目前日期文章:201612 (45)

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  表面上是保障中低收入者基本住房需求的政策性保障住房,實際上卻淪為一部分人的套利工具。就在京城的人們對自住型商品房翹首期待之時,首個類自住型商品房項目-中國鐵建長陽國際城卻被曝出違規出租。

  當然,無論是哪一方面原因造成的保障房成為尋租工具,都有違政策初衷。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/08352528972.shtml

  這一消息讓人們對剛剛啟動的自住型商品房的保障功能產生瞭疑問,也對購買人群的資質及目的提出瞭質疑。在恒大地產"禦景灣"超10萬的登記人群中,究竟有多少人是需要自住,又有多少人是為瞭"尋租空間"而努力?

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  保障房的違規出租並不是新鮮事,從經濟適用房、兩限房到公租房等,人們總能找到一條規避政策的道路獲取經濟利益,這些方式方法可以統稱為"上有政策、下有對策"。

  分配環節不公平的"操作"早已被各大媒體曝光,為瞭杜絕分配亂象,各地整治過一批相關當事人。在保障房不能上市交易的年限內進行違規出租,在可以上市交易後溢價出售,出售時所需補繳的土地出讓金被轉嫁到買房者身上,本需要保障的傢庭卻在這其中獲取租金以及買賣價差帶來的經濟利益。

  個人所獲取的"尋租空間"需要各級地方政府及開發商為其買單。為瞭房源出售價格低廉,地方政府不能高價賣地,而開發商出於各種考慮,在可承受范圍內盡量以高價買入土地、低價出售,利潤空間被壓縮。

  從另一角度來看這個問題,保障房的違規出租或許問題並不都出在個人身上,房子地處偏遠,交通不便利、配套不完善都可能是保障房傢庭選擇違規出租的原因。

  從已公佈的自住型商品房項目來看,絕大多數項目位於五環外,這些地區的交通、教育、醫療並非都盡如人意,而此前以保障房項目為主的天通苑與回龍觀,也是在經歷瞭近十年的發展後,交通、購物配套才逐漸完善,但是相對城區較遠的距離增加瞭出行時間成本。

  於是,相對較遠的上班距離以及不便利的交通環境成為促使人們進行租房置換的動力,也就是將自己所擁有的保障房進行出租,而在上班就近租房,這既滿足瞭人們擁有自己住房的想法,還實現瞭就近上班,同時由於自己有房出租,對再租房子的承租能力也會有所上升。

內容來自sina新聞雲林斗六建地貸款

  為瞭壓縮保障房的尋租空間,上海市政府推出瞭政府與個人共有產權的住房,在個人出售時,政府擁有優先購買權,這樣,一方面壓縮瞭個人通過買賣價差獲得經濟利益的空間,另一方面也可以緩解政府每年為支持保障房建設而進行大量資金投入的壓力。共有產權住房應該推廣。

  客觀而言,經濟適用房也好,兩限房也罷,雖然其售價相對商品房有著不小的優惠空間,但即便如此,對於滿足其購買條件的人群而言,並不是一筆小數目,在保障房售價隨著商品房水漲船高之時,真正符合條件的人未必有購買能力。媒體曾報道過部分通過審核的傢庭連續幾年傢庭收入為零,那麼,這些年這些人如何生活的?

自住型商品房緣何又走老路

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  9月30日,市場流傳很久的房貸信貸終於揭開真正的面紗。這份由央行和銀監會聯合發出的"關於進一步做好住房金融服務工作的通知",對首套房貸的認定以及開發商的融資等做瞭"大尺度"的調整,有些調整甚至超出瞭市場的預期,貨幣當局迫切救市的心態躍然紙上。新的房貸新政作為一劑猛藥,將把岌岌可危的中國房地產市場推向何方,國人關註,全球財經界也極其關註。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-06/07432933363.shtml

  一、首套房的認定尺度很大盡管和之前所傳的"對於已經還清貸款者,不管名下有沒有房,都算首套"這種沒有底線的寬松不同,但正式出臺的"首套房"的認定仍然超出瞭市場的想象:其一,七折利率重出江湖,這是08年"三率齊動"最大尺度的救市政策後的第一次。通知規定,對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定;其二,出臺瞭寬松的"認貸認房的"首套房貸政策。通知規定,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策,很顯然,這和市場之前傳說的有很大區別;其三,對已經取消限購或者沒有限購的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭,如何確定首付比例和貸款利率水平,通知將這個權利交給瞭銀行。這意味著,除瞭北上廣深四個一線城市,全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。這是"通知"中最大尺度的放松,不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢,也意味著,一線城市之外的房貸部再分居住需求和投資需求。這完全是一種為去庫存、挽救房地產的沒有任何底線的貸款政策,甚至比08年的房貸政策都要寬松。因為08年救市時,還要打著"改善性需求的旗號"。

  其次,房地產市場的三個20%的分化。記住我的三個20%:隻有20%的開發商會活下來;隻有20%的城市住房銀行二胎缺錢急用哪裡借錢具有投資價值;隻有20%的樓盤才值得買。這次房貸政策調整,受益的也就是這三個20%,而且一定受益。剩下的城市,可能會因為房貸新政暫時停止下跌,會有回光返照式的回暖,但長期仍然是下跌的,因為房子太多瞭。而一線城市,因為真實需求存在,在降低購房成本之後,立即就會出現買盤,所以,國慶期間去看房是一個好的選擇。

解讀:房貸新政是否會讓房地產市場重現2008年瘋狂

  其三,未來房地產市場的走勢如何

  其一,房地產市場的基本面和08年今非昔比。08年時住房總體仍然處於短缺階段,瘋狂救市的貨幣放水也催生瞭大傢的購房避險需求。但是,今天,中國的房地產市場已經發生三大驚天變局:其一,過去買房炒房者,都變成瞭賣房者,這是房地產市場最大的變化,看不到這個變化的,都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢;其二,80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除瞭幾個一線城市、熱點城市、一小部分的省會城市,住房庫存的消化周期已經到瞭紅色警報線,一些地方的庫存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的價值就和大白菜一樣;其三,社會資金正在撤離房地產市場,不要說投資已經降到14%以下,也不要說70個大中城市隻剩下廈門一個在漲,看房地產的未來,最終要看資金如何投票。前8個月,進入房地產行業的資金增速隻有3%,這是有房地產市場以來最差的,考慮到房地產2013年以來的體量已經很大,這個增幅意味著資金在逃離房地產行業。這三大變化是當地產當前的基本面,這個基本面和08年完全不同,也意味著政策實施後的效果也不能和08年相提並論。

  在這三點基礎上,我談判斷。首先我認為, 2014年及以後兩到三年的市場,主要受美國退出量寬導致的流動性緊張的影響,中國房地產市場的流動性總體會很緊張。流動性的短缺對於房地產市場是致命的,很多開發商會死掉,死掉之前跑路的也會大有人在,擁有足夠現金流活過這個冬天的就是王者,他們能迎來第二個春天。但除瞭這20%的城市,剩下80%的城市,房地產至少要陰跌三年,溫州、鄂爾多斯模式會形成燎原之勢。但,你一定要清醒:中國的地方政府在房子已經太多的情況下,無力阻止房價的下跌,但他有力量阻止房價的崩盤。

  最後我仍然要強調:中國住房已經告別短缺,中國的房地產債務和杠桿已經足夠高,靠房地產維持漂亮數據的日子屈指可數。在中國,很多開發商都會死去,很多房子可能永遠賣不出去,這是市場的基本規律,逃無可逃。但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市,需求仍然是存在的,庫存是可以消化完的,一旦救市政策喪心病狂,你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房,這是中國人的宿命。而很顯然,現在就是這個極其瘋狂的時刻。

  我在此前的《中國房地產的驚天變局》的文章中指出,"如果此消息屬真,則意味著最強的房地產救市政策出臺,熱點城市的房子可以開始看瞭。" 在文章的最後也明明白白地指出:"一旦救市政策喪心病狂,你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房。"在政策明朗化之後,我再次重申這個觀點。但我個人認為,這個政策的效果不能和08年相提並論。

  住房信貸新政的要害不是對政策本身"摳字眼",比如研究70%的利率優惠會不會實施等等,中國的任何政策都重在領會精神實質。這個文件的精神實質是什麼比文件本身說什麼要重要很多。08年救市,文件打的是"改善性需求"的旗號,文件裡規定瞭最低的首付比例。但最後的執行卻變成瞭瘋狂大救市,很多地方出現瞭零首付可以想買多少房子能買多少房子的情況,房貸政策之寬松,前所未有。這次文件的精神有三個:第一,如果你想買房,銀行要支持,以你能想象的力度支持;第二,銀行不願意把資源投放在房貸上的問題管理層也幫你解決;第三,開發商沒錢的問題管理層也要求銀行給開發商融資。把握這三點,文件的精神就領會基本到位瞭:我們已經讓銀行放水瞭,買不買房就看你的瞭。有人評價,說這個房貸政策僅次於08年,我個人的判斷,文件本身的尺度完全超越瞭08年10月房地產救市政策,但08年有4萬億大救市這個背景,甚至可以說,這個背景比文件本身要猛得多,沒有四萬億的大瘋狂,僅僅靠住房信貸政策的調整,就不會有後來中國房地產的高歌猛進。所以,我個人認為,關鍵是如何執行,關鍵是官方如何窗口指導。因此,關註銀行的下一步實質性的舉動非常重要。

  第三,未來房價會如何

 第二,政策如何影響房地產市場

  其二,金融市場的變化。08年為瞭救市,中國實施瞭前所未有的"寬松貨幣政策",導致貨幣大投放和居民的恐慌性購房,這個大背景目前不存在。同時,在金融改革的大背景下,一是銀行不願意把信貸資源過多的投向雞肋式的房貸,更別多打折的房貸;二是大量的社會資金已經不願意進入房地產市場;三是居民對住房的投資熱情在下降;第四,反腐背景下政策的執行不可能太走調。這種情況意味著什麼,意味著無論是金融機構,還是投資房產者對房地產市場本身的熱情已經今非昔比。本人認為,房貸信貸釋放出來的流動性不可能超過08年。

  第一、房貸新政解讀

  在這裡,有必要必須嘚瑟一下,總有有很多人因為我和個別的開發商的過節而誤解我的房地產市場的觀點。本人從去年9月到現在一直堅持自己對未來房地產市場的幾個判斷:一,房地產市場因為流動會全面調整,這個判斷目前證明是完全正確的;二、中國的房地產市場在2017年之前不會崩盤;第三、中國房地產的轉折點已經到來。

  二、增強金融機構個人住房貸款投放能力。為瞭鼓勵銀行業金融機構房貸的熱情,通知鼓勵銀行等通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  三、增加開發商的融資能力。在今年進入房地產行業資金大幅度減少,1到8月份到位資金的增幅隻有3%的情況下,為瞭增加開發商的現金流,通知要求銀行合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。這意味著,有相當一部分的銀行會向開發商開閘放款,解決開發商的燃眉之急。

內容來自sina新聞

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  半年過去。省府新區商業中心、梅溪湖商業中心、濱江新城商業中心、金星商業中心、月湖商業中心、武廣商業中心、濱水新區商業中心、松桂園商業中心......規劃中的一批新商圈或強勢崛起,或蓄勢待發,讓不少投資人放棄進入門檻較高的老商圈,轉向新興商圈。

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  隨著軌道交通的開通,到達的便利和時間距離的縮短勢必會分流傳統老商圈的消費力。各商圈依據地緣客戶的消費層次,定位消費檔次及消費體驗。以深圳來做比。羅湖老商圈東門,代表潮流時尚,港式格調,消費呈現出兩極化的趨勢,以中低端潮流消費為特色,高端消費為帶動,原住民及港式生活體驗為特色。福田商圈則以中端消費為主力,移民客為主要特點,中規中矩。南山後海商圈則是國際化海濱體驗消費為特色,吸引大量旅遊客群。因為各具特色和優勢,使得這幾個商圈都帶來重復消費的客群。使得各商圈的發展都非常的繁榮活躍。在借鑒這些成功案例的時候,商圈發展一定要定位精準,以地緣客為定位基準,發展特色文化和商業體驗,各自形成自己的優勢,才能帶來商圈互動和重復消費。

  長沙市多傢房企和樓盤項目迅速跟進宣傳推廣,取得瞭同步宣傳的效果最大化。



  編者按 2012年10月11日,長沙市城鄉規劃局全權委托長沙晚報,獨傢權威發佈《長沙市城市商業網點佈局規劃(2005-2020)》修訂版,引發全市熱議與高度關註。

內容來自sina新聞

  目前,長沙的商圈佈局與現狀如何?市民關註熱點在哪?本期會客廳,我們一同對長沙商圈進行再度發現與掘金,本次廣廈會客廳邀請蝴蝶谷營銷負責人 徐星星探討長沙商圈的發展。

  該規劃對對商業中心,社區商業服務設施,商業街,商品市場,大型商業零售網點,高星級酒店及餐飲,物流配送業等七部分進行瞭詳細規劃。其中,截至2020年長沙的"1+32"商業中心內容,成為核心關註點。

蝴蝶谷營銷負責人徐星星作客廣廈會客廳

  徐星星:在長沙城區,傳統意義上有幾個大的商圈,即五一商圈、火車站商圈、東塘商圈、伍傢嶺商圈、溁灣鎮商圈等,都是商業聚集地。最近幾年來,伴隨著城市快速生長,一個個新的商業中心陸續湧現,如雨花亭、紅星大市場等。與這些商圈相比,我更看好星沙商圈。

  近年來,經開區500強名企匯集,工業總產值破千億元。三一大道、遠大路、營盤路、萬傢麗路聯系長沙主城區,地鐵3號線7號線雙線縱橫。完善的路網和經濟發展強勁潛力使得星沙商圈擁有非常具有潛力的未來。房價的窪地效應使得星沙聚集大量的剛需房產消費客群,快速成熟的社區也給星沙商圈帶來強有力的繁榮支撐。星沙商圈培育瞭以通程商業廣場為中心,以步步高、新一佳、蘇寧電器、國美電器和易初蓮花超市等為東西兩翼的大型連鎖超市及購物中心群,星沙商圈成為長沙市商業版圖上的重要一極。而我們蝴蝶谷正是在這個龐大的商圈中。

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萬達落戶三水啦!近日,該消息在三水各界廣為傳播。萬達廣場將帶來怎樣的“萬達效應”?對此,三水房地產業內人士和多位市民均認為,這將改變三水城市綜合體的商業格局,並將帶動三水新城房地產開發,或將對整個業界產生“鯰魚效應”(《佛山日報·今日三水》11月20日D04版)。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/09405941374470760746189.shtml基隆中山建地貸款

網友“懶鬼”:太好瞭,以後周末逛街不用專門去廣州、禪城瞭。

網友“柴肯夫”:這是要打造三水新的城市中心。

網友“齊桓”:三水有好幾個綜合體瞭,希望能吸引更多肇慶高明等地的人過來消費。



萬達廣場進駐 攪動商業格局
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  然而,這並不意味著中原地產可以高枕無憂。黎明楷已經意識到,包括中原地產在內的不少中介公司組織架構過度臃腫,中間管理層級太多,導致分配到前線人員的利益較少。在互聯網時代,由於信息化與大數據大大提升瞭管理效率,管理人員的管理半徑可以加大,通過組織架構"瘦身",對利益重新分配是行業未來一個發展方向。

內容來自sina新聞

  易居中國執行總裁臧建軍日前對外表示,在互聯網的浪潮下,房產中介門店的功能正在不斷被削弱。

  盡管"無為而治"是公司創始人施永青設定的發展思路,但這並不意味著中原地產在互聯網時代將坐以待斃。黎明楷向記者透露,中原地產也在謀變:一方面,在業務模式上,公司將逐步放緩線下門店的擴張步伐,加快電商與互聯網應用的投入,探索線上線下整合;另一方面,在內部管理上,公司將推進扁平化管理,將更多的利益分配到一線業務人員,以對抗獨立經紀人模式的沖擊。

  "門店租金成本高企是傳統中介面臨的最大挑戰",花樣年董事局主席潘軍曾在接受記者采訪時表示,由於門店租金支出是剛性成本,一旦市場不好,苦苦經營3年的利潤很可能一年就虧掉,數量龐大的門店有可能成為壓垮二手房中介的最後一根稻草。

  成立電商公司

  "旺市開店,淡市關門"已經成為二手房中介行業繞不開的怪圈。也正因如此,"去門店化"成為很多房產中介人士的共識。

  對於地產中介而言,今年可謂是"寒風凜冽"。一方面,隨著房地產市場持續低迷,成交萎縮讓地產中介生存困難;另一方面,房地產電商、O2O、全民營銷的崛起,讓傳統中介營銷模式面臨被顛覆的危機。作為行業老大的中原地產,今年以來更是屢次與搜房、Q房網等互聯網平臺發生沖突。

  然而,在相關網站來勢洶洶的沖擊下,以中原地產為代表的傳統中介會否陷入 "船大難掉頭"的怪圈,仍是個未知數。

  黎明楷表示,在前幾年互聯網電商尚未普及的時候,門店是二手房中介吸納客戶的最重要渠道。但隨著互聯網電商,尤其是O2O的興起,從近兩年中原地產在內地的整體業務來看,通過線上獲取客戶的比例已經超過50%,部分城市甚至高達60%~70%,線上平臺已經逐步取代門店成為最重要的聚客渠道。

  《每日經濟新聞》記者瞭解到,在Q房網的模式下,經紀人最高可以拿到85%的提成。而根據目前的行業規則,中介公司一般會從一筆交易的成交額中抽取3%作為傭金,經紀人再從中抽取20%作為提成。這一巨大的提成差距,不僅對經紀人產生極大的誘惑力,對傳統中介公司更是帶來巨大沖擊。

  今年6月,深圳世華地產宣佈加盟Q房網,隨後公司推出瞭顛覆性的"獨立經紀人"高傭模式。這一行為遭到包括中原地產在內的深圳六大代理商聯合"封殺"。

  

  2013年,趁著房地產市場大熱的勢頭,中原地產快速擴張,門店數量高達1400傢,規模達到歷史之最。然而,突如其來的市場"寒冬"讓大批門店成為"包袱"。黎明楷向《每日經濟新聞》記者坦言,今年前三季度,中原地產的內地業務錄得輕微虧損,全年能否實現盈利要看四季度市場能否出現大幅回暖。

  放緩門店拓展步伐,也意味著中原地產將更依賴於通過線上平臺獲取客戶資源,目前以相關網站為代表的房地產垂直網站是其主要的線上渠道。但今年以來,由於市場轉冷導致經營壓力驟增,加上相關網站不斷提高收費標準,導致以中原地產為首的眾多傳統中介與其發生沖突,多個城市出現下架房源的情況。

  然而,在黎明楷看來,"相對於互聯網,門店是最接近小區業主的渠道,也是線下交易的最終場所,因此相對於以往一個大型小區內可能會佈局多達三四傢門店,未來我們會削減至一兩傢門店,但並不是有瞭互聯網就可以不要門店"。

  在黎明楷看來,線上網站的優勢在於吸引客戶,但無法完成交易環節,因此他們與中介公司之間的關系是互不可缺。相關網站之所以選擇入股世聯行等代理公司,正是希望借此介入線下交易。與此同時,中介公司也在發展自身的網絡平臺,以擺脫對相關網站等行業網站的依賴。未來,地產中介與行業網站之間將處於合作與博弈共存的狀態。

  "中原地產也會加大自己線上平臺的投入,目前在我們的線上客戶來源中,已經有30%來自中原自己的網絡平臺",黎明楷告訴《每日經濟新聞》記者,中原地產也成立瞭電商公司,短期內的盈利模式也是來源於類似"1萬抵幾萬"的認籌優惠活動,雖然目前規模並不大,但電商公司的長遠計劃是打造成一個渠道資源整合平臺,為開發商帶來最佳的資源投放效果。

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  相比相關網站等行業垂直網站,傳統中介面臨的更大威脅來自於以獨立經紀人為代表的全民營銷模式。

  與此同時,房企龍頭萬科也推出線上全民經紀人平臺 "萬享會",通過微信平臺讓獨立經紀人直接通過推薦客戶購買萬科項目,從而獲取傭金。

  "我並不認為互聯網會消滅中介行業,但我們也要順應潮流擁抱互聯網。"在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,中原地產主席黎明楷一再強調他的觀點。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

  "獨立經紀人模式在歐美國傢非常成功,但這背後最大的原因是因為他們擁有完善的法律法規",黎明楷告訴記者,國外對經紀人資質審核要求嚴格,需學習大量的課程,通過考試才能拿到擁有自己編號的經紀人執照。而國內的經紀人已經不需要持崗上證,可以說是零門檻。

  此外,國外的經紀行業擁有一整套完善的法律法規,如果經紀人對購房者產生誤導,其代表的公司和經紀人均要承擔賠償責任,且隨時面臨對簿公堂的危險,最大限度地保障瞭購房者的合法權益。與之相對,國內房產中介行業類似的法律法規仍是一片空白,推行獨立經紀人一方面會造成行業內魚龍混雜,大幅降低服務質量,甚至造成購房者利益受損;另一方面會吸引經紀人"飛單"幹私活,擾亂中介行業的正常商業秩序。

  "類似Q房網的獨立經紀人模式,實質是將管理層的傭金都給瞭前線經紀人,以調動其積極性",黎明楷認為,但缺乏中層管理人員的經紀人會變成散兵遊勇,雖然在單筆交易當中分傭多瞭,但整體工作效率下降,無論是公司還是個人的實際累計收入都極有可能大幅降低,因此獨立經紀人模式現階段在國內很難成為主流。

  "比如說公司以前有5~6層的中層管理架構,未來我們將削減至3~4層,把利益更多地分配到前線經紀人,這也是中原地產對抗獨立經紀人模式的一個重要策略",黎明楷說。



中原地產黎明楷獨立經紀人模式難成主流

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08192958435.shtml

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新浪樂居2013煙臺房地產年度記憶評選活動正式啟動

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-14/10482450584.shtml



【2010年中國#房地產年度記憶#揭曉】新浪首席執行官兼總裁、CRIC董事會聯席主席曹國偉在#北京創新峰會#現場隆重揭曉:#年度地產人物#--@任志強,#年度房企#--萬科,#年度樓盤#--亞運城。

【2011中國#房地產年度記憶#名單揭曉】2011年中國房地產年度記憶--年度人物、年度樓盤、年度房企名單正式出爐。SOHO中國董事長@潘石屹當選為#年度房地產人物#、恒大當選為#年度房企#、雅居樂清水灣當選為#年度樓盤#。

  本活動旨在通過年度人物、年度樓盤和年度房企三個惟一性的評選,從網絡媒體的視角對跌宕起伏的2013樓市建立一個評判體系,給行業內外一個記錄煙臺樓市的坐標。

2010中國房地產年度記憶》》》

內容來自sina新聞

  即日起至10月25日,可添加關鍵字#煙臺年度地產人物#、#煙臺年度樓盤#、#煙臺年度房企#,陳述提名理由,@煙臺新浪樂居 推薦你心中"最樓市"的名人、名盤和名企。我們將收集您的每一個提名意見。【微博提名】

  拓展閱讀:

此前,新浪樂居中國房地產年度記憶評選活動已成功舉辦三屆,@任志強、萬科和亞運村分獲2010年年度房地產人物、年度房企和年度樓盤;2011 年的"三名"桂冠被@潘石屹、恒大和雅居樂清水灣取走。2012年宋衛平、保利、恒大海上威尼斯分獲"三名"。2013年,年度房地產人物、年度房企和年度樓盤虛位以待。

精彩回顧:

2012中國房地產年度記憶》》》

【2012年中國#房地產年度記憶#揭曉】2012年中國房地產年度記憶--年度人物、年度樓盤、年度房企名單正式出爐。綠城集團董事長宋衛平當選為#年度房地產人物#、保利地產當選為#年度房企#、恒大海上威尼斯當選為#年度樓盤#,成為2012年度房地產年市場矚目的焦點。

2011中國房地產年度記憶》》》

  在硝煙彌漫的2013年樓市中,總有一些事件值得我們銘記,總有一個人物最令人矚目,總有一個樓盤讓你最嘖嘖稱奇,總有一傢房地產企業成為某種意義上的標桿。新浪樂居邀請房地產業內人士和廣大網友一起尋找2013年煙臺房地產的年度記憶。

  新浪樂居訊 2013年"中國房地產年度記憶--年度房地產人物、年度樓盤、年度房企"評選活動已啟動,與此同時,煙臺本年度"名人"、"名盤"、"名企"的評選土建融高雄三民土建融也拉開瞭帷幕。

  本次年度記憶評選活動分為地方"三名"評選土建融嘉義義竹土建融和全國"三名"評選兩個階段。10月26日全國總評選,地方的年度房地產人物、年度樓盤、年度企業將進入全國"年度記憶"的終審評選。

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  簡單地打個比方,房地產企業房子賣瞭高價,但通過做高成本,實現瞭合理避稅。這樣一來,誰也不能理直氣壯地挑出毛病,然而高房價的結果最終落到買房人頭上。

  十八屆三中全會提出要加快房地產稅立法並適時推進改革。如果將房地產稅立法與房地產長效機制的建立、不動產統一登記、全國住房信息聯網等統籌考慮,土地增值稅未來征繳存廢都可以重新考慮瞭。

  爭論來爭論去,很多人開始批評土地增值稅稅制設計存在缺陷。國傢稅務總局也在表態中提及,房地產行業經營情況復雜,土地增值稅稅制設計也比較復雜。更有業內人士直批土地增值稅"操作最復雜、扭曲最嚴重、繳稅最遲滯、避稅最集中"。

  有人說房地產稅費"多如牛毛",為什麼偏偏土地增值稅引起這麼大的誤解及爭議?現在正到瞭檢討土地增值稅稅制的時候瞭。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-06/07572526145.shtml

  ■ 一周評論

  有專傢指出,土地增值稅本質上是資本利得稅。顧名思義,土地增值稅目的在於反房地產暴利,要調節房企轉讓國有土地使用權過程中的得利。對於老百姓來說,這種得利最直接地在於房價與地價的差異,更準確地說,這種得利在於房企板橋建地貸款銷售收入與包括地價在內的成本投入之間的價格差。

  從11月24日央視報道房企欠繳巨額土地增值稅至今,已經接近兩周。兩周的時間,從國傢稅務總局、一些地方稅務部門如深圳,到涉事的房地產企業包括協會組織,再到各界專傢學者、媒體、公眾,許多人士都紛紛表達瞭自己的意見。

  簡單地說,土地增值稅,每年上千億的稅金進入國庫,自然維護瞭國傢權益;但也要承認,由於稅制設計和實際操作中存在的困難,土地增值稅在合理調節土地增值收益方面作用並不明顯。

內容來自sina新聞

  但從土地增值稅征繳20年特別是近10年的房地產發展歷程看,房價在綜合因素下的高漲,已經使土地增值稅的調節作用顯得那麼微不足道。

  應當承認,土地增值稅的出臺、四級超率累進稅率的制定,出發點都是好的,但由於種種原因--核心是稅制設計的原因,土地增值稅"費力不討好"。因為實際清算征管操作復雜,地方稅務部門和企業都很頭疼,企業當然也會想方設法鉆空子。除非房地產項目竣工或完成銷售,征納雙方都沒有明確動力或者義務去清算。

  也有業內人士就指出,土地增值稅不是"應繳未繳"的問題,而是"應征未征"的問題。然而相關規定也隻規定到瞭某一節點,稅務機關"可要求清算",而非"應要求清算"。這最後也就導致瞭土地增值稅的調節作用並不明顯。

  歸根到底,土地、房產的增值收益,是由於房地產市場的供需矛盾造成的,這其中還包括持有環節稅負較輕的原因。

評論是時候檢討土地增值稅稅制瞭

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  對於土地增值稅的征繳,《土地增值稅暫行條例》開宗明義地提出,是"為瞭規范土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值建地貸款彰化大城建地貸款收益,維護國傢權益"。

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  李一戈

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  還有正在推進中的不動產統一登記和研究中的房地產稅。房地產稅是服務於財稅體制改革,絕不是為瞭降房價,但它是未來影響房價的最重要因素。當然,房板橋土地貸款房貸地產稅立法沒那麼快,但當房地產稅法草案公佈,你想逃恐怕也晚瞭。

  我是反對取消限購的。理由很簡單,擔心房價因此而上漲。因為能買得起多套房的人,還是有不少,也許跟完全買不起房的人一樣多。

  投資就算瞭吧

  從南寧來看,效果還是不錯的,要知道,很多城市成交都是在下滑。不過兩年前我就聽到過,不少城市的限購執行並不嚴格,中介機構花點錢就可以搞到證明。限不限購,沒有太大意義;取消限購,也不會帶來實質變化。南寧也許隻是個案。

  我的建議是,即使大批城市取消限購,即使你能夠在限購城市買到房,如果不是價格特別低,撿到大便宜,或者周邊是特別稀缺的資源,投資就算瞭吧。我的意思是,從整體上來看,買房作為一種投資,最好的時代已經過去瞭。

  不管是放松還是變相取消限購,總之,是為一批朋友提供瞭機會。如你所知,過去10年的房地產高漲,為大批先行投資者帶來瞭資產的大幅增值,並由此培養瞭房地產投資的偏好。比如,3月份京津冀一體化就成為某些人炒房的集結號。

  那麼,要考察的就是,限購取消之後,效果如何。此前,已有城市正式發出通知,放松瞭限購,也就是擴大瞭購房人群。有的城市隻是有些傳說放松,沒發文件。據說沈陽市這次也隻是內部口頭通知而已。不過,口頭通知隨時有變卦叫停的可能。

  根據易居研究院的一份統計,5月份成交增幅前三名的城市分別是天津、南寧和成都,分別增長69.3%、61%和52%。天津是因為藍印戶口政策的末班車效應所致。南寧是因為放松限購,周邊多個城市均可到南寧買房。成都未知具體原因。

  在這種背景下,沈陽取消限購若獲得批準,我雖然反對,但可以理解。何況中央定下瞭分類調控的基調,住建部也授權各地根據實際情況作出決定。

  其實我是個清醒的現實主義者。幾年前,我深知行政限購不符合市場經濟的規則,但也知道那是當時的無奈之舉,說完幾句風涼話就隻有接受瞭;現在,假如46個城市有42個城市取消限購,我也不會情緒激烈。

  於是,有朋友問:限購放松或取消的城市,值得不值得去投資?

  但現在的情況是,地方政府不害怕房價上漲,而是害怕經濟下滑。如果地產商通過房協跟政府說,樓市再不穩住,就業、稅收都會更加困難,它就更恐懼瞭。經濟轉型好像是中央的事,地方的當務之急還是抱住房地產這根拐杖不放手。

  有的專傢說,當全國商品房銷售面積達到15億平方米時,觸及天花板;有的說是17億平方米。而去年這個數字是13億平方米。看樣子還有2-4億平方米的空間。你不是神仙,能準確地在市場最高點撤退,這不是你的錯,但明知市場正在接近最高點,卻非要奮不顧身地躍入,那就是你的不對瞭。

  硬幣的另一面是,如果市場稍有回暖,擁有多套房產的,到瞭出貨的時候瞭。套現的資金該投向哪裡?如果對深化改革經濟轉型抱有信心,不妨試試實業。未來5年的實業環境,應該比前5年要好。最大的障礙在於,過往多年累積的房地產投資輕松掙大錢的心態,很難適應於實業投資。

評論房地產投資最好時代已過去 該想想怎麼出貨

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/09414209315.shtml

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  百盛再次啟動"自救"模式。為瞭抓住會員顧客,百盛上海淮海路店上周末嘗試閉店營業,隻接待手持邀請函或者香港貴賓卡的VIP會員,而不在受邀之列的普通顧客則被拒絕進入。這也是上海市場上首次出現隻接待VIP會員的商場。

內容來自sina新聞

  北京盈石副總裁周睿本地人情感是文化地產根基

  擴展閱讀:

  【聯系我們】新浪商業地產

  商業地產產品線差異化研究專傢解密商業地產開發困局

  據瞭解,為瞭回饋會員,百盛給出的促銷很實惠,服飾類采用4.8折的499元當1039元用,化妝品、珠寶等相當於7.7折的799元當1039元用。不過,盡管閉店營銷給瞭會員足夠關懷,但忽視瞭不少普通顧客。

  【年終專題】2013商業地產十大新聞

  盡管存有客流流失風險,但也有調查顯示,在高端商場的年銷售總額中,約60%是由VIP顧客創造的,且這一比例還將不斷上升。不過,一般情況下高端VIP顧客資源有限,商傢一般將這類顧客控制在20%左右。百盛此次閉店營銷自活動當日下午5時開始閉店,6時開始正式銷售。

新竹寶山建地貸款百盛再啟自救模式 首試閉店銷售

  專傢解密商業地產人才標準之謎

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/10592658540.shtml

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  政策協調。要根本上解決我國房地產業存在的問題,不能就房地產論房地產,頭痛醫頭腳痛醫腳、小修小補,而必須將短期與中長期政策結合起來考慮,通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內的一整套制度機制,並且,要與收入分配體制改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協調。如推進房地產稅要與個人不動產登記、官員財產公示相協調,保障房建設規模進度要與商品房建設發展相協調,等等。

  (二)快速上漲的租金已經成為企業經營和百姓生活難以承受之重。與高房價相對應的是高房租,已成為工商經營和居民生活一大負擔。

  (七)全面推行房地產稅制度,實行基本住房免稅與超額住房累進征稅。

  逐步解決。房地產調控要堅持穩中求進、逐步解決的原則,某一階段以某個目標為主,其他政策目標為輔。從短、中、長期問題解決來看,首先要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭,其次要從制度機制上解決城鎮土地供給數量、結構與定價問題,第三要通過立法解決從公務員到普通居民的財產登記、公開、查尋問題,第四要通過立法解決房地產稅征收問題。

  我國房價畸高,既有供給方面的原因,也有需求方面的原因,長期以來,正是供需雙方的深層次制度機制問題在推動著房價連續大幅上漲。

  監督政策的執行,重在建立責任追究制度。一定要建立對部門與地方政策執行不力者和不作為者的責任追究機制,懲戒用"土政策"對抗國傢政策的部門與官員。

  (十一)支持發展住房合作社,允許其在城鄉建設用地上開展合作建房。制定《住房合作社法》,為支持住房合作社發展提供法律保障;在地方建設用地統一規劃下,允許住房合作社參與城鄉土地公開市場購買或租賃農村和國有建設用地,開展合作建房;允許農村集體發起或參與住房合作社,在符合政府規劃要求的條件下,利用集體建設用地與社會合作建房。

  我國房價畸高原因

  讓老百姓住有所居是政府服務人民的基本職責。住有所居,是指城鎮居民以其有效支付能力能夠購買或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價、高房租已遠超居民有效支付能力,成為百姓難以承受之重。

內容來自sina新聞

  抑制房價不合理上漲的短期政策建議

  (五)公佈國傢機關、國有企業事業單位新任領導住房情況。對新任國傢機關單位主要領導和國有企業事業單位高層管理人員,要求在其任前必須公示傢庭住房等財產情況;對省市縣黨委政府及主要部門的新任一把手,要在公開媒體上公佈財產情況;對國有企事業單位新任高管,要在單位內公佈財產情況。

  四是居民收入分配不公。2013年我國的基尼系數為0.47,高於0.4的國際警戒線。收入分配不公導致部分高收入者在房地產市場投資投機,大幅抬高房價,有錢人投資房產進一步拉大瞭社會貧富差距。同時,這又減少瞭對市場"剛需"的住房供給,給普通百姓帶來巨大的經濟與精神壓力。

  (一)我國房價收入比遠高於國際水平。房價收入比是指一套普通商品房總價與一個傢庭年可支配收入之比,它是國際通用的反映一個國傢房價合理程度的基本指標。

  (三)為城鎮居民改善型住房提供政策支持。在政策上鼓勵城鎮民居"以舊換新"和"以小換大";對改善型住房需求與首套需求一視同仁,實行同等的信貸按揭政策;合理確定改善型住房需求者界限,既看住房套數,更看住房面積。

  解決房地產市場問題,既要針對當前突出問題,采取短期強力政策,抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭,更要建立長效制度和機制,解決深層次矛盾問題

  (四)加快住房財產登記與全國聯網步伐。加快制定《不動產登記條例》,爭取年內出臺、明年實施;加快推進住房信息全國聯網步伐,爭取在今年底或明年上半年完成;推進一線、二線城市住房信息查詢制度建設。

  分類推進。我國房地產市場存在很多歷史遺留問題,是典型市場經濟與計劃經濟條件下的混合體。未來房地產調控需要針對不同地區、人群、住房,采取針對性的辦法分類推進。

  據統計,2012年全國商品住宅平均售價為5542元/平方米,城鎮人均住宅面積為32.9平方米,按當年平均傢庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計算,總房價為52萬元;當年城鎮傢庭人均可支配收入為24565元,戶均為70256元。由此計算的全國城鎮房價收入比為7.4倍。如果考慮到買房還要交新房契稅等稅費,多數商品房屬毛坯房,需要自己花錢裝修,那麼實際可居住房屋最終支付的房價要高於交易房價的15%~20%。而且,各地二手房價又普遍高於新房房價,多數熱點城市二手房成交量明顯大於新商品房成交量。因此,我國實際房價收入比要明顯高於統計數據,房價收入比實際在9~10倍。

  調控房地產市場要把握的原則

  我國房地產市場牽一發而動全身,深深影響著經濟發展、宏觀調控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩定等雲林元長土地貸款經濟社會的各個主要方面。

  (五)全面評估房地產供給環節各項稅費,分類逐步降低總體稅率費率。要對房地產購地、開發、銷售和二手房交易各個環節的稅種與稅率進行全面重新評估,采取改革措施,明顯降低房地產供給端即購地、開發與銷售總體稅費水平,適當提高房地產保有環節即占有、使用和二次轉讓總體稅費水平。

  二胎代墊款房價房租已遠超百姓有效支付能力

  從近期看,要針對當前的突出矛盾與問題,采取堅決和有力措施,重點是嚴格控制熱點城市的高地價、高房價與高房租繼續上漲勢頭,穩定市場預期。同時,防止其他城市房地產市場大幅波動,避免出現大的市場風險。

  (十)查清房地產市場與城鎮居民住房情況真實信息。

  (三)全面調整工業與開發區用地結構、增加城鎮住宅土地供給。采取多種方式調整工業和開發區用地結構,降低工業和開發區用地在城市建設用地中的比重;逐步提高工業項目容積率、土地產出率門檻,推行長期租賃、先租後讓、租讓結合的工業用地制度改革;健全工業用地批後監管,對新增工業用地項目做到全程監管;加大違規處理力度,對土地閑置、擅自改變用途等違法行為,堅決予以查處。

  而一線城市和二線熱點城市房價收入比已經超過15倍,北京房價收入比超過20倍。2013年北京房價上漲瞭20%左右,平均高達2.36萬元/平方米,二手房價格上漲瞭30%左右,平均超過3萬元/平方米,主城區房價上漲瞭40%左右,平均在5萬元/平方米左右,這已經接近或超過瞭紐約、東京、倫敦等國際大都市。

  世界銀行認為,房價收入比在3~6倍為合理區間,發達國傢一般在3~4倍,發展中國傢一般在4~6倍。而我國實際房價收入比平均在8倍以上,一線和二線城市一般在10~15倍以上。

  目標兼顧。房地產涉及到方方面面,包括經濟增長、財稅增加、金融穩定等,房地產調控需要兼顧不同的政策目標,不可偏頗。

  (一)加大熱點重點城市住房土地供應和控制土地價格漲幅。增加城鎮商品住宅用地有效供給,特別是熱點重點城市;增加保障房建設土地供給量,做到應保盡保;控制土地出讓價格不高於總體物價上漲水平;盤活農村閑置建設用地,增加城鎮土地供應。

  (二)熱點重點城市繼續嚴格執行限購限貸政策。在北京等一線城市和部分二線熱點城市繼續嚴格執行住房限購、限貸政策,嚴格審查購房資格,查處為購房與按揭弄虛作假的行為;統籌住建、公安、稅務、民政、人社等部門,完善購房資格審核工作機制,加強購房資格聯網審核,嚴肅查處違規行為。

  在我國的一、二線城市,商業租金已占到普通商店經營成本的30%左右,占普通餐飲業經營成本的40%左右;普通住宅的月租金已占當地居民月平均收入的50%左右。而據第三次人口普查統計,我國城市傢庭中有23%的傢庭是租房過日子的,因此,房租上漲的人口影響面遠遠超過房價上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務工人員隻得采取群租辦法過日子,由此產生一系列社會問題。

  一是房地產市場供給成本有"六高"。一是地價成本高。2013年全國地價平均上漲瞭23%。我國商品房地價占成本的40%左右,占售價的30%左右。二是稅費成本高。2013年全國房地產業稅收1.54萬億元,同比增長26.5%,占房地產業增加值3.33萬億元的46.5%。三是資金成本高。房企通過銀行貸款的實際利率超過10%,通過信托、基金等非信貸渠道融資利率一般在15%~20%。四是公關成本高。我國房地產業開發企業項目要蓋110多個公章才能開發與銷售,大量環節均需支付"灰色成本"。五是房企利潤高。我國房地產商近年毛利率近40%,真實利潤率近30%,遠高於其他行業利潤率。六是中介費用高。我國城市二手房中介費率在2%以上,北京在2.8%左右。

  三是房地產市場投資投機盛行。在商品住房和保障房供應量不足的情況下,住房變得稀缺。住房是生存必需品,具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機商品房有利可圖,許多房地產企業采用"囤地"、"捂盤"等方式進行投機,推動房價上漲。高房價吸引熱錢和個人投機紛紛湧向房地產市場,成為房價上漲的主要推動力量。

  (六)清理規范二手房市場中介秩序、嚴控賣房者轉稅避稅行為。對房地產交易的各個經紀環節進行清理,規范中介機構行為;重新評價房地產中介收費項目與費率標準,重點降低費率標準,減輕二手房交易負擔;推進房地產中介機構兼並重組;嚴格稅法執行,禁止賣方將二手房出售溢價所得稅向買方轉移。

  (七)整頓房屋租賃市場、嚴格租金征稅管理。整頓房屋租賃中介機構,規范租賃中介行為;全面清理個人與單位私下出租房屋行為;嚴格監督房屋租金所得稅收征管,防止租金逃稅;禁止公租房和廉租房私下出租;開展住房空置調查,推動空置房屋入市。

  (八)擴大房地產稅試點,加快房地產稅立法。擴大房產稅試點范圍,擴展到一線城市和部分二線熱點城市;加快推進房地產稅立法進程,爭取在2015年內出臺房地產稅法。

  (九)采取替代措施,降低地方政府的土地財政依賴。調整城市土地供給結構,適當提高工業用地出讓價格,開辟土地收入新渠道;探索解決國有土地無償使用與低價使用問題,遵循市場決定資源配置原則,逐步使其從由政府低價轉讓轉變為市場公開公平價格;加大對二手房交易稅和房屋租金所得稅征管,清理偷稅漏稅行為。

  二是房地產市場供給形式花樣百出、價格差異巨大。我國住房供給體系既復雜又混亂,不同類型住房性質各異、渠道復雜、價差巨大,極大地扭曲瞭市場價格。相對於商品住宅價格,公開的經濟適用房價格為2/3左右,小產權房價格為1/2左右,國有企事業單位不公開的經濟適用房價格為1/3左右,一些黨政機關的經濟適用房價格為1/5左右。

  建立房地產市場健康發展的長效機制

  從中長期看,要針對深層次矛盾問題,從法律、政策、執行和監管等全方位全過程著手,采取系統、配套與綜合性措施,在根本上建立制度和健全機制,以保障房地產市場長期穩定健康發展。

  (一)全面推進城鄉建設用地市場一體化。全面落實憲法賦予農民對集體土地擁有占有、使用、收益與處置等完整權利;著手建立城鄉統一的建設用地市場,保障農民公平分享土地增值收益;重新評估全國耕地紅線界限水平,在確保我國糧食安全前提下,適當擴大城鎮建設用地范圍與規模;實行城鎮建設用地增加規模與吸納農村轉移人口落戶數量掛鉤政策。

  (二)全面推行城鄉建設用地同權同價制度。制定農村集體經營性建設用地與國有土地同權、同價、同等入市專門法規政策;改革與完善現行國傢土地征用制度,嚴格界定"公益公共性用地"范圍,公開征地條件、程序、標準,提高公益公共性用地征收補償標準;推進城鄉建設規劃和土地用途管制的規范化、公開化、公平化,避免政府對農村建設用地正常入市的不當幹預。

  強化執行。我國十多年的房地產調控表明,政策並不是出臺得越多越好,關鍵在於政策執行。要加強對重點關鍵政策執行的監督力度。從近期看,要重點強化政策執行的主要方面與領域是:土地供應計劃、限購限貸、二手房轉讓所得稅賣方交納與嚴格監督、房屋租賃市場秩序規范、總結房地產稅試點經驗並擴大試點、住房信息全國聯網、公務員領導幹部住房財產公示等。

  (四)全面推行國有企事業單位按公開市場價購買、租賃與有償占用國有土地制度。全面摸清國有企事業單位占有與使用國有土地資源情況,並向社會公示;取消國有企事業單位無償或低價使用國有土地的做法;規范國有企事業單位占有土地轉讓交易行為;禁止國有單位在其占有使用的土地上擅自建設住宅,若要建設住宅,必須納入商品住宅開發銷售公開市場范圍,並補交土地出讓金和相關稅費。

  中國房地產市場,既有自身存在的問題,更有宏觀經濟、制度建設、收入分配、廉政建設、百姓生活等方面的問題。解決房地產市場的問題,必須要有宏觀思維、全局思維、系統思維,必須把握幾個基本原則:

  (六)全面推行房地產項目開發銷售成本與售價監控,對超額利潤征收累進稅。住建等部門建立房地產開發銷售成本與銷售成交價格信息的全程監督制度;根據房地產行業平均利潤率和全國各主要行業平均利潤率,確定當地各類型房地產項目最高合理利潤率,明顯超過市場平均利潤的房地產項目,對其超額利潤按累進制征收所得稅。

專傢稱房價房租已遠超百姓有效支付能力

  (八)全面推行公民住房等不動產登記制度。爭取在2016年實施《不動產登記條例》,全面推行不動產統一登記制度。

  (九)全面推行公務員和國有控股企事業單位管理人員住房與財產公示制度。

  (十)建立公務員與普通居民統一和公開的保障房制度。制定《住房保障法》,推動保障房建設有法可依;健全保障房制度機制,建立保障房的財政穩定投入機制,擴大保障房有效供給;制定公務員住房管理專門法規,將其納入法制軌道,推進公務員住房制度、分配與監督管理公開化與透明化;將公務員住房與普通居民保障房制度有機結合起來,建立公務員與普通居民住房保障相協調的統一、公開制度。

  房地產市場短期矛盾非常突出,中長期問題極為復雜,政策制定極難合理協調,政策執行極難有效監督。解決房地產市場問題,既要針對當前突出問題,采取短期強力政策,抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭,更要建立長效制度和機制,解決深層次矛盾問題,促進房地產市場長期穩定健康發展,使其與國民經濟發展與人民生活水平提高實現長期良性互動。

  (十二)全面放開、普遍規范、積極引導、嚴格監督房屋租賃市場。制定城鄉居民住房租賃法,全面規范與引導城鄉居民住房租賃市場;支持房地產開發商和住房合作社投資經營住房租賃,允許企事業單位公開租賃住房;全面加強住房租賃市場監管,規范中介市場,建立城鄉住房租賃信息系統;全面加強房屋租金稅收征管,有效禁止房屋出租中的避稅行為。

  (作者系中國國際經濟交流中心副秘書長)

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/09144098329.shtml
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  桔色的墻體,棕紅色底圍,單元門、樓間窗和防盜網新上瞭漆,嶄新平整的瀝青地面,房前屋後新添綠地,整齊的停車位,原來狀如蜘蛛網的電線規整地收納在一起。昨天走進市府小區,平安街、昇平街、雲龍裡......昔日小巷裡弄、旮旯邊角都一改舊容,給人以嶄新的活力,老城形象大幅提升。

市府華茂兩小區舊貌換新顏 老舊小區有望分批整治

  市府華茂兩小區舊貌換新顏

  老舊小區有望分批整治

內容來自sina新聞

  "市府、華茂位於中心區停車難、衛生也比較臟亂差,這次先整理市中心區這兩個老舊小區當試點,逐步將按照市政府的規劃、統一對市屬小區按步驟分批進行整治改造。"郭寶泉告訴記者。

  老舊小區整治改造自2月中旬拉開序幕,3月中旬整治類子項正式啟動,4月底各項前期工作全部完成,5月進入實質性推進階段,目前整治工程全部完工。

  "我們這片的居民協商好瞭,就要求在這裡建個小廣場,因為附近就有一個大的停車場,如果開辟出停車位,我們就沒有活動的地方瞭。"市府街老住戶孫大媽告訴記者,指揮部聽取瞭居民的意見,給他們開辟瞭一個休閑廣場。"我們這些老太太美得要命,不用過大道就能活動瞭。"



  YMG記者 楊詩星 通訊員 葛振鵬

  有的居民喜歡在傢門口建個小廣場,這樣能有個健身娛樂的地方,但也有居民希望多開辟一些停車位,解決停車難問題,還有的居民建議多栽種些綠色植物。整治項目部為瞭能讓轄區居民滿意,多次與區政府、辦事處、居委會及轄區業主代表面對面交談,聽取居民的建議和意見,公開整治方案,得到轄區絕大多數居民的支持和理解。

  "新增瞭832個免費停車位,小區內的道路全部實現硬化。"中心區老舊小區綜合整治項目部負責人郭寶泉告訴記者,整治內容包括外墻粉刷、增設免費停車位、改建健身休閑廣場、路面瀝青、人防入社區、清挖化糞池等17項。除瞭停車位,兩個老舊小區的還粉刷外墻30萬0000平方米,硬化路面2.8萬000平方米,補種喬木類樹種700株,改建健身休閑廣場7處,鋪設花崗巖廣場2252平方米,鵝卵石路面243平方米,安裝健身器材、小品72套,新增路燈、庭院燈147盞,鋪設人行道板40000平方米,路面瀝青75000萬平方米,新建垃圾房14處,違章建築拆除4000平方米,清挖化糞池149個,檢查井1181個,人防入社區宣傳牌133個等,完成工程總投資5000萬元。

  斑駁的樓體外墻、坑窪不平的路面、佈滿雜草的樓間綠化帶......這是芝罘區市府小區、華茂小區老舊小區的真實寫照。作為建成於上世紀八九十80-90年代的開放式小區,兩大老舊小區的環境提升與居民生活息息相關。根據2013年度市區城建大盤和市政府為民服務實事安排,由市級財政投資,對市府、華茂兩個老舊小區實施綜合整治改造。整治范圍東起解放路,西至西南河路,北到北馬路,南至南大街,涉及133棟樓,479個單元,受益住戶6947戶。項目實施具體由市住建局、市城管局、芝罘區政府和人防辦共同負責,改造定位在"以美化小區環境、完善配套設施為主"上,真正讓居民看得見效果、感受到實惠。

  水母網11月18日訊 今年首次列入"政府為民實事"的老舊小區綜合整治改造工程備受市民關註。記者日前從有關部門瞭解到,首批整治的市中心區市府、華茂兩個老舊小區,目前已經全面完工。通過整治,兩小區插建停車位832個,將極大緩解小區周邊因缺少車位引發的車輛占道等擁堵問題。

  "大傢夥最滿意的還是小區變幹凈瞭。原先臟的要命,還有隨地大小便的;夏天還招蟲,又有老鼠"。傢住桃花街的曹女士告訴記者,以前寧可跑老遠去遛彎也不願在傢門口多待一會兒。記者瞭解到,以前,老小區綠化主要就是冬青和花草,因栽種年代久遠,這些冬青根部裸露,成為垃圾、果皮等纏繞地,樹冠也大多枯黃,成為蚊蠅滋生之地,借此次老舊小區綜合整治工作和改建停車位之機,將更換原有綠化品種,新種石榴、櫻花、紫葉李、女貞等房屋2胎利率貸款全省皆可處理極具觀賞性的灌木、喬木。

  不僅如此,在改造中,這些舊小區還專門預留7處社區休閑廣場,增設50多套健身器材。據瞭解,市府小區4處,分別位於文豪大酒店西側、昇平街附近、丹桂西街附近以及芝罘區體校附近;華茂小區3處,分別位於東方醫院後身、大廟廣場附近以及桃花街附近,其中,華茂小區這三處休閑廣場分別為三四百平方米左右的活動場地。將來,居民晚飯後,到鋪著鵝卵石的甬路上遛遛彎,在太空漫步機、立式搖背按摩機和雙腿坐蹬訓練器上健健身,累瞭再到休閑石桌石凳處休息一下,新廣場將方便附近居民休閑需求,成為大眾休閑之地。

  插建免費停車位832個,市屬老舊小區有望分批整治

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/08212498667.shtml

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  金融與地產合力變空間為財富

  根據最新的佛山城市總體規劃,佛山的城鎮空間結構由佛山新城、千燈湖金融高新區、綠島湖都市產業區和禪城老城區這"三新一老"支撐。其中,綠島湖作為一個未經過培育期的新興區域,尚未具有競爭"中心"的實力,因而佛山的中心之爭實際上存在於千燈湖、季華路與佛山新城三者之間。總部經濟崛起、新興產業誕生和傳統產業轉型等成為關鍵詞匯,而承載這些概念的實際載體--寫字樓,則成為判斷中心所屬的"標準"之一,中心之爭逐步演變成為寫字樓之間的鏖戰。

萬達中心國際5A寫字樓樣板間設計效果圖

  據瞭解,未來兩三年,佛山至少有40個體量從20萬到逾100萬平方米的城市綜合體逐漸亮相。除瞭住宅、購物、休閑、娛樂等基礎功能外,這些綜合體項目均配備瞭辦公性寫字樓,且定位不低,甲級、超甲級、5A等定語頻繁地出現在其產品的宣傳資料中。

  一個較具代表性的觀點是:新型城鎮化浪潮中,純粹的住宅開發時代已經過去,商業地產時代來臨,未來幾年佛山將進入商業地產投資高峰期。

  "得益毗鄰廣州的區位優勢,千燈湖板塊內寫字樓可以輻射廣佛兩地甚至整個珠三角,且經過多年的發展,千燈湖板塊規劃完善、發展成熟的優勢越發明顯,相對於以中央商務帶為定位的季華路沿線及以打造政務中心為定位的佛山新城而言,千燈湖板塊'金融矽谷'的定位更符合省政府'金融強省'戰略的佈局。"佛山市南海區創越房地產開發有限公司總經理許彪表示。

  據瞭解,目前千燈湖區域內集中瞭萬達中心、華南國際金融中心、景興環球、創越時代文化創意園等多個寫字樓項目,其中去年10月商鋪首次開盤的佛山南海萬達廣場,至今年3月份已實現瞭商鋪四次開盤即清盤的銷售佳績,其SOHO產品更在3個月實現銷售1800套,創造佛山同類產品的銷售奇跡。

  未來誰領風騷??

  佛山商業寫字樓項目的發展現狀印證瞭龔方雄的觀點,一份來自中介機構的數據顯示,2013年禪城區寫字樓的總體規劃面積到瞭166萬㎡,並且大部分到瞭開工階段,桂城的面積達到152萬㎡,萬達、萬科、綠地、保利等眾多一線房企品牌聚集千燈湖、季華路、佛山新城三大板塊,甲級寫字樓或者超甲級寫字樓產品遍地開花,其軟硬件配置顛覆瞭佛山傳統寫字樓的歷史,千燈湖片區內即將推出的萬達中心寫字樓,更實現瞭國際"5A"寫字樓標準與佛山的接軌。

  7月30日,中國社會科學院公佈的《城市藍皮書:中國城市發展報告(No.6)》中,佛山順利進入"2012年度全國城市科學發展指數"綜合排名前10名,位列第八,僅次於深圳、北京、上海、廣州、杭州、廈門和青島。

千燈湖片區地產項目正在緊鑼密鼓地建設中

  佛山市新型城鎮化的步伐在加快,有效地刺激消費市場的進一步擴大,其中尤以房地產消費為首。數據顯示,2013年上半年,佛山房地產回暖現象明顯:在全市稅收增收最多的前十名企業中,房地產企業占瞭當中的9席,房地產業地方稅收對全市稅收增長的貢獻率達到瞭56.3%,成為拉動地方稅收增長最主要的動力。在上周五召開的佛山市上半年經濟分析會上,房地產業成為上半年佛山經濟一大亮點。

  開發商顯然都註意到瞭這點,並開始在產品開發設計上下工夫。比如創越時代文化創意園主打園林辦公,萬達中心主打國際寫字樓等,有效填補區域內該類產品類型的空白,同時避免同質化。據瞭解,目前千燈湖片金融高新區內已引進廣東三泰電子技術有限公司、中國人保集團南方信息中心、香港新鴻基金融集團國際金融綜合服務區等項目,未來預計將吸引更多的國際金融機構落戶。

  佛山的商業地產發展現狀如何,潛力如何,憂患在哪裡?機遇與風險共存,是所有商業地產開發商面臨的共同難題,怎樣以產業、市場、區域佈局的不同,開發模式的不同,營銷模式的不同,來突破佛山商業地產同質化的瓶頸?

  作為總部經濟形成和產業轉型升級的重要載體,寫字樓的優劣明顯成為區域價值的一個提升點。

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  千燈湖投資價值被看好

  相對於仍處建設期的佛山新城,許彪更看好千燈湖板塊,從投資的角度上看,千燈湖區域具備更高的投資價值,這可以投資回報周期長短和區域價值提升空間作為兩個衡量的標準。目前在佛山區域內,千燈湖片區的地產產品和產業佈局都處於科學合理的平衡狀態下,且大多數項目已進駐多年,產品本身及配套都已相當完善,若在此進行投資,三五年內即可見高回報。

  落戶千燈湖的地產項目實際上已經在前期的區位選擇上就避免瞭同質化。"房地產界開發講究的首先是區位選擇,每一個開發商都在尋找自己的地位,或是城市的中心,或者是中心的城市,最高境界是在中心城市打造城市中心,萬達起來就是一個例子。"金巖石說。

  在佛山,能夠將金融和地產的財富創造力發揮到極致的,非千燈湖片區莫屬。

  如此高的租金在佛山能否實現?據瞭解,目前位於佛山市傳統中心的百花廣場、環球國際廣場等寫字樓租金約為60元/㎡·月,而季華路上近幾年興起的甲級寫字樓的租金約為100元/㎡·月,月租金200元/㎡似乎有點不現實。

內容來自sina新聞

  同質化瓶頸亟待破解??

  佛山寫字樓紮堆面世所帶來的是同質化現象的日益嚴重。

解碼佛山商業地產誰才是真正的 財富寵兒?

  佛山宏越地產總經理周展鵬認為,某些以住宅產品為主的項目,為滿足項目周邊產業的商務需求配備少量的寫字樓,缺乏專業的市場定位,空間較小,並不具備競爭力。

  但該類產品隻是寫字樓市場的冰山一角。今年以來,寫字樓整體供應量呈爆發性增長,保利、綠地、萬科等地產巨頭陸續推出寫字樓產品,不斷刷新佛山寫字樓的歷史。據不完全統計,當前佛山全市寫字樓供應量已超過200萬㎡。業內預測,到2015年,佛山寫字樓供應總量或將達400萬㎡。星星華園國際營銷總監柯志斌曾在接受采訪時表示,就佛山目前的需求,幾百萬平方米的寫字樓同質化現象嚴重,而且已經過量。

  中心之爭再升級??

  "相對於其他板塊寫字樓同質化嚴重的情況,千燈湖板塊地產項目之間的錯位開發比較明顯。"業內人士表示。據瞭解,目前千燈湖片區內已有發展成熟的保利、中海地產的酒店、購物廣場和住宅等項目,其所提供的配套服務跟日漸聚集的企業和人才數量之間仍存在很大的空間,作為一個近幾年興起的新經濟中心區域,寫字樓供房子二胎借款怎麼貸款比較會過件應明顯不足。



  在金巖石看來,萬達模式可以概括為"高、大、全",即高端、大盤、全面。"用經濟的角度分析,目前城市最稀缺的是空間的價值,而把空間貨幣化,就是房地產的使命,所以金融經營時間的貨幣化,房地產經營空間的貨幣化,城市兩大支柱產業,金融和地產是把城市化的時間、空間變成財富創造的力量。"金巖石說。

  與此同時,商業地產領域區域性風險同樣不容忽視。業內人士認為,當前一線城市的優質商業地產處於供不應求的狀態,但個別二三線城市在建商業地產規模巨大,甚至超出瞭當地的消化能力,其蘊含的風險不容忽視。



  全球知名投行摩根大通中國區董事總經理龔方雄認為,未來10年仍將是房地產行業的黃金時期,住宅地產火熱過後,城市中心的商業地產,尤其是寫字樓項目將會成為下一個投資熱點。

  寫字樓成決戰勝負手

  越秀地產總經理助理黃銘周認為,在季華路、佛山新城與千燈湖三個區域中選擇投資方向,從目前來看,千燈湖區域最成熟,在這裡投資最容易實現並獲得其區位價值,季華路次之,佛山新城非常具有發展潛力,但獲取回報的時間可能會比較長,如果不是決心長線投資,則建議慎重。

  除時間成本外,投資回報率是投資者最為關心的問題。"以佛山新城寫字樓目前的售價計算,未來該片區內的寫字樓租金必須達到150元/㎡·月,甚至是200元/㎡·月,才值得投資。"一名資深地產媒體人如此評價。

  "在佛山城市發展升級過程中,僅僅關註制造業的發展是不夠的,反而會讓城市降級。無實體不穩,無金融不富,真正讓城市升級的,還要靠金融的發展。"國內獨立經濟學傢金巖石在接受采訪時表示,一個城市的轉型發展,歸根到底要看經濟的發展,哪裡的產業配套最有利於促進經濟增長,哪裡就是城市的中心。"金融產業聚集之地,必然是財富流通最廣之地,看一個集團公司,會看到總部管投融資,投資人是紮根的,總部經濟就是投資中心,關聯的就是會帶出很多投資公司。"金巖石說。

  與周邊廣深等一線城市相比,佛山寫字樓目前1.5萬元/㎡的均價無疑處於價格窪地,其不僅讓佛山投資客心動,也同時受到瞭大批廣深甚至外省投資者的青睞。記者從創越地產處獲悉,在該項目的認籌登記中,有近一半的客戶來自珠三角其他城市,"相對於佛山的散貨投資,廣州的客戶更傾向於整層或者是幾套購買。"

  據瞭解,在此前南海萬達廣場的商鋪和SOHO公寓銷售中,也同樣出現上述的情況,甚至有一部分的外地客戶是從其他城市跟著萬達過來佛山的,這些客戶是資深投資客,有自己獨特的市場眼光和投資商業地產的方式,對於即將推出的萬達中心也表現出極大的興趣。

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內容來自sina新聞

  據萬科介紹,進三重區二胎入二季度後,無論是全國還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個城市,一季度商品住宅成交面積同比大幅增長65.5%,二季度則與去年同期基本持平。

  今日,萬科發佈半年度報告顯示,上半年萬科實現營業收入413.9億元,凈利潤45.6億元,同比分別增長34.7%和22.3%。如果看實際銷售情況,1至6月,萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米,銷售總金額836.7億元,同比分別增長18.9%和33.8%。前7個月,萬科的銷售面積已達到834.6萬平方米,銷售金額達到976.5億元,同比分別上升19.5%和33.9%。甲種建地利率多少免費諮詢試算

  根據昨天剛剛公佈的公告,中海控股股東中國建築擬將旗下直營房地產業務,即中建地產、中國建築房地產事業部及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務註入中海。一位接近中海地產的人士告訴記者,這部分土地儲備粗略估計有上千萬平方米。其中僅中建地產一傢公司,去年全年就有逾200億元的銷售額。而中海去年總銷售額有1115億港元之巨。

  據瞭解,中海地產憑借不足260億人民幣的營業收入,獲利瞭88億元(折合110.3億港元)的股東應占溢利,利潤增長率為31.6%。房地產合約銷售額為破紀錄的800.7億港元(超過640億人民幣),銷售面積524萬平方米。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/07582324213.shtml



  反觀另一房企大鱷,保利地產7月實現簽約面積62.65 萬平方米,同比減少18.95%;實現簽約金額69.06 億元,同比減少24.05%。如果看環比,保利下滑幅度更大。6月,保利地產實現簽約面積101.59 萬平方米,簽約金額123.08 億元。但萬科7月與6月的銷售面積和銷售金額則略有上升。6月,萬科實現銷售面積111.6 萬平方米,銷售金額134.9 億元。

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 規模

  萬科領跑"有質量的增長"

  上半年,萬科全面攤薄的凈資產收益率為6.84%,同比繼續保持增長,且預計2013年全年的凈資產收益率仍將保持在較高水平。萬科總裁鬱亮表示,長期來看,行業進入下半場之後,利潤率下降的趨勢是存在的,但對股東來說,最重要的指標是凈資產收益率而非利潤率。通過提升經營效率,可以克服利潤率下降的影響。

  二季度後形勢分化

  在此大環境下,各房企銷售進度開始出現分化:堅持快銷原則的萬科,7月份銷售面積118.2萬平方米,銷售金額139.7億元,同比分別增長23.1%和34.5%。

  中海地產有望"逆襲"

  另一個值得關註的龍頭房企是中國海外發展。這傢本就有強大盈利能力的房地產企業,近期有望被大股東中國建築註入資產,從而大大加速瞭追趕萬科的步伐。

  中海地產半年報顯示,上半年,公司營業額上升27.3%,至321.9億港元,折合人民幣約260億元人民幣。這一水平與萬科419億元的營業收入相比,仍有不小的差距。但值得關註的是,中海在利潤額方面,已經遠遠超過瞭萬科。

  萬科、保利、中海。今時今日,房地產業龍頭老大的席位,正陷入史無前例的白熱化競爭中。

  也就是說,如果加上中建地產等資產的銷售額,今年中海有望在利潤超越萬科的同時,在規模上也對萬科形成強有力的競爭態勢。

 格局



  萬科董秘譚華傑表示,主要城市今年一季度成交面積大幅增長,一個重要原因是去年同期市場還在低谷期,比較的基數較低;而二季度同比增速下滑,一方面因為去年同期成交面積已經出現恢復性增長,比較基數上升,另一方面,也反映出近期市場銷售開始由前期的火爆趨於溫和。

  不過,對於海外及境內很多投資機構來說,萬科仍是中國房企市場化的龍頭老大。這體現在萬科註重凈資產收益率的"有質量的增長",也體現在萬科不斷探索的國際化腳步。

  市場

  土地儲備方面,萬科上半年累計增加42個開發項目,按萬科權益計算的規劃建築面積為925萬平方米,平均樓面地價約2735元/平方米。其控制整體土地成本的同時,又不乏在上海等地果斷投資有價值的"明星"地塊,其決策戰略受到房地產業內認可。

  值得一提的是,由於銷售增長快於結算節奏,萬科合並報表范圍內尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結算,較2012年年底增加330億元,為未來的業績增長打下堅實的基礎。





萬科前7月銷售近千億 地產一哥之爭白熱化
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  再次,與其他資產相比,房地產作為投資品的吸引力正在下降。

  這一次是結構性拐點  

  其次,供求格局已經發生轉變。

  過去幾年,房地產建設面積進一步攀升,而城鎮人口增長所帶來的住房需求有所回落。換句話說,住房的新增供應量已經超過瞭內在需求(包括改善性需求),且住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高。

 放松調控政策難挽地產頹勢

  此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑,拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況

  第二,政府仍有能力和意願應對房地產下行,支持經濟增長。決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設、推進有助於增長的改革(包括簡政放權、向民營資本開放更多行業、擴大社會保障覆蓋面、降低小微企業稅負等)。政府還可以放松一二線城市的限購政策(部分城市已經開始悄然放松)、放松對房地產行業的信貸、降低首付比例,以及放松三四線城市的戶籍制度,從而支持當地住房需求。



  為什麼我們認為本輪調整不同於以往?

  嚴重的供求錯配

  過去十年間,中國每隔幾年就會經歷一次房地產周期。但與前幾輪不同,此次房地產下滑的觸發因素並非調控政策收緊。事實上,住房內在供求格局已發生變化-當前住房建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價低迷、反腐以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。



  因此,雖然理論上城鎮化和住房更新改善所催生的需求合計可達每年800萬~900萬套,但這仍遠低於城鎮住房竣工量(2013年竣工約1100萬套),並且也低於新開工規模。另外,截至2013年末,約有5700萬套住房仍在施工中。

  在我們看來,中國的房地產建設量可能會有較大幅度的調整,房地產長期繁榮的時代可能已經結束。不過,我們並不認為中國會出現其他新興市場常見的房價崩盤,或出現金融或國際收支危機。

  當然,2013年下半年信貸增速有所放緩,最近幾個月銀行放慢瞭房貸審批,但這遠不能與往年房地產下滑前的信貸凍結、地產政策大幅收緊相提並論。事實上,新一屆中央政府自2013年3月上任以來對房地產行業鮮有表態,即便當時一線城市房價持續大幅攀升。不僅如此,最近幾個月,房地產新開工面積下滑速度之快、幅度之大也超出以往。

  針對瑞銀此前發佈的《地產泡沫之憂》報告,許多人對住房內在需求的估算提出疑問,認為沒有考慮正在推進的城鎮化和較大的住房更新需求。

  報告將改善性需求和投資性需求歸為一類(即住房供給和由城鎮人口增加所產生的需求之間的差值),並強調兩方面。第一,過去十幾年間,這類需求對應的購房規模累計超過6000萬套;第二,新增住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高,而後者對市場情緒和相關資產回報率的變動非常敏感。目前,我們仍維持這些觀點。

  至於更新和改善性需求,基於2010年的人口普查數據,我們估計當時約有1800萬戶的城鎮居民住房建成於1980年之前,另外有3940萬戶住房建成於1980年-1990年,這兩組住房中的大部分可能很快就需要更新。而此次人口普查之後,包括棚戶區改造在內的保障房建設已經取得較大進展-保障房已建成超過1600萬套(大部分用於改善城鎮中低收入階層的居住條件),其中估計有650萬套棚戶區改造用於滿足收入較低人群的住房需求。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-09/08224198804.shtml

 人民幣不會大幅貶值 

  關於住房存量的計算,根據2010年第六次全國人口普查,居民自有住房占比達85%~88%,而在城鎮地區該比例約為75%~78%。城鎮住房建築面積達179億平方米,農村達206億平方米。這表明,不考慮住房質量的前提下,2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

  首先,2004年-2005年、2007年-2008年和2010年-2011年的房地產下滑均發生在宏觀政策和房地產政策顯著收緊之後,此次房地產下滑並無明顯政策觸發因素。

  未來幾年,隨著經濟和金融系統逐漸消化房地產部門的調整,GDP增速降至5%左右的"硬著陸"風險已不容忽視。當然,中國不太可能劇烈地去杠桿。不過這一漸進的調整,雖可能有利於宏觀經濟和社會穩定,但對微觀企業和股票投資者而言卻是一個痛苦的過程。

  隨著利率市場化的自發推進,理財產品迅速發展吸引瞭越來越多的居民儲蓄;而許多城市房地產庫存高企、房價低迷,因而房地產的投資回報率較低;隨著資本管制逐步放松和人民幣在國際上用途更加廣泛,居民對海外房地產及其他境外資產的投資變得越來越容易。因此,我們預計全球利率水平將有所提高,人民幣穩步升值的時代可能已經結束,二者均會對投資中國房地產的吸引力帶來負面影響。

  基於1990年之前建成的舊房將以每年400萬~500萬套的速度更新的假設,這基本上也是目前保障房竣工的速度。我們進一步假設1990年-2000年之間建成的住房將以每年100萬~200萬套的速度更新。因此,未來每年總的更新和改善性需求大約為500萬~600萬套。

  而在城鎮化帶來的需求方面,正如《地產泡沫之憂》當中寫到的,城鎮常住人口增長所創造的住房需求約為每年300萬套。常住城鎮化當中的很大一部分是將城鎮范圍擴展到郊區或周邊鄉鎮,將鄉村從"行政上"納入城市范圍,而這些地區的原有住宅並不需要全部拆除重建。另外,城鎮常住人口中的流動人口無法參與到城鎮住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農村戶籍人口購買城鎮住房,但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策,而是收入和社會保障。

瑞銀汪濤房產長期繁榮時代或結束 房價不會崩盤

  事實上,上述分析存在兩個前提:首先,理論上所有需求均是"有效需求"-凡是需要住房或更新住房的人均有相應的經濟實力;其次,新建住房正是為瞭滿足這些需求而建。而第二點顯然不符合實際情況-中國房地產市場存在嚴重的供求錯配-許多三四線城市的房地產建設和庫存規模都非常大,但這些城市的城鎮化進展緩慢、改善性需求也不旺盛;市場供給傾向於中高收入傢庭,而新增城鎮人口大多屬於中低收入階層。

  一些看好中國房地產市場的投資者認為,接下來的數年裡,每年城鎮化和更新改善所帶來的需求將達到1000萬套。我們的預測與此相差並不大-事實上,隨著收入上升,居民確實存在升級到更好、更大住房的需求。但問題在於,2013年的建設量顯著高於該水平。換言之,不是在說中國住房供給明顯過剩或需求即將崩潰,而是說房地產建設速度必須從目前的水平上降低,從而消化庫存,而穩定後的建設速度將低於目前水平。這意味著強勁的房地產和建設活動長期作為內需主要引擎的時代,行將終結。

  不會發生全面崩盤

  在其他經濟體,房地產市場的調整很少能平穩、有序地進行。如果房地產活動持續下行,再加上房地產對整體經濟如此重要,為何我們認為明年GDP增速降至5%的概率隻有15%?為何我們的基準預測不是經濟增長硬著陸?因為,有兩個關鍵因素決定瞭中國房地產市場崩盤的可能性較小。

  第一,居民部門資產負債表較為健康,杠桿率較低。這意味著房貸違約風險整體上應該可控,購房者不太可能被迫出售住房。因此,相比其他市場,中國的房價可能粘性更大,而財富效應帶來的種種影響可能會較小。

  汪濤 瑞銀特約首席經濟學傢

  此外,受益於發達經濟體復蘇,未來幾年中國的出口增長有望得到提振。在出口改善和政策支持的背景下,中國經濟增長溫和放緩的概率更大。



  對於房地產市場,我們認為短期內政府會采取措施支持經濟增長、抵禦房地產下行。事實上,政府已經開始采取瞭一些措施,包括刺激其他增長驅動力(基建和民間投資),也包括穩定房地產行業本身(悄然放松限購政策、加大商業銀行對房貸的支持力度)。如果房地產活動繼續下滑,政策可能將進一步放松。因此,我們的基準預測是,2015年GDP增速僅小幅放緩至6.8%。

  然而,在房地產市場內在供求格局變化的背景下,市場對政府出臺的救市措施是否還能重復以往的反應?雖然降低首付比例和放松信貸有助於提振首套房和改善性購房需求,但投資需求的反彈幅度並不明朗。另外,即便需求反彈、庫存得以消化,吸取瞭過去幾輪周期的教訓,開發商可能也不會貿然增加支出、加快新開工。而恰恰是建設量對宏觀經濟影響更大-對開發商而言,調整新開工及清理庫存可能是好消息,但對短期的經濟增長而言卻並非如此。

  此外,政府還會在多大程度上逆潮流而行、繼續將房地產作為拉動經濟增長的主要引擎也存在爭議。本屆政府更加重視經濟結構調整,因此放松房地產政策的速度可能較慢。

  最後,全球金融危機後中國已經經歷瞭一波基建和保障房熱潮,且目前整體杠桿率已提高瞭70多個百分點,因此這次政策支持的空間可能比較有限。我們認為,雖然鐵路、公共交通運輸、水利及環保項目等基建領域仍有較大的開發潛力,但基建投資本身的體量並不足以完全抵消房地產下滑。

  因此,此次政府出臺的措施無法完全抵消房地產下滑的風險比以往都高。我們認為有15%的概率會出現房地產活動下滑,拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況。

  如果房地產下滑,政府難道不會讓人民幣大幅貶值以刺激出口嗎?或者說,中國經濟低迷建融彰化溪湖建融不會導致人民幣大幅貶值嗎?

  中國當然可以利用匯率貶值來提振出口,但人民幣不太可能出現大幅貶值。首先,如果房地產下行導致經濟放緩,那麼中國的經常賬戶順差很可能會擴大。屆時進口會下降,且大宗商品價格會下跌(貿易條件改善)。

  考慮到中國作為一個體量極大的凈債權國擁有接近4萬億美元的外匯儲備,再加上經常賬戶收支不斷改善且面臨來自主要貿易夥伴的壓力,我們認為人民指南二胎貸款全省皆可處理幣貶值空間有限。而且,決策層力圖推進人民幣國際化(無論對錯)也需要人民幣匯率保持相對穩定。

  當然,在這種情況下,隨著海外利率上升導致套利交易平倉以及更多國內實體選擇投資海外資產,資本外流可能增加。即便經常賬戶順差擴大,這種資本外流也會給人民幣帶來貶值壓力。總體而言,我們預計在房地產下行的背景下,人民幣匯率將保持弱勢或溫和貶值,但不會大幅貶值。(完)

  舉國爭議房地產 此輪下滑大不同

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  "以萬科、保利、中海、綠地、萬達、恒大、碧桂園為首的7傢千億寡頭房企 中,隻有3傢年度銷售目標完成率達到50%以上。從同比數據看,有近20傢房企業績同比下降,這也是數年來首次出現,其他大部分企業的漲幅放緩。"張大偉 分析稱,從長遠來看,經歷瞭10年的高速發展後的房地產行業已經處於由高速增長向平穩發展的過渡階段。因此當面對內外宏觀經濟的不確定環境,2014年可 能將是對透支式爆發的2013年的再次回調,而這次調整將何時達至新的均衡,回歸市場的理性狀態,將更多地依賴來自於市場主動的自我修復和平衡的力量。



   下半年數據有望轉好

  "雖然上半年房地產投資增幅出現下滑,但中央對棚戶區投資、保障房的投資陸續到位,下半年將顯現效果,房地產投資有望回升,房地產對經濟的所謂拖累其實是非常小的。"21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰表示。

  在低迷的市場環境下,越來越多的城市傳來取消限購的聲音。對此,秦虹表示, 近兩年來,國內樓市確實出現瞭局部地區的供應增速快於銷售的速度,在此前限購的49個城市裡,這些供過於求的城市再堅持限購的意義就不大瞭。"但是,我個 人堅決反對一些人口凈流入、公共服務、就業機會好的中心城市沒有底線、沒有條件地放松限購。因為這類城市的政策變動,可能會帶來一些風險,是一定要慎重 的。"秦虹強調。

    限購全面放開尚需時日

    行業將現加劇洗牌潮

  "目前,房屋新開工面積和房地產開發企業到位資金兩個數據都處於歷史低位,顯 示樓市確實在經歷調整,但還不至於崩盤那麼悲觀。"在秦虹看來,下半年樓市表現會比上半年好,一方面是由於下半年貨幣環境可能會好於上半年;另一方面則是 由於開發商可能會采取"以價換量"的促銷措施,價格的讓步能夠激活需求,拉動市場。

  成交萎縮、庫存積壓,隨著房價下跌的城市成為占據70個大中城市主流,曾經 "遍地黃金"的房地產企業也將迎來行業洗牌,市場越來越強有力的淘汰效應將讓實力較弱的中小房地產開發商面臨"嚴冬"。專傢表示,中國8萬多傢房企中會有 很多將在未來一段房價下跌、產業洗牌當中由於資金鏈斷裂而倒下去,但也有品牌企業會生存下來並且做得更好。

  此外,上半年樓市遇冷也與2013年的市場火爆脫不開關系,大量購房需求被提前集中釋放後,市場供需狀況進入到階段性調整時期。"去年上半年的增長高,所以今年上半年的增長就慢下來瞭。而去年下半年的增長沒那麼高,那麼,下半年的增長反而就有機會。"秦虹分析稱。

區域差別日漸明顯 房地產業未來將現三大分化

  "實際上現在房地產市場內在的矛盾已經暴露出來瞭,樓市進入到階段性的調整過程當中,在這個過程裡行業必然會出現一系列的變化。"中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,持續攀升的庫存使得企業因資金成本、現金流壓力等因素而進一步加劇競爭,房地產企業的財務和經營能力將繼續接受考驗,盈利狀況也將出現明顯分化,一二線城市的市場價格調整在所難免,三四線城市的一次大洗牌也即將到來。

  房地產上半年整體偏弱的宏觀數據讓市場對於樓市未來走向有瞭各種聲音。日前,住建 部政策研究中心主任秦虹表示,樓市政策不能簡單地"一刀切",房地產市場未來可能會呈現出"增速放緩、區域分化、有漲有跌"的三大"新常態"。專傢表示, 要因地制宜地引導房地產政策,減少行政手段的負面幹預,避免汽車貸款率利計算二胎年息盲目的政策變動造成市場風險的加劇。



  "限購政策是否仍有存在的必要,必須要回到當初為什麼會出臺限購的原因上。 可以說,這麼多年對於一些重點城市而言,限購政策的實施確實抑制瞭投機需求,在全國大范圍內實現瞭市場需求轉回自住型。當然,過於簡單化、一刀切的手段肯 定也有硬傷。限購本身是最典型的行政手段,如何退出必須要結合目前房地產市場的現狀,分類調控,因地制宜,避免行政手段對市場帶來過度的負面幹預。"陳國 強說。

  申銀萬國證券研究所市場研究部桂浩明表示,"我們市場容易出現一種情況,就 是追漲不追跌。限購本身就是非市場的行為,隻能是短期的,所以早晚要放。那麼當房地產市場放開,人們不著急買房之後,上漲預期是否仍然存在就存疑瞭。從目 前而言,真正的實質性放松限購的地方還比較少。"

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/08214312747.shtml

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上周長沙商品住宅區域供求量價走勢(六區)

  新浪樂居訊(編輯賴欣)盡管上周第36屆長沙房交會順利開幕,但是長沙樓市卻並沒因為房交會而迅速回暖。據克而瑞數據統計,上周長沙六區供應量為22.6萬方,六區成交量14.1萬方。上周供應量環比下降42.3%,同比下降17.9%。成交量環比上升2.9%,同比下降29.4%。區域價格方面,上周長沙六區成交價格均有所下降,以天心區降幅最大,環比下降18.1%,六區整體成交價格為6485元/平,環比下降10.3%,同比下降1.1%。成交套數1410套。



  在住宅市場方面,從供應量和成交量來看,上周長沙六區供應量22.6萬方,環比下降42.3%,同比下降17.9%。其中成交14.1萬方,環比上升2.9%,同比下降29.4%。成交均價6485元/平,環比下降10.3%,同比下降1.1%。從銷售榜單來看,上周恒大雅苑列首位,其次為勝傢雅苑和北辰三角洲。根據成交量統計,上周有14.1萬方成交,環比上升2.9%,同比下降29.4%。成交量最高為嶽麓區5.2萬方。其次為雨花區成交2.6萬方、開福區成交2.1萬方。六區整體成交價格為6485元/平。整體比較六區成交價格均有所下降,以天心區環比下降最多,為18.1%,據克爾瑞分析,主要是區域內近郊剛需項目促銷優惠力度加大所致。此外,上周成交套數1410套。環比上升9.0%,同比下降25.8%,較再上一周雖有所上升,但與同期相比市場依然不明朗。



內容來自sina新聞

銀行房屋2胎利率多少貸款全省皆可處理>房貸二胎 中國信託房貸二胎利率房交會未能回暖 上周長沙樓市依舊低迷

  在辦公市場方面,上周長沙六區供應面積為2.6萬平,供應套數為228套,環比下降27.6%。同比上升70.9%。根據成交量數據統計,一共成交0.4萬方,環比上升71.1%,同比下降71.8%。成交量前三為開福萬達廣場,保利國際廣場,建發匯金國際。成交價格為15651元/平,環比上升8.1%,同比上升1.9%。

  在商業市場方面,上周長沙六區商業市場供應為3.37萬方。環比下降106.7%,同比下降33.6%。根據成交量統計,一共成交0.74萬方,成交環比下降52.4%。同比下降16%。從銷售榜單看,建發匯金國際、莊園心伽泊、融科東南海小區等項目成交量套數較大。此外,上周成交均價為34734元/平,環比上升87.3%,同比上升118.9%。據克而瑞分析,成交均價上升的主要原因是由於區域內像匯金國際、莊園心伽泊、東南海等高單價項目熱銷暫時性的帶動瞭市場的整體均價。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/10114135773.shtml

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??2015年3月 下跌0.1% 下跌4.4%

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/07235995335623962313544.shtml

??數據顯示,與2月份相比,70個大中城市中,價格下降的城市有50個,上漲的城市有12個,持平的城市有8個。環比價格變動中,最高漲幅為0.7%,最低為下降0.9%。與去年同月相比,70個大中城市價格全部下降。3月份,同比價格變動中,最大降幅為11.2%,最小降幅為0.4%。

??2014年8月 下跌0.3% 下跌0.2%

??蘭州二手房價格去年同環比一直處於下降態勢,今年一季度依然如此,但降幅收窄。1月份環比下降0.3%,同比下降3.8%;2月份環比下降0.1%,同比下降3.8%;到3月份,環比下降0.1%,同比下降3.9%。

??2015年1月 下跌0.5% 下跌3.5%

??對比西北五省會城市,銀川環比下降0.6%,同比下降5.7%;烏魯木齊環比下降0.4%,同比下降6.1%;西寧環比下降0.1%,同比下降4.9%;西安環比下降0.1%,同比下降6%。

??蘭州大學經濟學教授賈明琪認為,目前的蘭州市場供應量相對較大,而周邊房源價格相對較低,拉低瞭市場整體的房價走勢。

??自去年8月份以來,蘭州新建商品住宅價格同環比一直在降,環比降幅逐漸縮小,而同比降幅不斷擴大。

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??數據顯示 70個大中城市中,二手房環比價格下降的城市有48個,而同比價格下降的城市有69個,上漲的城市隻有1個。

??蘭州二手房微降 成交量上升

??這兩年蘭州市已經趨於平穩,沒有大起大落,就算房價要漲,也是有限地逐步去漲。二手房議價空間都不是很大,報價都在市場合理的范圍之內。

內容來自sina新聞

??蘭州新建房價同比降4.4%

??2014年11月 下跌0.3% 下跌2.7%

??相對去年,今年二手房市場回暖跡象明顯,特別是在3月30日樓市新政出臺後二手房市場買賣雙方熱度都有所提升,銷量也有所上升。

??國傢統計局城市司高級統計師劉建偉解讀認為,受去年同期基數較高影響,房價同比繼續下降。70個大中城市中新建商品住宅價格全部下降;二手住宅價格1個城市上漲,其餘下降。隨著環比房價由降轉升,同比房價初步預計降幅將會收窄,並逐漸企穩。從環比看,房價總體趨穩,城市間繼續分化。

??東部市場瑪雅房屋孫店長認為,從長遠角度來說,蘭州二手房價還會漲,但空間不會很大,絕對不會掉價。”

??蘭州新建商品房價格環同比數據

??(2014年8月~2015年3月)

??時間 環比

??同比

??3月份,蘭州新建商品住宅價格環比降0.1%,同比降4.4%;二手房價環比降0.1%,同比降3.9%

??2014年9月 下跌0.5% 下跌1.0%

??2014年10月 下跌0.6% 下跌1.9%

??3月份,房價繼續微降。昨日,國傢統計局發佈70個大中城市住宅價格變動指數顯示,與去年同期相比,70個大中城市價格全部下降,最大降幅為11.2%,最小降幅為0.4%。當月,蘭州新房和二手房價格同比降幅均在擴大,其中新建商品住宅環比下降0.1%,同比下降4.4%;二手房環比下降0.1% ,同比下降3.9%。值得一提的是,這是自從去年8月份以來,蘭州新建商品房同環比第八次雙降。

??2014年12月 下跌0.2% 下跌第2順位房貸任何問題免費諮詢3.0%

??70個城市房價同比全降

??2015年2月 下跌0.4% 下跌4.2%

??1月份,新建商品住宅價格環比下降0.5%,同比下降3.5%;2月份,環比下降0.4%,同比下降4.2%;進入3月份,環比降幅略有縮小,而同比繼續擴大,環比下降0.1%,同比下降4.4%。


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??劉建偉認為,3月份,70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套,比2月份增加65.9%,接近去年同期水平,主要原因是2月份屬於房地產傳統銷售淡季,隨著3月底樓市新政影響的逐步顯現,預計未來銷售量或繼續回穩。

蘭州房價同環比連續8個月雙降

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  商業地產過剩危機浮現

內容來自sina新聞

  一位在蘇州有投資的開發商對《第一財經日報》記者稱,蘇州出臺商業地產"限售令"一方面是因為當地商業地產已出現過剩的苗頭,另一方面是因為不少采取"售後包租"的商業項目出現瞭"付不出租金、開發商跑路"的現象,由此引發的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。

  薛建雄認為,蘇州的政策更多的是為瞭解決"售後包租"引發的問題,針對商業地產的"限售令",一些大城市如北上廣等,此前就有類似的規定。"現在不少二三線城市都在大力建設新城,在這個過程中,商業地產的過剩是一種普遍現象,因此,一些與蘇州量級相同的城市,不排除出臺類似的限制政策。"

  日前,蘇州市政府出臺多條專門針對商業地產的調控政策,規定對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前需劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結,三年內不得銷售、抵押和轉讓,同時,提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準,全面禁止"售後包租"。

  被指"一刀切"

  但德融地產發佈的報告認為,從實際情況看來,蘇州政府的這一政策可能會使中小乃至大開發商對進入蘇州市場產生一定的抗拒心理,造成土地流拍,或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會刺破部分商業地產市場的泡沫並有效保護市場規范,但是對城市商業地產發展也帶來瞭不小的阻滯,所以這將會是一把"雙刃劍"。

  蘇州"最嚴限售令"的出臺,反映瞭地方政府抑制泡沫的急切心情。但"一刀切"的做法之下會帶來何種結果,人們無法預料。

  30%的限售,加上"售後包租"大門的關閉,無疑將讓蘇州開發商資金困難問題凸顯。前述不願透露姓名的業內人士表示,蘇州這樣的城市,商業地產多由本地開發商開重劃區 意思發,這些開發商的資金實力普遍不強,因此往往通過滾動開發、散售的經營模式。政府出臺新政的目的是,萬一這些項目運營不善,可以將資產用來抵押,以此來降低開發風險。但這樣的"兜底"政策隻能相對保障投資者的權益,並不能根本解決商業地產過剩的問題。

  整治"售後包租"再斷一臂

  蘇州為瞭限制商業地產進行一輪相對強力的"限賣",或是為瞭改變蘇州市商業地產開發過剩的現狀。

  據蘇州市商業聯合會於2013年年底發佈的報告顯示,目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40傢,在建購物中心超過30傢,總量已超過南京。自2012年以來,在中心城區新建的20傢購物中心中,近半數經營情況不理想,存在商鋪、寫字樓空置的現象,部分項目甚至無法正常開業。

  所謂"售後包租",即房地產開發商將商品房出售給購房人,但是購房人並不用於自住,而是交給開發商或開發商委托的代理機構用於經營,並定期向購房人支付租金的一種銷售方式。由於國傢相關部門早已原則上禁止"售後包租"模式,故不少開發商就想出瞭"售租分離"的模式來打政策的"擦邊球"。

  克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴記者,不僅蘇州市區,蘇州下轄的昆山等地也存在商業地產過剩的情況。"特別是2009~2010年那輪樓市投資熱潮,不少外行湧入商業地產,現在很多都深套在裡面。2009年底,昆山遠郊有個開發商以8000元/平方米的樓板價拿瞭一條建築面積12萬平方米的商業街,現在經營狀況極其慘淡。"

  數據顯示,全球十大在建購物中心規模最大的城市中8個在中國,成都、沈陽、天津等城市的商業地產過剩問題屢屢被業內提及。蘇州率先預警樓市風險,向商業地產"開刀",其他城市是否會跟進效仿,成為業內關註的焦點。

蘇州出臺最嚴限售令新建商業地產三成不許賣

  也有業內人士對蘇州的政策提出質疑。一位不願透露姓名的業內人士認為,針對商業地產的限制,北上廣等發達城市此前就有,但都僅限於項目層面,即在土地出讓時,就規定開發商可以銷售的比例。蘇州規定所有可分割出售類的商業項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結,就有"一刀切"嫌疑。

  德融地產市場研究部發佈的報告認為,類似的政策條款在北上廣等一線城市出現的概率相對較小。首先根據市場趨勢,一線城市商業地產在眾多利好下逐漸升溫,各類開發商聚集,但是這並不是說沒有泡沫,隻是更有可能政府願意把泡沫"做實",所以類似的打壓暫時不會出現。其次,一線城市人口密集,商業潛力大,若用"限買限賣"方式打壓將會違背市場的發展趨勢。最後,一線城市的主要區域開發過剩現象仍在可控范圍內。

  這份名為《關於進一步加強全市商業房地產項目管理意見》的文件規定,對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結,具體為:建築面積在10萬平方米以下的,不得低於地上總建築面積的30%;建築面積在10萬平方米以上的,按地上總建築面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。

  此次蘇州出臺的樓市新政,還對商業地產領域普遍存在的"售後包租"現象進行瞭全面的禁止。

  新政規定,將提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準,在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度,商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%,在預售階段如無售後包租現象,在項目竣工交付後一個月內全額解款。如出現"售後包租"現象,貨幣資本金餘額部分將予以凍結,直至整改完成。

  "按照國際標準,人均占有商業面積在1.2平方米是一個比較合量的參照值,但蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業項目計算,人均商業面積將達到3平方米,有的甚至達到4平方米。"上述在蘇州有投資的開發商表示。

  在業內人士看來,蘇州此次針對商業地產的調控政策可謂"極其嚴厲"。

  而一位在昆山有過商業地產投資的人房貸二胎 房貸二胎貸利率多少免費諮詢試算士告訴《第一財經日報》記者:"'售後包租'是目前蘇州很多開發商用於資金回籠的主要方式,如果受限,實力較弱的開發商資金流會受阻,從而帶來更多的開發和運營困難。"



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  從一線城市的房價變化來看,2005年、2007年及2010年都是房價出現明顯上漲的年份。以北京市為例,2005年北京市商品住宅成交均價為6162元/平方米,同比增長瞭19.7%。2007年成交均價則一舉突破瞭萬元大關,達到10661元/平方米,同比增幅高達44.6%。2010年伴隨著調控升級,北京市2胎房貸刊登缺錢急用哪裡借錢的商品住宅成交均價達到17151元/平方米,同比漲幅為29.7%。相比之下,其他年份北京市的均價漲幅基本保持在10%左右。

  成交再創新高

  "普漲"動力不足

  今年以來,無論是地產大佬還是行業專傢,都紛紛表示房地產十年黃金發展期已經過去。揮別"黃金期",接下來的十年是否將成為"白銀期"?全國房價"普漲"勢頭是否會終結?隨著房地產調控建立長效化機制,業內認為,房價繼續全面上漲的動能已經削弱,明年樓市銷量增速將弱於今年,城市間將更為分化。

  近期華遠集團董事長任志強再次拋出瞭房價"上漲論",認為明年房價仍第2順位房貸銀行年息利率多少免費諮詢試算會保持上漲態勢,特別是買房限購、買車搖號的城市,房價還會全面上漲。

  統計顯示,今年銷售額超過千億元的房企規模進一步擴展至7傢,除瞭萬科、保利、中海、綠地外,恒大、碧桂園、萬達等公司都將突破千億元銷售大關。

  今年前11月,十大代表性企業累計拿地金額共3086億元,同比增長瞭87%,比去年全年水平高出31%。"拿地與新開工的時間差一般是六到十二個月,從2012年四季度土地市場明顯回暖到今年,這些供地將在2014年陸續開工。"上述地產人士指出,明年房地產新開工面積還會繼續增長,市場供應量將會提升。

揮別 黃金十年 全國房價 普漲動能漸弱

內容來自sina新聞

  十年間的"普漲"

  "這僅僅是住宅成交的均價,一線城市市區房價的漲幅還要遠遠大於這個數字。"一位房地產業內人士直言。以北京北四環五道口區域的房價為例,在今年年初,曾有中介掛出瞭每平方米10萬元的報價,一度激起市場熱議。如今該樓盤的平均報價基本維持在7萬元/平方米左右。相比之下,2009年該樓盤開盤時,平均售價僅在2.2萬元/平方米上下。

  自2010年以來,我國房地產市場調控不斷升級。今年年初,"國五條"及各地細則出臺,繼續堅持調控不動搖,"有保有壓"的方向明確。盡管調控升級,但中指院百城價格指數環比仍連續18個月上漲,今年以來累計上漲10.74%,同比則連續12個月上漲,漲幅擴大至10.98%。

  某研究院最新報告顯示,今年重點城市住宅成交量同比增長16%,總量為近四年同期最高。同時,重點城市新批上市面積總量同比增長15%,也創下近四年最高。即使在11月季節性低點,多數城市供應量仍在高位。從全國來看,今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好於去年,規模已創歷史新高。

  在經歷全行業快速擴張後,我國已經誕生瞭一批大型房企。"萬科從2008年的470多億元到2010年突破千億元,共用瞭兩年時間;而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億,隻花瞭一年的時間。"一位房地產業內人士感嘆,在新的市場形勢下,隻要構建獨特的產品、市場體系,把握市場調整期機遇,房企的業績會爆發式增長。

  房價的快速上漲不僅僅出現在京滬廣深,重慶、杭州、廈門等熱點城市在過去的十年間也經歷瞭同樣的過程。根據中指院的統計,截至今年11月,廈門住宅成交均價已經達到14696元/平方米,較2004年時的3768元/平方米上漲瞭290%。福州盡管前11月的均價回落至萬元以下,但是由於十年前的基數隻有2463元/平方米,累計仍上漲瞭294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房價漲幅約200%,而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。

  "標桿房企能夠在今年取得這麼好的銷售成績,一方面是聚焦主流客戶需求,優化瞭剛需、改善型產品結構;另一方面是因為這些企業把握瞭一二線市場快速增長的機遇。"中指院分析師表示。

  在地產圈子裡,人們常常把過去的十年稱為房地產發展的"黃金十年"。在這十年間,以一線城市為首的房價一路上漲,地產行業迅速繁榮。盡管自2010年開始調控升級,但這十年的黃金期似乎並未就此終結。在資金及需求的推動下,近幾年的房價上漲勢頭仍在繼續。

  從過去的十年來看,以一線城市為首,房地產經歷瞭全面"普漲"。中國指數研究院數據顯示,在過去的十年時間內,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價累計上漲瞭238.9%。其中,北京的商品住宅成交均價從2004年的4747元/平方米,上漲到今年11月的18290元/平方米,漲幅達到285%,是四個城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價則分別上漲瞭184%、225%和263%。

  在我國為應對經濟變化而出臺的各項宏觀政策中,房地產政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房價的波動上漲,政策也幾經變化調整。2013年房地產市場整體向好,但房價已由"普漲時代"進入"分化時代",進一步促使調控政策的差異化。

  今年下半年以來,房地產政策在趨於長效化的同時,各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期,而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市,則在不突破調控底線的前提下,微調當地調控政策以促進需求釋放。

  "熱點城市房價在未來仍將上漲,很難期待限購限貸政策放松,現有的行政化調控手段也很難在短期內退出,不同城市的政策取向會繼續差別化。"中指院分析師直言,一線城市和熱點二線城市供不應求的壓力仍很大,雖然2013年新開工項目將增加2014年供應,但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出,政策有加碼可能。

  業內人士認為,在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下,2014年全國房地產市場將呈現"銷售量價繼續增長但增速放慢,投資新開工增長平穩"的特點。預計2014年全國商品房銷售面積增幅將明顯低於今年。同時,市場慣性將使得明年上半年同比增速相對較高,但下半年將有所回落。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/07552549979.shtml
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  4月CPI數據或重回"1時代"

4月份CPI數據今公佈 漲幅或重回1時代

  (記者吳琳琳)根據國傢統計局的安排,4月份CPI數據將於今天公佈。來自國內外22傢金融機構的首席經濟學傢預測,4月CPI同比增速預測均值為2.0%,部分經濟學傢預測,食品價格已出現季節性回落,預計4月份CPI同比漲幅將出現明顯回調,或重回"1時代"。

  中信證券首席經濟學傢諸建芳表示,根據商務部和農業部發佈的短頻數據,4月豬肉和蔬菜價格仍然延續瞭前期下滑的趨勢,預計4月食品價格環比下滑0.5%,非食品類價格環比上漲0.1%,鑒於4月翹尾因素回落至1.1%,預期3月CPI同比漲幅在2%左右。土地貸款彰化溪洲土地貸款

內容來自sina新聞

  交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉分析,4月以來,食品價格延續瞭此前的下降趨勢。4月20日,商務部監測的全國36個大中城市食用農產品市場價格近10周累計回落4.3個百分點。其中,蔬菜批發價格近6周累計回落10.5%。綜合判斷,4月食品價格環比將比上月繼續有較大幅度回落,預計約為-1.6%左右。預計二胎銀行業務怎麼貸款比較會過件本月非食品價格同比漲幅與上月基本持平。4月翹尾因素約為1.1%,相比上月回落0.2個百分點。

  綜合以上原因,初步預測4月份CPI同比漲幅可能在1.7%至2.1%左右,取中值為1.9%,相比上月將出現明顯回調。中金公司也預測4月CPI或跌破2%。中金固定收益研究所研究員陳健恒預計4月CPI同比增速降至1.9%。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07464125978.shtml
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