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??伴隨競爭加劇,業內普遍認同未來北京甲級寫字樓租金仍將小幅度下降。同時,由於北京核心區域寫字樓供給有限,未來需求將繼續呈去中心化趨勢,非核心區和熱點近郊區域寫字樓市場將迎來更多新機會,新興區域憑借較低的租金和新增供給其商務氛圍將日漸成熟。

??“2014年第四季度供給充足,核心商務區供給不足的現狀在四季度得到緩解。2014年第四季度凈吸納量系近三年最高值,全年凈吸納量系近三年最高,近乎2013年的7倍。2015年預計將有60.6萬平方米可租賃供給入市,系過去5年年均供給量的2倍。”第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部高級經理董月表示。

??通州

??盡管新興區域憑借較低的租金和日漸成熟的商務氛圍將迎來更多新機會,但核心區最貴的黃金地段依舊很搶手。根據世邦魏理仕發佈的2014下半年《全球優質辦公樓租用成本調查報告》顯示,北京最貴的金融街和中央商務區也成為瞭全球最貴的寫字樓市場,全球排名第三和第四。

??新浪樂居訊 2015年北京將有大量優質寫字樓新增供應入市,供給量系過去五年年均供給量的2倍,未來的寫字樓市場去化和競爭壓力將很嚴峻。

2015年北京寫字樓市場供給量將翻倍 競爭加劇

??順義“建設綠色國際港,打造航空中心核心區”取得瞭階段性進展。北京順義綠色生態產業功能區日前正式成立。至此,順義區已經完成對原有15個經濟功能區的整合。

??萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜預計,2015年一季度北京甲級寫字樓市場空置率將上升至5-6%左右,北京金融街E9項目、中關村融科資訊中心B座和望京商圈附近的諾金中心將完工。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/13565964269313463726806.shtml

??未來非中央商務區域將通過格外低廉的租金和有利的地理位置而占據競爭優勢。因地制宜,重點開發,北京各重點郊區伴隨著區域功能特色定位已逐漸開始形成自己的產業集群和經濟價值。

??高供給量帶來的市場競爭加劇必然影響市場租金的變化。根據萊坊國際研究表明,四季度北京寫字樓平均成交價格環比再下降2.3%至每平方米54,635元。同時,第一太平戴維斯也表示,由於充足的供給將迫使業主提供租金折扣以應對激烈的競爭,預計未來12個月內,甲級寫字樓租金將小幅度下降,租金浮動在310-320元每平方米每月。

??未來需求將繼續呈去中心化趨勢

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??新興區域的現狀和發展

??北京金融街和中央商務區的租金之所以還能“居高不下”,得益於國內幾大高速發展的產業對新租需求的持續加強。值得註意的是,國內媒體行業公司也正在增加其在如中央商務區和北京金融街等傳統優質寫字樓區域的市場需求。

??綜合多傢研究機構數據表明,金融、保險、信息、IT及高科技以及專業服務企業成為瞭本季度需求的主導力量,使得新租需求不斷加強,其需求占據總成交量的72%,其中,專業服務企業需求較之上季度明顯回暖,而國內企業因擁有高租金支付能力繼續成為新租交易的主推者。相比之下,制造業需求繼續呈現萎縮態勢。有別於前三個季度,本季度外資企業需求回升,占據總成交量的43%,就全年來講,主要需求仍來自於內資企業。

??與此同時,高緯環球提醒,因開發商志在大規模供應到來之前盡快交付,在這種情況下有可能產生大量的遷址交易。高緯環球企業租賃顧問團隊中國區執行董事司徒泰山表示:“租戶目前可能會暫不進行寫字樓遷址,他們會一直等到2016年新供應上市,以此滿足他們的長期租賃需求。在未來幾年將會出現向優質樓宇轉移的趨勢,因為租戶為提升企業形象,將會搬離基礎設施不佳的舊樓宇。”

??“盡管中國的經濟有所放緩,在北京金融街,國內公司尤其是金融公司對寫字樓的需求旺盛,加上未來三年供應有限,該區域的租金還將保持堅挺。”世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉如是說。

??傳統商務區由於其優越的條件對企業仍將保持吸引力,然而由於所在區域寫字樓供給有限,未來需求將繼續呈去中心化趨勢。新興區域憑借較低的租金和新增供給其商務氛圍日漸成熟,需求水平預計將接近歷史平均值。

??受政策導向和市場需求,未來郊區的寫字樓供應量有望持續增加,公司可以在這些區域以較為低廉的價格獲得高質量的辦公空間,通州、懷柔、順義等重點新興郊區寫字樓市場對黏度高的產業或對地理交通要求較小的新項目吸引力將逐漸增強。這些“城市化”的郊區能夠提供價格較為低廉的工作場所和多功能的城市基礎設施,從而提供瞭絕佳的房地產機遇。

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??2015年寫字樓市場競爭加劇

??通州新城在近幾年屢次被提到未來將作為城市的副中心發展,雖然近幾年備受關註和“關照”,但通州目前仍有明顯的短板,其本身經濟和產業基礎仍相對薄弱。四季度,通州萬達廣場和羅斯福廣場的入市為通州商業的發展帶來瞭一定積極的影響,環球主題公園的落建將為通州帶來新氣象。

??市發改委經貿處處長來現餘表示,通州人口眾多,但產業發展規模與質量沒能達到應有水平。環球主題公園落戶通州,是北京市堅持十幾年推動這個項目的出發點和最後的落腳點,也是未來激活通州新城產業上新臺階的核心項目。

??懷柔

??APEC會議的溢出效應已經顯現,懷柔區也將乘勢提速“國際會都”的建設,首都的文化科技高端產業新區。北京市委書記郭金龍曾明確指出,懷柔要“向服務國傢對外交往的新區轉變、向彰顯國傢水平的文化科技新區轉變、向宜居宜業的綠色生態新區轉變”。

??順義

??此外,四季度的新租需求主要集中在金融、保險、信息、IT及高科技以及專業服務企業,全年主要需求仍來自於內資企業。

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