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土地溢價背後，洋湖重塑價值
【第四屆湖湘財富峰會：變局、突進】
本報記者劉渝渝 文潔長沙報道
7月5日上午，北大資源集團在長沙首個項目"北大資源·時光"，在洋湖正式奠基。此時，距離其5月23日拿下這宗地塊僅僅過去瞭43天，樓面地價為4574.52元/㎡。
洋湖這個曾經偏安一隅的城市新區，因今年以來土地成交價格飆升而成為長沙樓市的焦點。圖/記者謝長貴
今年以來，洋湖片區土地成交價格飛速飆升，樓面地價也屢攀新高，高溢價地價的頻頻出現，引發瞭業界對於未來洋湖片區的諸多關註。
幾乎在同一時間段，中天集團打造的中天·棲溪裡悄然亮相。因為與洋湖濕地公園一墻之隔的地塊資源優勢，項目用地曾經創下2011年長沙市純住宅用地的樓面地價新高。
高價地塊入市的背後，洋湖片區正在面臨產品線的深度更迭。一個細節是：中天·棲溪裡項目采取瞭純板式中大戶型景觀小高層定位；而北大資源·時光，則考慮以別墅、高端住宅和商業為主打；以9層"洋房戶型"為第一批推出產品的萬科白鷺郡，同樣瞄準的也是剛需客戶群體。
洋湖片區從高地價向高端產品線的延展路徑，正在日漸明晰。但正在成為焦點的一個懸念在於，洋湖從"親民路徑"向"高端路線"的變革，能夠得到市場力量的支撐嗎？
【升級】土地快速升值後的產品變革小額信貸利率
誰也無法否認，2013年長沙樓市的焦點，就在洋湖。這個曾經偏安一隅的城市新區，因為土地的爭搶而成為今年的焦點。上半年，洋湖片區地塊在5、6月上市以來，已經有5宗成交，每宗均以高溢價成交。在開發商集中搶進與地價飆漲的"洋湖現象"背後，更引發關註的是土地快速升值後的產品序列變化。
從洋湖地價波動不難發現，從2011年起，洋湖片區樓面地價開始從"2"字頭，升至"3"字頭--中天集團今年推出的中天·棲溪裡就是最典型代表，當時土地成交價為3204元/㎡。在經歷瞭2012年的樓面地價回落徘徊"2"字頭之後，2013年，直接跨過"4"字頭分界線，連續數塊土地樓面地價超過4000元/㎡。
而現在，這些"高價地"開始進入產品供應階段。"地價的變化是表象，很容易推導的一個路徑是，產品升級換代幾乎成為一種必然。"一位業內人士如此評價。
在北大資源湖南地產有限公司總裁王勝成看來，今年以來推出的地塊，已經越來越接近洋湖濕地公園核心景區的周邊。
"地塊資源的變化是洋湖新生代和老盤最大的不同。"
【懸疑】"產品高地"靠什麼支撐？
對洋湖片區而言，華中最大濕地公園的絕佳的景觀資源自然是一個十分具有說服力的支撐。但是僅僅隻有一點是否足夠？
對於市場而言，最大的疑問在於，曾經以"高性價比"為區域賣點的洋湖片區，能否支撐從"剛需窪地"到"產品高地"的更迭？
在長沙業界的共識中，片區配套的滯後一直是洋湖片區多年懸而未決的短板。這種情況雖然隨著湘府路湘江大橋的拉通，以及配套學校的建設有所改善，但卻並沒有徹底改觀洋湖片區作為一個高起點規劃國際新城的配套缺失的現狀。另一個共識是，洋湖片區作為一個全新區域，並沒有太多原始購買人群的存在，幾乎全部需要區域外來購房者的支撐。僅僅憑借洋湖濕地公園的吸引力，消費者會為高溢價的土地成本買單嗎？
這個問題，正在成為洋湖新生代們思量最多的命題。王勝成透露，依托北京大學和方正集團，北大資源集團擁有眾多教育、醫療、科技和金融資源，這些資源都將在北大資源·時光的開發中實現整合。農會貸款
而在湖南倚天房地產公司總經理易峰看來，過去洋湖片區吸引的主要是"沖價格購買"的年輕群體。而現在，擁有一定資金實力，同時又有環境需求的中青年購房群體開始瞄準洋湖片區。
萬科白鷺郡營銷負責人認為，由於河西基礎配套的完善以及城市對接功能的實現，開始讓一些購房者選擇傾向發生改變。"更多對於產品品質關註的客戶開始出現。"
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土地高溢價促使新生代產品線高端化
攤開洋湖片區的樓盤分佈圖可以看到，目前洋湖片區發售的項目，中海國際社區、華潤·橡樹灣、廣晟·江山帝景、利海·米蘭春天雖然也都占據瞭洋湖片區的優質生態環境，但是在片區內而言，都沒有位於洋湖濕地公園的核心位置。
而近兩年拿地的中天集團、萬科集團、北大資源、德普置業等的地塊的位置，距離洋湖濕地公園更近。
核心區域擁有的自然資源條件有瞭變化，產品線的變化自然也就隨之而來：土地的高溢價需要的是高溢價產品匹配。
在中天、萬科、北大資源等多個洋湖新生代項目中，景觀資源、戶型舒適度以及產品線的高端化，是產品相似的關鍵詞。記者劉渝渝 文潔
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-09/09283313905.shtml
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