》《建設規劃許可證》等，這就涉及國土部門、規劃建設部門。"如果這是一個舊城改造工程或者是旅遊商業項目，還要打通政府舊改部門、環保部門、旅遊部門等環節。"其告訴記者，每一個環節錯位都會讓項目開工遙遙無期。
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但在"理清關系"，成功開發深圳一個項目後，萬澤地產開始進入收成期，成功扭轉上市公司的頹勢。這一故事，充分反映瞭國內中小房企的生存現狀，一兩個項目就能支撐一傢上市公司，但獲取新項目的難度，開發項目的進度都與有關部門的"公共關系"緊密相連。
中小房企生存之道 公關送禮費用占總成本超一成
翻翻萬澤集團的歷史，該公司早在1996年就介入房地產行業，但在2007年開發完深圳一個項目後就鮮有項目入市。2009年前後開始大力開發位於深圳香蜜湖以及常州太湖的項目，另外，公司位於北京的兩個項目都處於開發階段。這都需要政府部門的"通行證"，而公司也急於加快開發周期。
而就在一周前，此次資產註入主角之一的萬澤地產，網上爆出一份自2008年開始的"送禮清單"，涉及向深圳、北京等地近百名政府人員贈送800~2000元不等的禮金禮品，以換取"理順外圍公關關系"。彼時的萬澤地產苦於項目開發艱難，難言銷售樂觀。同樣，作為上市公司的萬澤股份也面臨利潤節節下滑的局面。
內容來自sina新聞
這些加蓋瞭公章，附帶有萬澤股份董事長林偉光簽名"送禮清單"，顯示瞭從2008年中秋節開始，多次向北京、深圳各個部門官員送禮，涉及的官員職級，從部門負責人一直到辦事人員。
其中一份"2009年春節慰問有關人員的請示報告"中言道："為理順外圍公共關系，本著'節約費用、立足現狀、重在實效'的原則，擬準備在春節前對外部有關人員進行節前慰問，累計金額約16萬元。"清單還清楚列明瞭收禮人員的單位、級別、名單、額度等信息，僅深圳稅務系統就有11名官員涉及其中。
送禮清單中僅深圳稅務系統就有11名官員涉及其中。
公關的作用
但直至2012年12月29日，公司隻能向深圳城市更新辦公室提交項目資料，取得材料收文回執，並沒有取得更新項目立項。這導致萬澤集團不得不按照股東大會的決議，將回購股份的保證金劃給上市公司。按照該次股東大會的決議，大股東隻向萬澤股份支付保證金，但暫不交割股份，這等於給瞭萬澤集團一定的時間。
另一方面，一些在境外上市或者大股東實力雄厚的大型房企，可以在海外融入大筆的低成本資金。"所以，如果是公開的土地拍賣市場，我們是毫無競爭力的。"一位小型上市房企的董事長曾對記者表示，中小房企隻能通過原有的一些項目，或者原有的一些"關系"來獲取新機遇。
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舊城改造對於開發商的公關能力要求更高。
2009年前後的萬澤地產確實處於"公司內外總體不容樂觀的經濟形勢"。從2008年開始，上市公司萬澤股份的凈利潤就每年遞減，到2011年第一季度就虧損瞭1377萬元。對於這種狀況黃曼華表示，主要是沒有新樓盤竣工所致。
5月15日凌晨，萬澤股份(000534.SZ)公告瞭重大資產重組後的利潤實現情況說明。顯示通過向大股東非公開發行股份，購買大股東萬澤集團手中萬澤地產及常州萬澤天海兩個公司後，兩公司2011年及2012年累計實現凈利潤近1.73億元。
但顯然當時很多努力都取得瞭不錯的回報，經過3年的開發銷售，萬澤深圳香蜜湖項目2012年第一期銷售瞭187套房子，簽約收入達到11.5億元。項目的第二期也進入開發周期內，將會成為未來3~5年萬澤的主要利潤來源之一。
年報數據顯示，該項目當年有近5.7億元的資金入賬，占上市公司總體收入比例超過九成，而毛利率更高達55.55%。這使得萬澤股份在深圳地區的銷售毛利率也接近55%。
但對於萬澤股份而言，這依然不夠。2011年底，為瞭順利將地產業務註入到上市公司，當時萬澤集團曾承諾，置入的資產2011年至2013年三年累計實現的凈利潤額為3.7145億元，如果達不到要求，萬澤股份可決定按照人民幣1元/股的價格向萬澤集團回購相應的萬澤股份股票，並予以註銷。相對於3.27元/股的發行價格，如果利潤不達標，大股東相當於損失瞭近5億元的資產。
而資料顯示，2011年與2012年萬澤股份共實行1.73億元的凈利潤，還有近2億元的凈利潤有待今年完成，這依然有不小的壓力。
該公司除瞭依賴現有的兩個項目回報外，近年在深圳的另一個重點投資項目是深圳的舊城改造鑫龍海項目。
舊城改造對於開發商的"公共關系"能力要求顯然更高，早在2011年，萬澤集團就承諾如果未能在當年12月31日前取得該項目的土地使用權，則回購股份並承擔相應賠償責任。其後該承諾日期更改為：2012年12月31日前取得深圳市政府關於城市更新項目立項。
記者通過某上市地產公司的公關部門負責人林先生瞭解到，房地產行業更為特殊，因為涉及的政府部門多，而且每一個部門都可以影響房地產項目的開發流程。
中小房企的生存之道
萬澤股份的例子很好地反映瞭國內中小房企的發展遭遇。
多番努力後，4月9日，深圳龍崗更新辦向該市規劃國土管理局發出核定意見函：認為改造必要，更新基本符合申報要求，有占地超過80%的地塊業主同意更新。有業內人士估計，這一項目如果順利推進，開發價值可高達10億元。這對於萬澤股份這類中小房企而言，無疑又是一針強心劑。
萬澤股份的例子很好地反映瞭國內中小房企的發展遭遇，由於A股市場對於房企融資早早地舉起瞭禁令，在國內上市的房企基本不可能通過資本市場融入資金，而銀行資金甚至信托資金隻能限制用於項目開發。
各地政府對於繳納土地出讓金的時間限制得非常嚴，基本都要求在兩年內繳納完畢。中小房企如果想購入新土地，隻能自籌資金或者是私人借貸。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/01163177908.shtml
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